标题：北京城的住房泡沫有多大？

作者：曹建海    文章发于：乌有之乡 

     印度《金融快报》报道，莱坊地产咨询公司报告显示，印度上财年住房价格上涨速度居全球13，较上年增长8.4%，中国居全球之首，较上年增长68%。这个数字对比刻意粉饰太平的中国国家统计局同期房价上涨1.5%的“微小”增幅，可谓是一记响亮的耳光。

    在高房价面前，中国的货币购买力已经高度缩水。如果这些仍然不能解释为通货膨胀，而只是通货膨胀预期，相信将为任何有理性的人所不齿。目前中国所谓通货膨胀预期，早已不是什么通胀前的预期，而是高度通胀运行中的预期，是一种通胀惯性的表现。

    住房上的通胀幅度到底有多大？我们可以以北京为例进行一个测算。到2009年底，北京的建成区面积大约为1400平方公里，其中住宅用地392平方公里，占建成区面积的28%，住房建筑面积按照北京市2009年统计公报公布的2009年底城镇人口1491.8万人、人均住房建筑面积28.81平方米进行估算，为42978.758万平方米，住宅建设的平均容积率只有1.1倍（可能是统计不全的原因），按照2009年底每平方米万元的价格进行估算，北京城区住房及土地的总价值为12.89万亿元，约为同期北京市城乡居民储蓄存款总额1.47万亿的8.8倍，为全国城乡居民储蓄存款26.48万亿元的48.7%。

    上述住宅地产只是北京市地产的冰山一角，如果加上252平方公里、占北京市建成区面积18%的，包括王府井、西单、国贸、金融街、中关村、故宫、人民大会堂、中南海、王府井、中国科学院、中国社会科学院、中央电视台、北京大学、清华大学、协和医院、三零一医院等在内的公共设施用地，那么北京市房地产的价值就非常可观了。姑且不考虑上述一些土地的不可交易性，根据位置、容积率、建筑质量等参数，公共设施用地的单位地产价值至少为住宅的1.2倍，由此可以估算北京市的公共设施地产价值大约为9.94万亿元。

    北京的住宅总值贵过了上述知名建筑物价值总和，相信这只是目前一时的泡沫现象，肯定不能持久。

    另外具备一定地产价值的为面积350平方公里、占北京市城区25%的工业和仓储用地。虽然国外单位工业地产的价值普遍高于住宅地产，但考虑到北京市的实情，单位工业地产可以按照住宅地产的40%进行估值，则北京市的工业地产价值约为4.6万亿元。

    其余的是包括各类公园、绿地、广场、道路、市政公用设施、军事设施的用地，约占北京市城区面积的29%、面积406平方公里的其他用地，按照住宅单位地产价值的20%进行估算，市场价值约为2.67万亿元。

    把上述地产价值加总，可以得出北京市的地产价值总值为30.1万亿元，为同期全国城乡居民储蓄总额26.48万亿元的1.14倍；或者说，全国人民（包括北京市城乡居民）把全部存款拿出来，大约只能购买北京市城区，这个占全国面积一万分之一点五的首都房屋和土地总价值的87.97%，其余大约12%的部分，需要到国外或者其他星球贷款；还有一个条件，就是13亿中国人不吃不喝，不做任何有花费的消费。

    上述地产价值，显然没有包括故宫、天安门等建筑物的古迹价值，更不包括北京市存有的文化遗产、巨额的资金、科技成果、人力资本等资产，如果对这些资产进行估计，至少不应当低于上述有形地产的价值吧？

    按照这个方法，同样可以估算出上海的地产总价值，可能与北京相当；如果加上广州、天津、深圳、杭州、重庆、成都、武汉、沈阳、哈尔滨等城市，中国的房地产价值有多大？全国人民不吃不喝用他们的总储蓄，能不能买的下其中的10%的瓦块水泥呢？！

    这样的超级幻想，你能相信吗？就发生在当代的神洲大地，和全国形势一样，到处都是一片汹涌澎湃的泡沫经济。