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聊天过程中，央行降息1.08个百分点的消息传来。方乾喜悦之情溢于言表。坐在身边的儿子对爸爸突然的高兴感到疑惑，方乾拍着儿子的肩膀说：“儿子，你知道这个消息能给爸爸省多少钱吗？”“这次降息意味着爸爸一百多万的房子贷款每年可以少付1万多的利息，这笔钱足可以支付一年钢琴课的费用了。”
“被逼”进入楼市
方乾的本职工作是大学老师，用他自己的话来说，大学老师这个职业有利有弊。利是可自由支配的时间比较多，弊则是到手的工资太少。和很多年轻人仅从事自己的本职工作不一样，方乾到处找机会赚钱。
93、94年的时候，邮票收藏市场比较火爆，方乾一头扎进邮票市场。有一次，方乾以每张60多元的价格买进了100张《西厢记》小型张，后来，他以每张160多元的价格全部出手。很短的时间内，他就赚到10000多元。虽然这件事已经过去十几年，但当谈起时方乾依然非常激动：“爽，当时感觉就是爽！”。
上个世纪90年代中期，方乾通过炒股把原来炒邮票赚来的钱翻了几番。得来的第一笔原始积累，也让方乾认识到了投资的巨大力量。
98年，中国实行了住房制度改革，取消了福利分房。第二年他年与妻子领证结婚，房改房一时半会还排不上号，已经“住够了学校筒子楼中的单身宿舍”的方乾急需要“给老婆一个交代”。加上97年股市的下滑，钱在股市中已经不能再生钱，方乾觉得“可以把钱拿出来买一套房了”。
在购买商品房还不被接受的年代，方乾冒着“失去分配房改房机会”的风险，“偷偷摸摸”地来到当时还被鱼塘和农田包围的河西，以每平米2580元、总价23万购买了苏宁乐瑰园的一套房子。让方乾印象深刻的是，当时该楼盘售楼处的无比破旧，以及当老婆知道他购买了房子之后喜极而“晕”的样子。
从98年开始，商品房在户型上开始变革，一改过去那种只讲究有居住空间，而不讲究居住质量的局面。乐瑰园的这套房子是方乾按照自己居住需求购买的第一套房子，交了房款一个月以后，他就顺利拿到了自己的房子。购买这套房子的时候，方乾完全是出于自己的需求，没有想过这套房子给后来的他在楼市中的投资带来了“巨大的资金来源”。
自住转向投资的“关键点”
2000年，伴随着新千年的到来，方乾也迎来了自己的三件喜事。年初，幸福地办了喜事搬进了新居；年中，花了3万多块钱，在南湖获得了一套50多平的房改房，因为房改房的位置在顶楼，方乾只是稍作装修，便以500元的价格租了出去；年末，自己的儿子降生。
而后夫妻俩带着孩子搬到岳父母家。此时的方乾还没有认识到房子的价值，只是把房子空在那里。别人提醒他，可以租出去，他却有点舍不得。
一天，他的一个朋友告诉他，他的这个房子可以租到2000块钱一个月。当时工资才1700多元，他怎么也不相信房子可以租到2000块一个月。抱着试试看的心理，他把房子以2400元的价格挂在了中介，很快房子以2000元的价格租了出去。
这次房子高价租出去，对方乾震撼非常强烈，因为“一套房子的租金超过工资”是他没有想过的。之前在股市以及邮票市场投资的经验告诉他，房子同样具有投资价值。这一次租房的成功是方乾在思想上转变的“起点”。
到了02年，伴随旧城改造，商品房、二手房、贷款购房、学区房等词汇逐渐清晰。一部分购房者已经有了投资意识。方乾也开始考虑儿子将来上学的问题。03年，他经过挑选，以23万的总价买下北京东路小学附近的一个52平米的学区房。有意思的是，方乾依然不愿通过贷款来购买。
因为儿子还小，方乾将这套学区房简单装修，竟以1800元的价格租了出去，租金如此之高又是一次意外惊喜。
2003年，非典疫情让02年开始火爆的楼市有所降温，但是对于方乾来说，这一年却是他投身楼市的关键一年。一本名叫《穷爸爸富爸爸》的投资理财书籍，对他产生了非常大的影响。他开始由“按需购房”转向了“投资购房”。而购房理念上，也由之前的“看自己能买得起什么样的房子”，变为“如何才能买得起这个房子”，他对贷款的看法也由此开始转变
07年开始，南京的楼市进入了疯狂状态，出现了连夜排队、托关系拿房号等现象。更有些开发商是坐地起价，房子还是那个房子，价格却是一天比一天高。很多“炒楼花”的人，几天时间可以净赚几十万。此时的方乾却异常冷静。因为他相信，总有人会成为“最后一棒的受害者”。而他“带着理智的疯狂”早在这之前已经开始。
03年“非典”疫情闹得正凶时，方乾和老婆戴着大口罩骑着自行车，跑遍南京主城区的各个角落寻找房子。在寻找的过程中，方乾逐渐找到了自己投资房产的标准：“位置要好，要值那个钱，每个月的租金要基本能达到一平米房价”。最多的时候，方乾手里拥有7套房子，这些房子无一例外的被装修、出租。
方乾的疯狂并不是体现在他有多少套房子上，而是体现在他如何拥有了这几套房子。在购买最初三套房子的时候，方乾抱定是手头有多少钱就买什么样的房子。在购买第四套房子的时候，他的手头已经没有现金，“如何才能把这个房子搞到手”成了他要考虑的最大问题。
经过咨询，方乾将已涨到50万的婚房抵押给银行，获得了25万的贷款。利用这笔钱作为首付，购买了城东的一套房。一个多月后，房子交付，方乾借钱把房子进行了装修，并以每个月3000块的价格租了出去，这个租金正好冲抵这套房的月供。方乾几乎是没有花自己的钱就获得了一套房子。
不久之后，方乾又看中了城中的一套房。但方乾又一次面临“手头没钱”的困境。有了上次的经验，方乾依然在自己的婚房上做文章。因为已经抵押给银行，无法再通过抵押来获得资金，方乾于是变通了一下，他以高价将这套婚房“卖”给了自己的连襟，然后以连襟的名义贷款获得了50万的资金。偿还了之前抵押婚房的22万剩余款，还有28万。这个28万让方乾再次成功的买下了城中的这套房子。
两次抵押让方乾尝到了“借鸡生蛋”的甜头，他决定用自己购买的那套学区房再“生出一套房子来”。但是这套学区房不满足银行抵押的要求，于是方乾通过担保公司把房子抵押出去，再次获得了一笔钱。这次方乾看中的是仙林新城区的一套150平米的房子。仙林的这套房子目前可以获得每个月4000块钱的房租收入。
07年年中，河西的房价疯狂上涨。方乾的婚房从65万一下子涨到了90多万，他认为出手的时候到了。方乾最终拿到手的卖房款达102万。这套房子被方乾认为是一次成功的投资。他自己算过一笔账，利用这套房子的两次抵押，他另外买了两套房子；在几年的出租过程中，共收回了15万租金，这样算下来，这套房子的成本仅为10万，最后到手的102万就是这套房子成本的10倍。
从不“投机”，但会继续“投资”
去年，楼市中随处可见“炒房客”的身影。正当那些炒房客为不断进账的收益而兴奋的时候，方乾却暂时退出了楼市。从07年到现在，方乾没有购买过一套房子，因为他认为，“自己不是投机客，而是投资客”，“当楼市到达顶峰的时候，跌下来将更快”，“无法去准确预测，不如不做”。
“现在的房价太高，所以现在的房子按照我的原则来衡量的话，是没有投资价值的。”按照他的标准，一套房子有没有投资价值，取决于“它的租金能不能抵消贷款的月供，或者它的月租金能不能达到或者接近一平米的价格”。即使在如今南京的房价不断下行的情况下，依然没有楼盘符合他的标准。在方乾看来，城中起价9000左右的某楼盘，“价格在5500左右才会出手购买”。
“以后会不会继续像之前那样买房投资呢？”面对这个问题，方乾非常肯定的回答，“只要满足我条件，我肯定会继续买房子。”
十年的房产投资，使得方乾从一个囊中羞涩的大学老师，变成为一个目前拥有5套房产的投资人。在很多同事还在为还月供而省吃俭用的时候，他却早早的过上了小康的生活。用他自己的话来说，原来他以为自己是取消福利分房的“受害者”，结果变成了一个“受益者”。
聊天结束后各自回家，发现方乾是骑着电动车来赴约的，原本以为他会有自己的汽车。一问才知道，他没有买车，不是因为没有钱，而是他认为买车是一个“不能带来回报的投资行为”。在他看来“投资无处不在”。(文中方乾为化名)(HOUSE365 张生广)
编后语：
方乾投资房产的成功只是个案，行走楼市10年，不难看出方乾对待房子的态度始终未变：为自己需求买下第一套房。投资房产不跟风、理性抉择。即便是在当下房价一片降声中，方乾依然坚持自己的原则。
2009年即将来临，经济下滑固然大势难改，但买房还是掌握在自己手中，做出如何的决策，要仰仗于你自己对楼市如何理解，你买房需求到底是怎样