标题：乔润令：房地产黄金时代已过 追求“小而精”的小城镇建设
城镇化是一个怎样的过程，2014新型城镇化有哪些新的特点、发展机遇？国家发改委城市和小城镇改革中心副主任、中国小城镇及城镇化研究专家乔润令先生针对“新型城镇化——新发展、新机遇”这一重大议题给出了他的想法。
 2014新型城市化建设与地产创新发展峰会 |
“我们认为城镇化应该是一个自然历史过程，而不应该是政府主导的过程，应该是水到渠成、顺势而为的过程。”乔主任认为2014大家看到的城镇化是新型城镇化，不会像过去那样搞成形象工程，天下无人不晓的东西。“城镇化不是第二个四万一，城镇化也不仅仅是促进GDP增长抓手。它是推进经济发展方式转型、产业结构调整、提高农民收入，培育中产阶级的重要突破口，这是新的城镇化与旧的城镇化不同之处。”
 中国小城镇及城镇化研究专家乔润令先生 |
新型城镇化内涵
新型城镇化大体包括哪几个方面呢？第一，是农业人口转移市民化的过程。那么农民工市民化，首先就是户籍问题。2014城镇化突出特点就是因地制宜，分类指导。第二，新型城镇化是一个体制改革的过程。要建立一种新的机制，解决城镇化过程当中钱的问题，人的问题，地的问题。
乔主任认为城市化更多是体制创新，创新大概包括了四个方面：建立一种可持续的城市发展的投融资体制、建立农民工进城成本分摊机制、建立农村闲置宅基地自愿有偿退出机制、建立低成本设施的机制。“以往城市化投融资体制有两最突出的特点，第一，中国城市没有可持续的血统，因此政府基本依靠的是土地财政。第二个特点，中国地方政府很大程度上错误理解了投资民生，加大民生的概念。承担了大量他们力所不能及的事情。导致现有的城市公共服务体系面临着严峻的问题。第一个价格不能反应市场需求。第二投入设施没有资本化，没有资产化。第三，主管部门要么是准事业单位，要么就是冒牌的国企公司。第四，政府补贴方式也是大跃进的，既补贴了穷人，又补贴了富人。”乔主任提出了以往投融资体制体制的弊端，也给出了他认为的解决方案：“首现价格要市场化。第二主管单位、运营单位一定要公司化。第三，资产一定要资本化。政府补贴一定要精准化，该补贴的人一定要补贴，不应该补贴的人一定不能补贴，这样开放社会资本，这样就可以进行社会化融资了。”乔主任也坦言，投融资领域对于房地产商而言，是未来最大的机遇之一。
房地产黄金时代已过
但乔主任说到一点，就城市发展而言，中国大规模的城市扩张阶段已经接近尾声。房地产业的黄金时代已经过去。原因在于，中国目前城市硬件建设供给严重过剩。主要表现在中国城乡人均拥有住房面积不仅超过了发展中国家，也超过了一些发达国家。再有，由于城市硬件设施供给过剩，表现在形成了大量的空城和鬼城。中国的空城和鬼城比人们想象的高得多，这就说明了严重过剩。其三，房地产业在中西部地区的中小城市，在相当多没有产业支撑的中小城市和前几年过渡膨胀的资源型城市已经形成严重泡沫，有的已经泡沫破裂，所以中国房地产业严重过剩。“这就说明中国大规模扩张的时代已经结束了，房地产业的黄金时代已经过去。”乔主任说。
城镇化的转型要求房地产业必须进行转型。那房地产业要怎么转型呢？乔主任有他自己的观点：首先，要从靠拿地赚钱转向专业盖房子，搞建筑；第二是从高耗能、高污染到绿色低碳；再有就是适应逆城市化趋势，发展绿色、低碳、生态、文化等等。“对于中国来说，城市的供给方面不缺大城市，不缺工业城市，不缺煤炭城市，但是缺的是绿色、低碳、宜居、文化的小城镇。我们现在相当多的城市需要转变一种观念，小城镇想变成大城市，这个观念是完全错误的。我们要追求小而美，小而特，小而优，小而精的小城镇。只有在这样的大批城市出现以后，中国就有可能出现一大批能够望得见，看的水，留的住香的城市。”