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李战洪眼里的房地产“黄金二十年”:跨界才能赚到更高利润
每日经济新闻记者 区家彦 发自广州
万科集团总裁郁亮曾经表示，中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束，未来将进入“白银时代”。然而，在7月26日，由每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，看好房地产未来黄金二十年的行业老大不在少数，刚刚离开金科地产加盟新鸥鹏集团担任副总裁的李战洪便是其中一分子。
“现在所有人都在谈 "白银十年"，我不认同这种说法。不论风怎么吹都不要跑，在非垄断行业里面，房地产还是最好的行业，未来的十年仍然是黄金十年”，李战洪在接受《每日经济新闻》记者专访时表示。
在李战洪看来，真正结束的应该是傻子都能赚钱的时代，未来决胜的关键在于企业的多产业联动能力。在不久的将来，房地产企业将面临一波大浪淘沙，大量只具备房地产开发能力的企业要么退出市场，要么挣扎求存，只有具备跨行业扩张能力的房地产企业，才能掘金下一个黄金二十年。
赚钱的根本要靠跨界
郁亮于去年7月发布了“天花板”理论，认为房地产开发将在不久的将来迎来第一块天花板。由于人口增速放慢以及人口迁移带来的影响，房地产市场的绝对需求量变得越来越有限，高速扩张的企业正在渐渐遇到瓶颈，因此“天花板”理论得到了广泛认可。
但李战洪认为，这并不代表房地产的黄金时期已经结束，只是游戏规则发生了变化。
“从资产角度来看，如果说十年前房地产是白银的价格，如今就是黄金的价格，未来十年房地产的价值也同样如此”，李战洪说，如果从产品角度，房地产应该是从“黄金十年”进入“青铜十年”，这是因为黄金不需要太多加工，同样价值不菲，但青铜本身并不值钱，必须要通过精雕细琢才能提升价值，正如房地产在过去十年是傻子都能赚钱，但在未来的十年，决胜的关键在于企业的营运能力。
根据兰德咨询的预测，当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后，我国房地产市场将由增量市场(为主)转为存量市场，这一时点预计在2018年前就会到来。兰德咨询总裁宋延庆认为，如果在这一时点到来前，企业销售额达不到100亿元，不仅难以成为主流开发商，被洗牌出局的可能性也很大。
这一观点得到了李战洪的认同，他认为，在过去十年，百强房企主要干了三件事情：第一是全国化布局，第二是规模化发展，第三是上市。但在未来十年,除了规模，依托单一产业的房地产企业将进入困境，甚至退出，要想脱颖而出，必然通过多产业、多业态关联发展才能具备可持续发展的能力，“跨界”发展有助于房地产企业获取更大的利润。
必须坚决避开矿产
“对于一些龙头房企而言，当它的地产业务达到千亿元规模之后，未来增长的空间将很有限，必须到非相关行业去寻找商机”，李战洪认为。
《每日经济新闻》记者发现，部分极具前瞻性的大型房企率先走上了“跨界”发展的道路：恒大玩起了足球，又卖起了矿泉水；万科摆出了社区配套“五菜一汤”，并准备发力城市运营商；阳光城(000671,股吧)与宜华地产(000150,股吧)拟进军医疗行业；复星国际走得更远，房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业统统包揽。
在李战洪看来，房地产企业实现“跨界”发展具备两个天然优势。首先，房地产企业在发展的过程中积累了数量庞大的客户，这些人未来很可能成为企业新业务的潜在消费者；其次，房地产企业拥有雄厚的资本实力，它们要投资地产以外的产业，资本支出相对于地产业务占比很低，现在大多数行业门槛不是太高，拼的主要是资本，只要能找到合适的职业经理人，“跨界”扩张便不是太大的难题。
但不可忽视的是，在中国企业的发展史上，折戟于多元化扩张的企业数不胜数，房企多元化失败的例子并不少见。
李战洪提醒道，房企选择“跨界”扩张，务必要看清楚国家的产业周期，像矿产这种夕阳行业需要坚决回避，与之相对，教育、医疗、养老、消费、互联网是国家政策大力支持的产业，也符合经济转型的大方向，因此企业转型进军新的行业也应该顺势而为。
以新鸥鹏为例，据李战洪介绍，集团已经拥有教育、金融、地产三大板块，另外还有建设集团和产业园区，共有五大产业，其中，教育已经成为集团的龙头业务，至今已经拥有2所大学、4所中学，学生数量达到3万人。未来地产业务将围绕教育进行拓展，尤其是重点打造“智慧”系列产品线，将整合“云教育”，推出智慧城市、智慧产业园、智慧广场、智慧天地、智慧邻里等产品，探索五大产业关联发展，进行多业态融合