标题：李松阳：房市反转将近 黄金空头施压

　　在上周五（9月5日）公布的美国非农业人口就业和失业率这两大就业市场数据之后，9月的市场将迎来新的一批房地产数据，同就业市场一样，美联储众官员也是十分关注房地产复苏情况，而主席耶伦也不只一次在公开讲演中提及房地产市场。在上个月公布的七月联储纪要表明，当前大多数官员对于房地产市场的表达用词是“缓慢”，众所周知，房地产市场对于美国提升就业有很大的帮助，下面笔者将从美国成屋销售、新屋开工、新屋销售以及NAHB房价指数四大房地产经济数据来解读美国房地产市场现状。

　　首先，美国成屋销售总量。成屋销售统计的是建造完毕的房屋，它对几个月前的利率更加敏感。成屋销售数据在销售类中占据着重要地位，它直接反映出房地产市场的景气状况。

　　美国成屋销售

　　如图所示，美国目前成屋销售开始进入一波较为强势的上涨，当下销售总额已经接近2007年金融危机爆发之前的数额，从已建造完毕的成屋来看复苏程度强劲，绝不像联储官员所描述的那样“缓慢”。从这个角度来说，无疑是利多美元，不利于黄金。

　　第二，美国新屋开工。用以衡量私有住屋破土动工的数目，以及在三、四个月后也将化身为新屋开工之营建许可数目的变化，地区别的数据同时也提供。该数据通常会影响金融市场走势，因为它是房屋销售以及整体支出的一个甚佳的领先指标，而且新屋开工资料也可用来预测国内生产毛额中的住宅投资成份。新屋开工是建筑类指标中较为重要的数据，考察的基本是居民住宅或非工业用途的建筑范畴。住宅动工的增加将使建筑业就业人数增加，新近购房的家庭通常会购买其他耐用品，通过乘数效应，使得其他产业的产出和就业增加，住宅建设的变化将直接指向经济衰退或复苏。通常来讲，新屋开工的增加，理论上是利多美元，将推动美元走强，进而对黄金价格造成压力。

　　美国新屋开工

　　如图所示，美国新屋开工自2008年中期开始筑底，而后进入了复苏阶段。而近期，从2012年底开始新屋开工呈现一种滞涨的状态，数据基本围绕着100万户左右，没有过高的增幅。而且，目前新屋开工户数远远不及2007年金融危机之前，如果从这个数据来分析，那么美国当前房地产市场确实如联储官员所言的那样“缓慢”。如果这种缓慢继续持续，对美元利多作用就会减弱，那么或许会给黄金一丝喘息的机会。

　　第三，美国新屋销售。新屋销售也叫预售屋销售，它是指签订出售合约的房屋数量，美国新屋销售每月由商务部月底公布上月销售情况。这是经济活动的先行指标。一般来说，新屋销售增加，理论上是利多美元，不利于黄金。而且新屋销售顺利也会影响未来几个月新屋开工的升温。

　　美国新屋销售

　　如图所示，美国新屋销售基本和美国新屋开工数据吻合，呈现一种缓慢复苏的态势。

　　第四，NAHB房价指数。美国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders，英文缩写NAHB），是一个行业协会，有利于促进政策，将住房作为国家的优先事项。自1942年以来，房屋建筑商协会已为会员服务，住宅产业和广大公众。该指数能反映营建商对市场形势的预期，建筑商信心最新大涨是一个良好迹象，显示全国各地开始显现出部分复苏迹象。当指数大于50时，表明建筑商看好房地产市场。

　　NAHB房价指数

　　如图所示，自2013年6月开始，NAHB房价指数开始回归到50线之上，后期虽有下挫，但整体来看依然保持着良好态势，最新的两个月指数重新回归至50线之上，这表明越来越多的建筑商对房地产市场表示乐观，是一种利多美元的信号，不利于黄金。

　　总体来看，房地产市场的总体信心状况目前却仍在不断好转，原因是得到了处于历史最低水平的住房抵押贷款利率和见底企稳的住房价格的共同推动。而此前引发住房市场大萧条的失业率过高的因素，随着美国就业市场的恢复也开始减弱对房地产市场的影响。另外，住房建设业活动在此前相当长一段时间里几乎陷于停滞，所以市场上可供出售的库存房确实已经不多。但是鉴于近来新屋开工活动已经明显加速，供给对销量的抑制很快就能得到消除。关于2014年初房地产数据出现萎缩很大程度也是恶劣天气的影响，随着天气问题的消除，美国房地产市场的复苏还会持续。而美国房地产市场一旦改变缓慢就会逐步的变成反转，届时美元的强势恐怕难以撼动，黄金空头则会掀起新的一轮空压。

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