本报记者 张晓玲 实 习 生 卢靖阳 深圳报道
刚刚过去的2017年，万科实现销售额5300亿，位居碧桂园之后。
2015-2017年，万科销售额已分别落后于绿地、恒大、碧桂园。屈居第二的万科是否变慢了？万科是否还在乎“老大”之位？这样的疑问总是充斥在坊间。
“销售规模和排行榜不再重要了。”在去年12月8日厦门见面会上，万科董事会主席郁亮公开表示，万科的发展商时代结束了；在城市配套服务商时代，大家的经验都是零，所有房企站在了同一起跑线上。
城市配套服务商的核心能力是运营，对于多种房地产物业空间的运营，是当下的房企、未来的城市运营商们的新赛道。
5000亿之后，在保持一定的销售规模基础上，万科的野心，便是继续引领行业，成为新赛道的王者。
“现在没有哪家企业在运营方面具有压倒性的优势，行业处在整体洗牌当中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进1月4日对21世纪经济报道记者表示。
在2017年万科股东大会上，郁亮提到，对于租赁、商业、物流、产业园区等细分物业运营，都要做到该领域数一数二的位置。
2017年，运用资本手段，进行多次股权投资的万科，联合收购普洛斯成为其第一大股东，借此一跃成为国内物流地产的老大；在最热门的长租公寓领域，万科泊寓是开发商品牌的阶段性市场第一。
新角色与万亿梦
过去的30多年，万科在创始人王石的带领下，登顶全球最大住宅开发商，一众房企如绿地、恒大、碧桂园、融创等紧随其后，将规模化开发演绎到极致。
CRIC、中原地产等多家机构指出，2017年，全国商品房销售额将历史性突破12万亿，销售面积也可能达到16亿平米的历史高位，但2018年盛况将不再，规模增长的天花板显现。
严跃进认为，对大型房企来说，传统开发模式下规模可以做大，但边际收益在递减。
对于2018年的房地产市场，万科在去年11月做出判断：2018年是个“小年”，调控政策放松的可能性很小，销售面积和销售金额双降，一二线城市房价难以上升。
“我们预计2018年限价不会放松，会随行就市推盘。”深圳万科有关人士近日对21世纪经济报道记者说。
该人士透露，万科内部还提出了“找活干，赚小钱”，在开发之外去做更多的新业务，寻找利润增长点。
早在2012年，万科已提出转型城市配套服务商，较早开始试水多种物业的运营，很多新业务从0到1、1到100，在各个城市公司和区域去探索。
目前，万科已衍生的多元化运营包括长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务。
2017年，越来越多的房企认同房地产进入下半场，新的租赁时代、存量时代到来，“开发商”的身份已不完全适用，开发+运营成为众多房企的新选择。
事实上，并不是万科一家在淡化开发商的身份，恒大地产早已改名为中国恒大，华润置地在2017年明确提出转型城市运营商，招商蛇口(21.530, 0.78, 3.76%)定位为城市和园区运营服务商，中海地产希冀成为“卓越的国际化不动产开发运营集团”，保利地产(15.350, 0.84,5.79%)近期内部正式确立了开发+运营的模式。
宣称“楼市还处于钻石时代”的孙宏斌，其收购乐视、万达文旅的部分业务，也有补足多元化和运营能力的诉求。
2017年，万科在城市配套服务商战略上，又提出了“美好生活场景师”的概念，意图强化运营和服务。
1月2日，万科召开2018年目标与行动沟通会，郁亮最新提出，在城市配套服务商战略下万科要扮演好四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。
“万科不是不在乎当‘老大’，而是当什么样的‘老大’。”1月4日，一位接近万科的人士表示，万科对规模的诉求，是保持一个合适的水平，继续在前三甚至第一的位置没有问题；在运营方面，万科不仅要继续引领行业，还要争第一。毕竟每一个细分市场，比如商业、租赁、物流等，未来都可能是百亿级的利润。
值得注意的是，万科是第一家提出万亿计划的房企，但这个万亿不是销售而是市值。2015年，郁亮便抛出了“万亿市值”计划；创始人王石去年初又称，万科实现（开发+新业务）营收万亿只需6年。
扩张与盈利之辩
万科的万亿市值梦，不能建立在沙堤之上，而是建立在多业务的扩张和运营夯实之上。
2017年8月的中期业绩会上，郁亮最新提出了万科业务的五大分类，核心业务为房地产开发、物业管理，优势业务为商业、物流仓储；拓展业务包括长租公寓、冰雪度假，探索业务包括教育、养老，潜力业务则是轨道物业。
21世纪经济报道记者梳理发现，万科新业务的扩张主要有两种路径，一种是股权投资进行“嫁接”，一种是内部培育。
截至目前，万科主要在商业和物流领域利用资本的力量去整合、嫁接资源，借此快速达到行业领先。
去年3月，万科合作组建两只商业地产投资基金，并用以收购公司旗下42个商业地产项目，打包给印力集团统一管理。印力是万科前年底联合收购的商业运营平台。借助印力，万科商业运营排到了全国前三，万科印力管理的资产总建筑面积超过850万平方米。
同样在2017年，出资170亿元参与收购普洛斯后，万科成为占股21.4%的第一大股东。万科执行副总裁张旭透露，若计入普洛斯，万科物流版图扩大到近6000万平方米，占中国物流市场60%份额。
除了商业、物流之外，万科还投资了链家、华人文化基金等。据21世纪经济报道记者不完全统计，2017年万科的对外股权投资在300亿以上。
如果说利用资本进行“嫁接”，可以快速实现行业领先，那么城市公司各自培育的“赛马”机制下的长租公寓产业地产等业务，万科正面临多个强劲的竞争对手。
长租公寓是万科大力发展的业务。截至2017年三季度末，万科泊寓业务覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业间数约2.4万间；万科内部人士透露，到去年底，泊寓已进入27个城市，全国拓展储备房源达10万间。
这一领域的竞争日益激烈。龙湖、招商蛇口、保利地产、深业集团、碧桂园等房企也在积极发展长租公寓。
龙湖明确提出了未来三年要做到行业前三；碧桂园则提出了未来三年发展100万套的计划；招商蛇口、保利地产在租赁资产证券化上，也走在了万科的前面。
严跃进指出，虽然较早开始做长租公寓，但万科目前并未占据绝对优势。
从盈利的角度来看，万科物业服务、商业、物流发展较为成熟，盈利模式也已建立；其他业务的盈利模式则仍在探索。郁亮坦言，教育、养老的盈利模式是个问题。
大力发展的长租公寓，从万科各个城市公司的口径来看，目前也只是战略性业务，盈利性并不强。
广州泊寓总经理张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期改造投入都较重，基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都较长，一般轻资产项目需要6到7年左右。
标普认为，万科在非房地产领域的拿地和投资属“激进”行为，预计公司的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率在2017年底升至3倍左右。
不过在万科看来，在传统房地产销售“收成”还不错的时候，对新业务进行投资和培育是必要的，这是对未来的投资，也是获取新核心竞争力、成为新时代王者的代价。