大规模买地使得金科的资金状况压力倍增。
傅林林
全面效仿碧桂园之后，金科交出了第一份成绩单。
4月16日，金科地产（000656 ．SZ）发布了2017年年度业绩。2017年，金科实现营业收入347.58亿元，营业毛利额74.09亿元，净利润22.85 亿元，同比增长27.65%，其中归属于上市公司股东的净利润为18.26亿元，同比增长48.22%。
金科是2017年较早提出2000亿目标的企业，在2017年，其销售金额约为658亿元，同比增长约93%，突破历史最高水平，其中地产板块实现签约销售金额约630亿元，同比增长约97%，实现签约销售面积约843万平方米，同比增长约69%。
为了实现2000亿元目标，金科2017年在土地市场异常活跃，全年新项目土地总投资约460亿元，同比增长约120%，共计获取79宗土地，计容面积约1245万平方米，同比增长约103%。报告期末，金科土地储备的可售面积约为3300万平方米。
目前，金科已进驻重庆、四川、北京、天津、江苏、浙江等22个省（市），开发项目主要分布在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市。截止2017年末，累计开发项目147个，开发面积超4500万平方米。
但大规模买地也使得金科的资金承压越发凸显，经营活动产生的现金流大降235.90%，这也是近两年首次出现净流出情况。除此之外，金科的投资现金流也处于净流出99亿元，筹资活动现金流净流入193亿元。金科合并口径下的借款余额高达677亿元，资产负债率达到了85.79%，现金利息保障倍数下降了134.51%。
另外，金科在2017年新设子公司达到了66家，一整年金科都在为其子公司进行融资担保。大量的担保使得金科受到了监管的问询，6月份深交所发布关于对金科地产集团股份有限公司的监管函，称此前金科股份(5.500, -0.28, -4.84%)对三家全资子公司借款提供担保事项未提交董事会和股东大会审议，违反《股票上市规则》的规定。
除了大规模买地之外，2017年，金科制定了《发展战略规划纲要（2017-2020）》，这份效仿碧桂园模式的规划，将成为未来金科冲击2000亿的保障。
在房地产行业流行的高周转模式中，金科提出了“1671”模式与“6789”标准，“1671”即拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正；“6789”则是首开去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。
除此之外，金科也效仿碧桂园设立了跟投制度，计划实施以“双赢”计划为主线的激励政策，包括了“同创共赢”与“同舟共赢”。
金科方面曾向界面新闻表示，“同创共赢”是对业绩超额完成后进行的奖励，“同舟共赢”则是跟投制度，与此相匹配的是“高目标、高佣金、高竞争”的营销模式。
截止2017年12月31日，金科共有80个项目实施了跟投机制，其中合并报表范围内跟投项目56个，涉及总跟投资金2.92亿元。截止报告期末，所有项目未进行收益分配及出现退出情形。从权益占比来看，每个项目跟投的权益比例最高仅有5.471%，分为高管董事跟投与员工跟投。
而碧桂园的跟投标准是项目股权跟投的比例为15%，其中总部平台对每个项目会平均跟投5%，区域平台也是对每个项目平均跟投5%，再就是项目团队投5%。可见，金科的跟投计划从规模到结构都并没有碧桂园的完整。
为了实现目标，金科就连企业文化都由此前的“家”文化改为“狼”文化，可见对碧桂园的效仿程度之深。
但与碧桂园不的是，金科并未将自己的发展区域下沉到三四五线城市。未来，其发展重点还是以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群，以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群和以北京为核心的京津冀城市群；积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。
在新能源业务方面，2017年，金科新能源营收仅为7995万元，战线收缩意图明显，要知道按照金科此前在年报中提到的数据是要在2020年实现500亿的规模，而新能源现在只能算地产业务的点缀，而且在8月4日，金科股份还从新能源产业基金中退伙。
2018年，金科将目标定在了千亿，第一个季度实现销售金额约241亿元，同比增长约142%，其中地产板块实现签约销售金额约236亿元，同比增长约148%。
对金科而言，股权之争仍是隐忧。2月份公开的股权结构显示，融创已悄然增持金科到26.33%，黄红云极其一致行动人持股比例约在26.38%，二者的差距已极小，今后或许仍会有一番争斗。
责任编辑：陈悠然 SF104