因为本人的经济收入的高低与房地产业的兴衰息息相关，所以本来不想写关于房地产方面的文章，但已经答应在五一假期再写一篇，所以就简单的写一下。
请大家先看这个表格：
这个表格是表示等额本息还款金额，根据贷款金额和贷款年限，最低是贷款50万，贷30年，每月还款3211元，按照目前房价，比较主流的是贷款80万，贷30元，每月还款5138元，肯定有利益集团的人士说，谁叫你买100万的房子，但现在这个房价，去买个40多平建筑面积，实际面积还不知道到底有多少，房价60-80万的房子，那还要叫房子吗？如果要买，买个70多平的房子，这还算高要求吗？
利益集团当然不认为这个房价算泡沫，那大家再看看美国现在的次级债吧，先不看美元和人民币的汇率，美国人均收入4万多美元，中国大陆人均收入有4万多人民币吗？就连先进地区也基本上没有。导致美国次级债崩盘的按揭月供具体是多少，我不太清楚，但绝对没有到3211美元，当然有些人会说，次级债的贷款人本身就是不太符合条件，我也不知道中国特色的收入证明下，有多少人是真正符合贷款条件？理论上来讲，中国的按揭月供相对收入比来说，远高于美国，应该早跨了，但现在没有跨，难道没有泡沫？事实并不是这样的，次级债爆发的原因是房价停止上涨和利率上涨，中国目前到了房价停止上涨阶段，利率还上升不够，所以危机没有爆发出来，当然目前有些人不承认房价停止，忽悠会出现报复性上涨，这种忽悠层面的东西，经过这几年房价爆涨后，随着不断出现退房和炒房被套的新闻，我认为这种忽悠的效力已经很低了。下面就谈两个问题，一是房地产泡沫形成的原因；二是何时会破裂。
房地产泡沫形成的原因
房地产本身就是金融问题，因为房地产的销售基本是靠银行的按揭贷款支持的，没有按揭的比例可以忽略不计，现在这种房价，可以说没有银行贷款支持，一套也卖不出去！有人说需求旺盛，我认为需求的因素占的比例很少，况且需求并不是集中爆发的，难道中国人口是近两年爆发的吗，完全不是，况且现在大家都有地方住，如果没有银行贷款支持，会有人想办法去找私人借款上百万去买房子吗？不过是银行的按揭贷款，刺激了需求，也有点像现在信用卡分期付款促进消费一样，没有银行的按揭贷款支持，根本形不成有效需求（关于有效需求，很好理解，很多人都想要一台宝马奔驰吧，这是需求，如果他能马上拿出钱买个宝马奔驰，那就是有效需求）。
房地产泡沫形成的根本原因很简单，就是从90年代后期以来的货币宽松政策，在宽松的货币政策基础上，再针对房地产的优惠政策，房贷利率是打85折的，同时还有低首付的利器，由于有如此宽松的货币政策，当然还有税费优惠的财税宽松政策，所以房地产商和炒家就有漏洞可钻，搞变相0首付，假按揭，多次虚假交易，从银行套现一些钱来交按揭，银行还搞房子增值贷款（现在已经叫停），增值贷款非常像美国次级贷的情况，就是用房子增值部分，银行贷款给买家，买家用增值贷款还按揭，多次虚假交易也可以达到类似的效果。关于这些金融手段，如果看不懂，就多学习。
房地产泡沫何时会破裂
我在一年多前就写文章说了，房地产何时破裂，取决于货币政策。如果房地产泡沫破裂时，房子在真正的自住消费者这些弱势群体中的，危险并不大，首先，这些人面对银行这部强大的国家机器，不可能不交按揭，第二，如果已经按揭几年了，不再交按揭，被银行没收房子，从经济上不合算，第三，中国的弱势群体有个好特点，守信用，不像老外，动不动就借债，动不动就玩破产（当然中国也没有破产法让个人破产）。
泡沫破裂的影响，如果房子在炒家或房地产商手中，房地产泡沫破裂的情况就不一样了，银行首先会有巨大呆帐坏帐，所谓的流动性减少，从资金面来讲，银行将不会有钱贷款出去支持正常的经济发展，因为贷款指标用完了，对银行和金融来说，不是好事，为了保证经济，政府会大发货币，保证流动性，不过后果肯定是更强的通货膨胀，无论采用那种手段，增发货币也好，紧缩也好，经济不可避免的走向萧条。
从目前货币政策来看，交易税费的增加，利率的小幅提高，还有房价本身的高价位，利用多次虚假交易的套现手法，现在基本不会有了；但由于低首付政策，还有第二套房的首付和利率提高，假按揭的空间还依然存在，不过还是有不小的操作空间；变相0首付，在目前房价位置，基本没有空间了，因为变相0首付是在提高买家成本而已。
下面分析一下炒房的两大力量，一是房地产商，从目前情况来看，假按揭是房地产中操作的金融手段，这个手段是维持这个房地产泡沫不破灭的重要支持，至少房地产商资金链维持的重要支柱。二是炒家，从炒家来看，最好的手段就是多次虚假交易套现，目前的房价，也无法操作了，老炒家就可以用原来的虚假交易套来的现金，继续支持按揭，但新炒家估计要开始赔钱了。
再谈房地产真正的衣食父母--自住需求者，我不反对自住需求者数量大，谁不想住大房子好房子？就算有房子，就算只从提高生活品质角度，还想再拥有更好的房子吧。但现在的价位，能买起单的有效需求应该是很少了，根本不太可能继续支撑起这个房地产泡沫。
房地产泡沫破裂的原因就炒家和房地产商资金断裂，一种是被动断裂，一种是主动断裂，还有一种是软着陆，被动断裂很好理解，没钱，还不上了。主动断裂的情况就是，因为房地产价格爆跌，再付按揭不合算了，主动不还钱给银行了。软着陆就像股票阴跌，经过一段时间的交易，炒家和房地产商放弃部分利益，慢慢让买家接盘。下面分析一下，房地产泡沫是通过被动破裂还是主动破裂呢，还是软着陆。
被动断裂的情况，发生的机率比较小，从炒家阵营来看，真正的新炒家比例比较少，07年进来的新抄家，也不是谁都可以进来的，还是要有一些经济实力才可能进来，老炒家有以前多次虚假交易的套现资金，撑五年按揭，应该不成问题。
主动断裂的情况，发生的机率不好说，主动断裂的前提条件是，房价出现爆跌，爆跌的价格来源于市场猛跌价砸货，或者货币政策促使市场不得不猛砸货，从货币政策来看，不会促使炒家猛砸货，从炒家想脱手来看，也不会主动猛跌价砸货，因为谁都知道买涨不买跌，炒家有点像散户，会死拿着不放。关于房地产商来说，现在也没有出现真正的大跌价砸货，现在有一些房地产商仅仅因为搞变相减价，已经引来前期业主退房，也影响了房地产商的销售，现在进入一个怪圈了，不降价房地产不好销售，房地产商想降，但降了后，麻烦不少，这个怪圈的根源是供给与有效需求失衡，随着通货膨胀，这个失衡会进一步加大。当然房地产商有假按揭支持资金链，但随着这个失衡加大，房地产商的利润将随着时间流向银行，房地产商有可能用爆跌到底的方式，让房价实现硬着陆，因为迟早要跌，迟跌不如早跌。
关于软着陆，有两个因素，一是每下跌一部分是否有人愿意和有能力接盘，二是房地产商的每次下跌幅度和对应购买能力的买家是否能适应，如果套不上，形不成有效的量，也无法软着陆。从目前来看，有效需求与目前的价位相差太多，但货币政策支持炒家和房地产商撑一段时间。
最后分析一下时间因素，目前的货币政策能有效的支撑炒房和房地产商的资金链，当然，政府现在的货币政策也想再多套进一些真正的自住需求者，所以现在房地产情况，相当于股票高位横盘，但随着时间的推移，炒家和房地产商的利润将流向银行，当经过一定的时间后，炒家的资金链将会被动断裂，房地产商的情况也好不到那里去了，最后，这一次房地产盛宴的赢家是土地的拥有者---政府和收利息的银行，这一段也作为我对房地产看法的结论。
外部因素的影响
外部因素是一个很重要的原因，主要是中国经济与外部的相关性很大，查阅相关资料，发现2007年中国每天进口原油400万桶，如果按100美元一桶计算，一天要花掉4亿美元，一年要花掉1500亿美元，据一个欧洲的投资银行分析，石油会涨到176美元/桶，还有一些投资银行估计会达200美元/桶，由于石油猛涨，粮食多余的产区，会大量转向生物能源，粮食价格已经上涨了，还有原材料，如铁矿石猛涨，这些都不可避免的促使物价爆涨，从现在***使用行政限价来控制物价上涨的情况，我怀疑供给有问题，因为以前很多次由***提供的垄断产品的价格或原材料上涨，如油价上涨，房价上涨，钢铁铜等原材料上涨，最终消费品都没提价，这次不得不提价了，背后的原因应该是供应商撑不住成本，估计还有些供应商减产停产了，才导致不得不加价。总之，这次通货膨胀由于外部成本因素的输入通胀，这次通货膨胀的情况不容乐观，通胀的幅度和时间可能大大超出我们的预料，也可能会导致出来意想不到的货币紧缩政策，这一种可能是房地产不得不面对的问题，就算政府和利益集团想继续使用宽松货币政策来救房地产，但面对通货膨胀，政府不得不使用非常紧缩的货币政策。
关于时间预测
一些朋友希望我预测一下泡沫破裂的时间，这个问题其实很难预测，因为我没有详细的数据，无法量化（在经济方面，本来量化就很难）第二，无法预计后面的货币和财税政策，这也是影响泡沫何时破裂的重要因素，第三，通货膨胀的因素，特别是美国的货币政策对全球输出的通货膨胀。由于以上原因，确实无法准确预测，但还是估计一下，最快就不出3年，房地产泡沫就会破裂，最慢应该也撑不过五年，房地产泡沫就会破裂。
无论如何，如果没有买房，应该把钱留住，等待经济周期低部进入。如果投资买房了，建议尽快出手，随着时间的推移，按揭利息是一笔巨大的损失，还有资金的机会成本损失。