标题：美房地产或接近底部

如果你想知道我有多聪明的话，去读读我的专栏；如果你想知道我有多愚蠢，去看看文章下面读者的回复，他们不顾一切地要把我批得体无完肤。曾几何时， 像我这样的所谓“专家”说话的时候，人们只能是静静地听着。但如今的互联网时代不同了，人们可以发表评论、可以批驳你。最近以来，我基本上看好美国经济和 股市，而读者在评论里对我最常见的批评，是认为我忽略了房地产萎缩的致命杀伤力。无论我怎样苦口婆心地劝大家买股票，如何证明美国经济并未真的衰退，人们 一概用一个词回敬我：房地产。“房地产”仿佛是一个咒语，人们不停地唸咒，然后牛群全部四脚朝天地死去。

　　好吧，那我们就来谈谈房地产。首先我承认房地产目前非常低迷。根据周三公布的GDP数据，房地产经济第一季度按年率萎缩27.1%，为有史以来 第十大最糟糕季度。目前房地产滑坡已经延续了9个季度，其中8个季度跌幅在两位数。从持续时间来讲，这也的确算有史以来第二长。房价方面，Case- Shiller房价指数从大约2年前的高点下落15%，应该也算历史上最大跌幅之一。不过，房地产的现状只是我分析的起点，我将要得出的仍是看多的结论。

　　首先，没有只跌不涨的市场，当然，反之亦然。“空军”们2年前看跌房产是正确的，但是他们今天依然顽固地看空却是错误的，恰如两年前看多的人一 样。市场都会走到自己的极端，走到涨无可涨或跌无可跌的时候。我的意思并不是说此时此刻房价一定到了绝对底部，但是我有充分的理由证明这是有可能的，或者 已经非常接近见底。

　　一栋房屋的价值何在，如何衡量？这是一个伪问题，因为标准随着历史而变化，我们无法决定标准，无法像试衣服那样用一个去套另一个。因此，我们应 该这样来思考这个问题：人们对房产的支付能力如何？支付能力就涉及三个方面：一是房价，当然越低越好；二是贷款利率，也是越低越好；三是个人收入，越高则 支付力越强。将三个因素综合起来考虑，我们先计算出购买一栋房子每年所需归还的贷款，然后计算其占个人收入的百分比。百分比越低，则说明人们的支付能力越 强。

　　我们从历史趋势来分析这个问题。房价方面我选择美国房地产经纪协会编制的指数(该指数1972年起编制，比Case-Shiller指数早15年)。抵押贷款利率我们选择房地美30年固定利率指数。收入水平我们采用商务部对人均可支配收入的估算结果。

　　结果如何？三方面数据显示，如今房价已经下跌如此之多，贷款利率如此之低，而个人收入又如此之高，因此今日人们对房屋的支付能力比以往任何时候 都高。计算出来的结果，平均每栋房屋年还款额占人均收入的40%。(记住，人均可支配收入是税后的，而且我们是以个人而非家庭为单位进行计算的。)

　　人们的支付能力比历史上任何时候都高，有什么理由预测房价还会继续深跌呢？然而唱空者却顽固不化，就好像一个人之所以坚持纳斯达克一定会上6000点，只是因为现在是5000点一样。

　　也许我们还可以从两方面来分析一下。第一，房地产萎缩对经济影响有多大？尽管住房投资已经下滑9个季度，但萎缩量仍只占GDP的3.4%。就算 房价还要下跌，估计对宏观经济的影响也不会大到哪里去。再者，我们来看看就业。自从2年前房地产市场开始萎缩以来，房地产行业的就业人数已经下降了150 万，这大致相当于全国就业人口的10%，并将房地产行业的就业规模送回了“房地产泡沫”破裂前的2000年的水平。现在我们要问：房地产行业还有多少多少 岗位可以削减，还有多少泡沫没有挤净？所以我们说，房地产已经到了跌无可跌的地步，已经或至少接近见底了。