岁末年初，楼市收紧信号频出，政策“冷风”劲吹，2010年的中国楼市将何去何从？在一片众说纷纭中，更让众多买房人举棋难定，心中茫然。北京青年报《广厦时代》联合北京中原地产发布预测，以十大关键词将2010年北京房地产市场行业走向串联起来，以期为行业提供参考。中原地产分析人士认为，在国际宏观经济气候尚未根本性改观的情况下，中国房地产行业依然面临诸多挑战，2010年北京住宅市场的变化很大程度上仍将取决于供需两方面的变化，而“平抑房价、稳定市场、加强保障”，将成为2010年楼市调控杠杆的主基调。
●关键语一：政策收紧，税费先行
2010年房产行业政策将继续收紧，主要打击屯地行为和投机行为，同时继续延续2009年底国务院常务会议提出的会议精神。从政策收紧的营业税看，中原地产分析认为政府首先要从税费方面进行新一轮调整计划。
●关键语二：土地金融，通胀发力
2009年底，国务院常务会议提出必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下工夫，把扩大内需作为保增长的根本途径。并且政策在2010年仍将刺激土地市场，因此可能继续出让部分品质优良的土地。
同时，财政部、国土部等五部委2009年末出台的进一步加强土地出让收支管理的通知》明确，开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。从金融方面对开发商提出更高的要求。
中原地产分析认为，2010年购房者对通胀的预期将更加强烈。因此，2010年房地产市场，将会在土地政策、金融政策以及通胀的持续影响下前行。
●关键语三：调整消化，稳字当先
2009年成交量大幅增长并非全部由刚性需求增长而致，此前刚性需求基本在观望态势，由于刺激经济增长的需要，大量投资性资金进入商品房市场，对总成交量贡献较大，但这种资金周转是短暂的，短期内对商品房市场影响较明显而很难长期支撑市场成交，一旦投资需求下降，价格短期内调整不到位的情况下，刚性需求很难支撑成交大幅增长。因此，政府也会视当时成交情况，制定调整政策，稳字当先。
●关键语四：打击投机，保证刚需
2009年上半年主要表现出政府希望通过刺激房地产市场，刺激国内经济尽快回暖的态度，从而保证GDP保“8”的既定目标；但随着下半年房价的不断上涨，房地产投机行为开始出现，并且房价在2009年底已超过历史最高水平。为了打击投机行为，稳定房地产市场发展，国务院常务会议提出，2010年在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
●关键语五：需求预期，主导市场
2009年优惠政策带动了房地产市场需求，需求预期也影响着市场的发展。从供需二方面分析，需求方面显示，成交量增加，价格升高；供应方面显示，成交量增加，捂盘惜售，致使价格快速上涨。因此，从市场发展状况看，2010年需求预期将继续主导市场发展。
●关键语六：二手变化，市场晴雨
从2009年看， 北京楼市交易的整体结构已经发生了变化，二手房市场正快速发展，占据市场主体地位。2009年初的“井喷”行情就是从二手房市场率先启动的。而当年秋天楼市传统销售旺季里以及“十一”长假过后，二手市场起伏也直接影响着整个北京市房地产市场。因此，中原地产分析，2010年楼市晴雨，仍然主要看二手市场的变化情况。
●关键语七：保障优先，住有所居
2009年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、限价商品住房850万平方米。并且，2009年底国务院常务会议提出，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期。政府决心重点解决中低收入人群的住房问题，2010年商品住宅和保障性住房的双轨并行也将进入正常轨道。
●关键语八：新城建设，更上层楼
由于北京未来重点发展新城区域的重点规划，以及轨道交通、政策助力等诸多利好消息的释放，重点新城土地市场正在愈加活跃，成为开发商激烈争抢的“战场”，其中顺义、通州和亦庄三个新城会根据其不同的职能合理出让相应的土地。2009年新城住宅供应量已接近北京住宅市场总供应量的50%，相信2010年在市政建设和行业政策的推动下，新城建设将更上一层楼。
●关键语九：商业公建，春暖花开
从2008年到2009年北京写字楼供需量的对比来看，市场供应和需求皆在100多万平方米，供需缺口相对较小，在未来供应保持平稳态势的前提下，需求亦不会回落，因此预计未来北京写字楼销售价格将保持平稳。
由于受国际宏观经济下滑影响，外资客户比例较大的CBD、燕莎、建国门等商圈租金在2009年下滑明显，预计未来一段时间仍将继续回调，受益于部分区域政府或管委会出台的写字楼租赁补贴政策，预计2010年写字楼等公建物业的入住率将早于租金提前回升。
●关键语十：后发优势，更看南城
2009年11月5日，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式对外发布。地处城市南部的崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区迎来新的发展机遇。《行动计划》提出，未来3年，市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元；城南地区力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里，累计将达到10条210公里；将积极构建“一轴一带多园区”的产业空间格局；将改善教育、医疗、危改等方面的不足。中原地产分析认为，通过 “城南发展计划”的强力推动，南部区域关注度和投入产出将不断提升，综合2009年底土地成交的火暴程度来看，2010年北京市的发展重点“落定”南部，南城将迎来历史上最高的发展契机，带动区域楼市的持续升温。文字整理/邱旸
本版摄影/刘晶晶<script language="JavaScript"></script>