标题：金联创:【金视点】流动性拐点已至 房地产全面收缩
金联创讯（市场分析师：王宁）：
近期，银行上调房贷利率的消息可为铺天盖地。据悉，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。
这其中，北京更具有代表性。自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。
此外，房贷增速也在持续回落。据北京银监局透露，3月至5月，北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别比上月减少31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。5月份，上海市本外币个人住房贷款新增154.86亿元，环比少增31.37亿元，其中二手房贷款当月增加90.87亿元，环比少增27.41亿元。
那么，什么原因导致银行开始放弃“房贷”这个“香饽饽”？原因很简单，没钱了！
房地产的核心就一个字，钱。房产问题就是资金问题，房产现象就是资金现象。有钱进来他就涨，没钱进来他就跌。简单一点，我们来看下M2的增速，与房屋施工面增速的一个对比。
先看第一个波段，经过2008年四季度的多次降息降准，以及之后4万亿的刺激，M2增速由15%激增到30%左右，紧随其后，房屋施工面积由2009年年中的12%左右，飙升至2011年年初的38%左右。2015年也出现了这一情况，M2增速由10%升至14%左右，房屋施工面积增速由1.3%提升到5.6%。
但是通过对比我们不难发现两个问题，1、2015年6-7次的降准，M2也没有出现飙升，而是反弹之后再度回落； 2、即使放水，对房地产的刺激作用也在减弱！
要关注房地产的资金情况，只关注基础货币的投放就行了。但由于基础货币中，本币的占比较小，因此外汇占款就成为决定资金走向的主导因素。
从外汇占款的走势来看，趋势相当明显，从14年5月份到今年4月份，已经降了近8万亿，这代表什么？代表每流失一元美金央行就得注销6块多人民币，外汇占款的飞速下降虽然不代表基础货币就一定会暴跌，但是时间长了，你就知道这长期趋势一定会是国内的流动性开始收紧。
随着货币政策逐步失效，放水刺激通胀无果，流动性进入全面紧缩。并且祸不单行，美联储又进入加息周期，导致热钱外流，房地产更是首当其冲。目前银行已经被迫提高资产端价格，直接体现就是北上广等地房贷利率飙升。后期房地产趋弱已经不可逆转。但是出于稳增长需要，国家还需要房地产来平衡经济。因此，我们预计下半年房地产需求的总量仍将缓慢攀升，但增速将继续下滑。