标题：背负"黄牛"的质疑声 两个房产投资者的投资经

一壶：投资自己也想住的房

1993年开始做期货，1995年投资房产，一壶如今已投资10套公寓。一壶的房产投资经验可谓独树一帜，他认为：自住和投资应一体化，应以投资眼光看房，以自住要求选房；买房不能像买袜子那般草率；在控制总量的前提下，保证现金流充足稳定，以最高比例最长时间按揭；将30～50％家庭总资产投资于房产是合理的。

自住投资一体化

期货、股票、房产，一壶投资的领域广泛。1993年开始做期货，是中国第一批期货投资者。1995年买入第一套房后，至今已投资10套公寓，投资经验丰富。

“自住和投资一体化，即对于购房者而言，要以投资眼光看房，以自住要求选房。房子应按照‘可住、可租、可卖’的要求选择。”多年来，一壶就是这么操作的。

1995年，一壶买了第一套房——湖畔花园公寓。“湖畔花园一期基本是别墅区，以排屋、别墅为主，只有六幢公寓。我以公寓的价格，享受别墅环境。”三年后，他看中了九溪一个背山面江的公寓楼盘，每平方米价格不到4000元。认定其升值潜力不小，他便当即下单付订金，并将已涨价80％的湖畔花园公寓转卖。这两套房子，使他获得了不菲的收益。

很多人买房总认为开发商高估了房子的价格，但一壶却并这么认为。2000年，他看中了浙大附近一套120平方米的公寓，并对其进行全面评估。最后他评估认为，开发商至少把价格定低了1000元/平方米，毅然买下了它。2003年房子交付时，一壶买入一套同楼盘面积更大的二手房，并卖了小房子。他对开发商说，公寓二手房在半年内必涨50％。果然，不到三个月，房子便涨价50％。如今，该楼盘房价比买入价涨了6倍多，收益率高得惊人。

买房前先看一二十套房

投资房产获得巨大成功，得益于一壶掌握着丰富的房产信息，熟悉房地产市场形势。其中，每天花15分钟看二手房信息的良好习惯至关重要。

2004年下半年，一壶看报纸上刊登的二手房广告时，发现艮山门附近一套二手房，每平方米报价8000元，同一楼盘的其他二手房，报价都在11000元/平方米。此时房地产市场正处在政策调整中，很多人不敢买，但刚好有亲戚托他买房，一壶二话没说就购入这套房。20天后，亲戚嫌房子差而不要，他以每平方米9700元的价格转卖，20天内赚了20多万元。

“二手房价格是大量现金交易形成的价格，对判断开发商品牌价值和区域差价最真实，也最具可行性。”他认为，二手房价格则可以直接定义新盘价格，并形成了自己的一个计算标准：二手房价格＝毛坯房价格+开发商品牌-期房时间价值+装修价格。

当前，很多购房者在楼盘现场看房后，便立刻签约下单，一壶非常反对这种行为。“买衣服都要去商场看好多次，货比三家，更何况是买房？很多人买房如同买袜子，对待最大的资产房子，怎么能如此草率呢？”他说，买房前，至少要看一二十套房子，以获得最直接的感性认识。

“买卖房子实践性很强，因此必须经常看房。观察房子的户型、建筑质量、周边配套、开发商品牌。”2004年，一壶在投资一套滨江的公寓时，便是看了多个楼盘和多套二手房后采取的行动。

合理利用负债，保证现金流

凭借十多年买房投资经历，一壶总结了判断房子区域价值、开发商品牌价值等的方法。此外，他关于规避房地产市场风险的方法也非常独到。

首先，是房子的区域价值。在自然环境相似的前提下，他认为，区域价值＝政府投资＋开发商投资。如城西，政府投入力度大，市政建设完善，市场波动小。与它们相比，九堡、下沙、闲林则略逊一筹，而且目前正在建设中。“如果经济大回调，政府将可能延缓对这新区的基础建设。”

其次，注重开发商品牌价值。“对于房子而言，开发商品牌价值非常重要，好品牌意味着房子性价比高，投资潜力大。相似地域相似年代建造的二手房差价就是品牌价值。”

对于当前的房地产市场形势，一壶看涨。“在通涨的形势下，货币贬值，因此，负债是划算的。从规避货币风险的角度看，房地产市场总的来说还会继续涨。但是，由于这次上涨主要基于货币投机因素，供求关系并不完全支持房价上涨，对于投资者而言，应做好崩盘的准备。合理贷款，保证现金流，将房子提前变现，同时又不失去房子上涨的机会。”

为了规避房地产市场的风险，一壶建议购房者不要简单地去预测房价何时到顶部，而应在任何时候都做好调整的准备。“购房者在买房中要注意控制资产总量，争取最高比例最长时间的按揭。以30～50％家庭总资产投资于房产是合理的。”