标题：大连楼市 进入政策影响周期
细则落实情况决定市场走向
伴随着一个月以来严厉的房地产调控，市场进入量缩价僵阶段，十大重点城市成交全面下滑，同比环比均有大幅度下跌，七成城市同比下滑幅度超过50%，但房价仍未有明显下调。土地市场方面，热度也逐步下降，高溢价率地块比重普遍回落，底价成交占据主力地位，众多开发商拿地态度已经开始趋于谨慎。
从政策方面来看，5月中旬之后，地方政府出台的政策细则力度逐步趋于缓和，短期内楼市调控可能将进入政策冷静期。但中央政府对此轮政策调控的方向不会转向，同时上海新政细则仍是中央宏观调控新思路的风向标。
我们认为，本轮调控由于政策的不确定性和严厉性，将是一个中长期的过程，其探底-筑底的过程至少将持续6个月以上，预计将于年内结束。
大连市场供求：本月众多新楼盘集中开盘上市，七区商品住宅新增供应59.07万平方米，环比上涨32.59%，同比上涨110.2%。成交商品住宅71.60万平方米，环比下降19.08%，同比上涨8.63%。本月成交均价为9895元/平方米，又创历史峰值，环比上涨13%，同比上涨37%，其中中心区域骊高新世界、中心裕景、华业玫瑰东方等高档项目的集中备案带动了成交均价持续上涨。在新政实施当下，成交量有所下降，楼市的高压政策对成交量的影响已经初步显现，随着买方客户持币观望情绪加重，成交量的走势取决于开发商的价格走势。
大连市场预测：5月中心四区商品住宅的新增供应全部来自于甘井子区，本月甘区供应25.15万平，同比上涨21.4%，其他三区的可开发面积正在逐步减少，这也预示中心三区的价格与价值会保持在相对稳定的区间。自此中心四区形成了一个两极分化的市场局面，甘井子区供应量占据主导，成交均价却反有回落；中山、西岗、沙河口三区可开发面积因为逐年减少，价值正在逐步提升。一面代表刚性需求的被动选择，一面则是高端市场的价格走高。中心位置不可取代，甘井子区势必成为今年大连楼市的“中心”。
数字楼市
【市场供求】
近四个月以来供应量呈阶梯性上涨，市场存量不足的情况会逐步有所改变。
图2.2.1 大连市七区商品房供需走势图
图2.3.1 大连市七区商品住宅供求及均价走势图
图2.3.1 大连市七区商品住宅供求及均价走势图
【土地市场】
本月大连市土地成交总量较少
图3.1 大连土地市场走势图
【营销推广】
本月营销数量激增
图5.2.1 2010年5月营销活动统计图
【营销推广】
本月营销数量激增
图5.2.1 2010年5月营销活动统计图
新盘辞典
【本月开盘】
【销售排行】
第一章、宏观市场综述
一、 政策法规
2010年5月大连市房地产相关政策列表
第二章、大楼市
一、市场综述
新政落地满月有余，调控影响力初步显现，成交量在高压政策下略有回落，七区商品住宅成交面积环比下降19.08%；新政当下众多开发商抢盘入市，供应量持续攀升，大连七区商品住宅供应面积环比上涨32.59%，供求比逐步稳定；外三区供应量成倍增长，政府开发助力，客户认同度提高；“中心区”稀缺价值凸显，带动成交均价再创新高，中心四区成交均价首破1万3；供应一只独秀，成交带动下滑，甘井子区注定成为焦点。
二、商品房市场
5月大连七区商品房市场供应面积63.71万平方米，环比上涨16.78%，同比上涨60.86%，随着市场供应量的逐步提高，供不应求的市场状态得到缓解。本月七区商品房成交面积80.70万平方米，环比下降16.28%，新政实施当下，成交量较上个月96.4万平略有下滑，但和去年同期相比，还是保持10.88%的上涨。
5月七区商品房成交均价9769元/平方米，环比上涨13%，同比上涨33%。本月商品房成交均价再创历史新高，沙河口区和中山区高档楼盘集中备案造成整体市场均价逼近万元。本月供求比为1.26，随着供应量增多，供求比持续回落。虽然处于政策高压阶段，众多新楼盘依然会在下半年陆续面世，市场供应量会持续攀升。
1、 市场综合
图2.2.1 大连市七区商品房供求关系对比图
受供应量增加影响，本月供求比逐步回落，1.26的供求比值已达近一年来的最低点。进一步走低的供求比，将使市场供不应求的现象得以缓解。
1、供应量分析
图2.2.2 大连市七区商品房供应量走势图
5月七区商品房新增供应量为63.71万平方米，环比上涨16.78%，同比上涨60.86%。2009年火热的土地市场在今年得以释放，近四个月以来供应量呈阶梯性上涨，市场存量不足的情况会逐步有所改变。
1、成交分析
图2.2.3 七区商品房成交走势图
5月大连7区商品房成交7696套，环比下降30.02%，同比下降1.67%，成交面积80.70万平方米，环比下降16.28%，同比上涨10.88%。四月房展会过后，在房产高压政策的影响下5月份成交量有所回落，但较去年同期还是有10.88%的涨幅，整体市场受新政影响并不明显。
本月商品房市场成交均价9769元/平方米，环比上涨14%，同比上涨33%。四月刚过，本月成交均价又创新高。新政出台已满月有余，客户持币观望情绪加重，成交量有所放缓，但商品房价格并没有明显回落，新政影响周期还在持续当中。