标题：牛刀：楼市结构性泡沫将破灭 房价暴跌开始

　　2010年楼市调控让楼市骤然降温，业内很多人称楼市已经进入了深度相持阶段，对于楼市未来的走向有很多不同“版本”猜测。7月27日，凤凰网房产对话了名博牛刀先生，对于楼市各种动态，牛刀先生也有着自己的判断。

　　不必对央企拿地太过“紧张”

　　凤凰网房产房产：央企拿地引起了很多人的争议，您觉得央企拿地现象是不是宏观调控即将放松的一个信号？

　　牛刀：不是这样的。

央企有两种央企，一种央企是什么呢？是原来国资委1995年刚刚构建央企公司的时候，当时是135家央企公司，在这些央企公司当中有16家专业的房地产公司，包括保利，中房。这些公司是干什么的呢？它是承担当时叫福利房、微利房的开发建设的，也就是说我们国家有16家公司来保证中国的住房民生。但是这个性质变了，为什么？房地产后来赚钱，赚钱了大家都来做商品房，但是没有做商品房的公司叫中房，他也是上市公司，但是亏损了，所以这样一来央企毕竟也有义务要赚钱，要产生利润。在这种情况下，其他十家公司全部没有做这个经济适用房的。

　　除了这个央企公司，这16家是拿地正常的，另外其他的央企公司，下面还有二三级公司开发房地产，那些二三级公司就是不正常的，你就不应该进入房地产领域。所以国资委要求退出，也是讲那78家公司退出，而是不是讲这16家公司退出。现在拿地的是这16家公司，不是那78家公司，所以市场上很多不专业的人，它就搞不清楚，央企都在拿地，他拿地是正常的，但是那78家公司拿地就不正常了。

　　楼市结构性泡沫破灭 房价将进入暴跌阶段

　　凤凰网房产：谈到我们这个宏观调控，这段时间大家也不得不面临一个问题，就是很多专家，业内的人也在说，有人说调控会加紧，比如像您说房地产市场会呈一个下降的趋势，您在博客上说，房价会暴跌在短时间之内，但是一旦房价没有暴跌，您觉得会是什么样的情况？

　　牛刀：现在目前来看跟我们当时的判断是差不多的。现在调控才两个月，七月份是三个月，到三个月的时候结构性的泡沫开始破裂，这是很多投资炒作比较严重的地方，开始大跌。深圳1800万的别墅，现在卖1000万都卖不了。燕郊是大家都知道的，燕郊的房降多少从1万多块钱，降到1万1，1万，现在降到7千块钱，6千块钱。还有这个三亚，三亚13万块钱的公寓，现在是4万8，你还卖不对， 13万多现在卖4万8你还卖不动。所以这种结构性的泡沫正在破灭，下一阶段是考验开发商资金链的时候。所有的开发商都面临一个问题，年底之前你要归还银行贷款，现在的开发商很多是靠高利贷在维持它日常的运作很危险。一旦有资金链断裂的开发商开始降价销售的时候，那个降起价来挡都挡不住。所以根本不用担心。

　　房产税数次“乌龙”源于征收条件准备不足

　　凤凰网房产房产：最近房产税前一段时间说在2012年在个别城市试点推行，但是财政部马上出来否认了，您觉得为什么房地产税推出这么困难呢？

　　牛刀：推出房地产税有几个基本的前提，第一个你要在银行建立个人的征信系统，这到征信系统必须相当完整，才能知道你家庭有几套房。第二个税制改革，特别是房产税的改革它涉及到产权问题，涉及到家庭问题，涉及到银行征信问题，是一个比较完整的体制，这个完整的体制现在目前在中国很多东西做不到。包括我们刚才讲的这个银行的诚信。