标题：中原楼市酝酿变局

　　进入2010年，国内房地产行业风云突变，受到“史上最严厉调控政策”的影响，6月份以来，国内一线城市的住宅土地市场出现“零成交”现象、住宅成交量大幅下降。

　　与此同时，产业地产却迅速崛起，2010年上半年，全国产业用地成交量迅速增长。伴随着住宅市场的遇冷、企业扩张的需求增加，产业地产受到了越来越多的企业和个人的追捧。

　　综观全国楼市，国内的房地产大势不再是住宅一统天下的局面。严厉调控政策的出台，商业地产、产业地产的迅速崛起使2010年中国房地产发展迎来了多元化时代——住宅、商业、产业地产三足鼎立的局势初步确立。

　　住宅市场——遭遇调控，市场低迷

　　2010年的住宅市场，从未失去关注度。

　　一方面，严厉的调控令降价风波此起彼伏，但是一次次的“伪降价”行为也令消费者望而却步，从恒大地产的全国

房价八五折优惠呼声开始，全国楼市的降价呼声就从未停止，紧接着，绿地、万科也开始了全国降价策略，但是，重拳出击的市场调控能否令住宅地产从此趋于风平浪静？目前，还是个未知数。

　　另一方面，调控措施似乎无法扑灭开发商内心燃烧的熊熊火焰，地王又频频出现，全国三大地王乍现，其中华侨城以70.2亿元拿下上海闸北区苏州河地块，折算下来其楼面地价高达52783元/平方米，成为全国单价地王。

　　根据国土资源部下属的中国土地勘测规划院7月19日发布的“2010年第二季度全国主要城市地价监测报告”，今年上半年房地产市场预期回落，量跌价滞；同时居民对未来房价上涨预期弱化，观望情绪浓厚，购房意愿下降。

　　中国人民银行调查结果显示，未来3个月有意购房的居民占比降至15.5%，连续两个季度回落，累计降幅近3个百分点。

　　心理预期直接作用于市场销量，上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1月~5月回落7.1个百分点；商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1月~5月回落13.0个百分点； 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%，房地产市场总体表现为量跌价滞。

　　在郑州市场方面，根据郑州市住房保障和房地产管理局7月13日发布的郑房6月指数，公布了郑州市区房地产市场6月份及上半年的数据。今年前6个月，郑州市区商品住宅成交量和销售均价，较去年同期都有所上升。 

　　据郑州市住房保障和房地产管理局提供的数据，今年前6个月，郑州市区商品住宅销售均价为5085元／平方米，较去年同期上涨14.09%。在郑州商品住宅半年统计史上，这是商品住宅销售均价首次突破5000元／平方米关口。　 

　　今年6月份，郑州市区商品住宅销售6505套，较5月份多卖了553套，涨幅为9.29%。不过，与去年同期相比，商品住宅销量下降近三成，降幅为28.91%。6月份，郑州市区商品住宅销售均价为5419元／平方米，与5月份相比，每平方米下降86元，降幅为1.58%。考虑到5月份房价环比上涨9.92%，短期之内，房价走势依然不明朗。　 

　　不过，住宅市场不再像2007年~2009年“一统天下”似乎已成定局。

　　商业地产——借势崛起，飞速发展

　　2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，商业地产借势东山再起。

　　从2009年到现在，商业地产进入了迅速的扩张期，早期进入商业地产的企业，如大连万达﹑宝龙﹑金融街等也在近几年找到了成熟业态的感觉，进入2010年以来，传统一线开发商也在将规划方向向商业地产有意地倾斜。万科地产曾表示，未来的持有型物业要占到公司整体的20%，将陆续推出养老物业﹑酒店及商业配套；万通地产也提出了住宅开发和商业地产并重的计划；而世茂集团的商业规划更加彻底，将在未来几年内专心打造高端商业地产品牌。而同时另一个阵营则是来自零售商的进军脚步，早已被大家熟知的一些零售商品牌正在反客为主，正在将自己的身份从“房客”﹑“二房东”向“房东”、“地主”发展。宜家就在去年在北京的西红门区域抛金7亿元购地，准备自建自营，全球第二大零售商乐购也在开始购地，包括来自国内的步步高超市也同样开始自购自营。

　　以深圳为例，由于受到全球性的经济危机的影响，深圳市2009年写字楼的空置率高达15.5%，2010年新政一出，商业市场立刻告别低迷火热升温。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目，近期在投资热钱的带动下出现明显反弹，众多专家都对商业市场前景看好，其中不少专家也指出，2010年，将是商业地产的快速发展年，商业地产将迎来新一轮的投资高峰。

　　投资者方面，由于看好目前的国家政策调整以及未来商业地产蕴藏的巨大的商业契机，纷纷把资金转移到商业地产，由此产生的便是商业地产的销售量火速上扬。据统计，楼市新政出台后，北京多个区域商业地产项目(商业、写字楼)均出现涨价情形，涨幅高达49%左右。同时“限外令”的取消、大量港澳台客户的拥入以及相对低洼的价格，令未来的中国商业地产很可能再次掀起新一轮的投资热潮。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。 

　　但是，目前商业市场上供大于求的问题还未真正解决，市场上的写字楼空置率依然存在，而且商业地产由于在中国的发展时间较短，开发运营的经验不足，商业地产的前景还有待时间的考验。

　　产业地产——政策导向，稳中求发展

　　2010年之前，产业地产似乎已经淡出了人们的视线，自从2008年以后，产业地产的发展似乎一蹶不振，在人们长期关注

股票、楼市的时候，仿佛产业地产已经被人所遗忘。

　　与住宅市场和商业市场相比，产业地产似乎低调很多，但伴随着新政的出炉，产业地产仿佛一夜间受到越来越多的企业和个人的关注。从上世纪70年代初至今，产业地产以工业园区、园中园的形势发展到如今的大规模产业地产，发展历史远比住宅市场还要长久，伴随着产业升级的迫在眉睫，众多一线城市开始大力调整产业结构，大力发展文化创意产业，与此同时催生出目前大量的科技园区、总部园区、文化创意产业园区等，促进产业发展。由此，产生的产业园区、产业地产必将迅猛发展。

　　此外，国十条等政策调控下的住宅地产举步维艰，分析人士指出，投资资金必然会分散到其他地产投资形式，也为产业地产的发展带来了历史性的发展契机。

　　与此同时，在刚刚落幕的“中国产业地产黄金十年新起点”论坛上众多学者对当前区域经济发展形式与各地形成的产业集群模式优势的探讨，从宏观上分析中国当前的区域经济发展热点和产业集群趋势，寻找从产业地产发轫到目前的产业规模出现的必然规律。

　　一时间，产业地产如此受宠，或预示着将引领区域运营与价值创造的某种新趋势。这除了受目前的经济环境大背景影响外，产业地产与传统商业地产、住宅地产本质的区别或将决定了产业地产未来的历史使命。它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。可以说在区域规划日益细化、区域功能愈加完善的今天，产业地产的发展关系到区域产业、区域品牌乃至区域经济的发展与运营。