标题：产权优势 国内永远无法比拟

楼市的宏观调致使国内各大主要城市的房地产市场前景不明，一些投资意识较强的购房者便把目光转向了海外房地产市场。无论是投资还是度假用途，购买海外地产都存在一定的风险。所以投资海外房产需要了解哪些内容？如何运用金融、汇率政策？如何管理？等一系列从宏观到微观的考察步骤都必须事无巨细有所了解，方能投资成功。本期《房标》便针对海外置业的种种问题，为读者提供最为详实的置业指南。

产权优势 国内永远无法比拟

相对于国内70年的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，业主拥有该地块的永久使用权限。在国内进行房产投资，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。可海外房产多数没有使用期限，其房屋价值会随着土地的增值而增加。但具体情况各国条例有不同，在某些国家，外国人买卖房地产都需要经过当地政府当局的审批，而且非公民往往不准在当地拥有永久地契房产。

澳洲房产便是永久产权的代表，但非澳洲居民必须先获得当地外资检讨局 约60天的批准，才可进行买卖。不过，澳洲的发展商通常都会事先向外资检讨局提出申请，岸外置业者只要不超过该项目的半数买家，就无需再提出申请。一旦比率超过50%，发展商一般会帮岸外准买家办理申请手续。

此外，在一些地广人多的国家，各个州、县、省也可能会有不同的条例管制，但要遵守有关当局的条例、缴付当局所规定的税额，就没有多大问题。

境外置业 优惠多多

对于海外置业的购房者来说，境外贷款可以说是购房时的重中之重。尽管很多投资者倾向于现金全额付款，但是更多人则倾向于享受国外目前极低的利率。与内地不同，海外置业如购买期房，首期房款是存在购房者的律师信托银行账户里的，收取活期利息，项目何时落成，按当年的利率办里按揭。当然期间会按照工程的进度逐步支付一些费用，如土地费、建筑成本费等。

比如，目前加拿大20年期的商业贷款， 前五年采用的固定利率低至3.6%左右，五年后按照浮动利率计算，3.6%的商业贷款利息和我国的住房公积金贷款基本相当。如果购房者已经入籍或者拿到绿卡，那么便可享受“本地人”70%—80%的贷款，而国际买家只可享受60%—70%的贷款。

目前美国、加拿大各主要银行已在中国开设网店，认可中国当地的收入证明以及资产等，使得大量国内投资者获得了相对优惠的贷款。国内人士在海外银行无论别墅、商铺、住宅等贷款同样为最高80%，这与国内的别墅、商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。同时国外房屋交楼标准全为精装修，售价已含装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资，提高投资回报率。