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有新闻报道称，据国家发改委对全国36个大中城市监测，5月份全国房价涨幅回落，预计后期房价将稳中趋降。楼市进来打折风盛行，各家房企纷纷对低迷的成交量做出让步，但也有不少楼盘仍然逆势上涨，非常强势。恰逢毕业时节，怎样避免大学生还未毕业先成“蚁族”又成了媒体关注的焦点。搜狐焦点特邀申康房产董事长陆建军，为广大消费者分析楼市现状，在访谈的最后陆总还用自己的亲身经历为网友验证了什么叫做：买房又是储蓄又是投资。
【主持人】：各位网友大家好，欢迎大家来到本期高端访谈，这次我们为大家请到的嘉宾是申康房产的董事长陆建军陆总，陆总您好，跟我们的网友打一个招呼，好吗？
【陆建军】：各位搜狐焦点的网友们大家下午好。
【主持人】：最近可以看到楼市市场比较热门的话题是关于打折的话题，像万科、绿地、保利纷纷开始对他们的房子进行打折，您觉得这样的打折行为，是暂时性的行为还是会预示着楼市以后的走向？
【陆建军】：从我个人的角度看，这只是代表我个人得看法，市场这样的打折只是暂时性的，如果市场成交量一旦复苏，基本上房价立马也会上涨，最终房价的趋势还是以上涨为主，这是我本人对未来房价的看法。
【主持人】：您觉得打折行为还是暂时性的行为是吗？
【陆建军】：对。
【主持人】：是因为竞争对手做出了调整，才促使那些房企做出打折的决定吗？
【陆建军】：其实房企打折的话，要看它的价格，很多房企打折往往他把以前的价格适当做一些调整后再打折，相对而言房价并没有将我们实际看到说要打多少折，应该说降价空间还是有限的，它只是一个暂时性的趋势，从长远来看必定会上涨。
【主持人】：最近发生的事情也比较多，比如说人民币升值，比如房产税的N个版本，您觉得人民币升值对楼市影响大不大？因为在这样的情况下会有越来越多地国外热钱涌入市场。根据很多专家的预测，这些涌入的热钱首选的还是中国的房地产市场，您对这样的情况有怎么样的评点？
【陆建军】：人民币升值势必造成国内物价的上涨，最明显是房地产。人民币升值之后我们国内房地产相对而言作为房产投资价格比较高，大家热衷于喜欢投资房地产，势必造成房价的再次上涨，这我觉得人民币上涨对国内房地产价格最终还是有往上推动的价格因素。
【主持人】：除了这方面的因素外，最近楼市传了很久还没有定下基调的房产税，房产税如果出台会对房价会有抑制作用，你怎么看待国家这方面的政策？
【陆建军】：应该说房产税只是调整贫富差距的一个经济杠杆，这个税目前到现在不够明朗，现在有很多版本各有各的不同，我基本上比较认同一个版本，也就是说老政老办法，新政新办法。之前买的房子征税的可能性比较少，以后买的房屋征税可能是千分之八，对房地产整个价格来说比例还是不大，房价如果一年涨5%到10%，房产税上涨空间还是比较小，大家还是能够接受房产税，房产税的推出对房价影响还是不大。
【主持人】：陆总，您的观点还是觉得房价是不受外界的影响，平稳上涨对吧？
【陆建军】：是的。
【主持人】：除了房价的飘忽不定，最近还有一个关注热点就是租赁市场的火爆，6月份租赁报告数据显示上海这一块市场租赁不断向上攀升，那你怎么看待租房市场突然一下子火爆，是一个季节性的状况，还是说大家把关注点从商品房市场转向租赁市场呢？
【陆建军】：租赁市场我觉得一直是比较活跃，特别是今年，二手房买卖市场在持币观望的状态，租赁会更加活跃。
另外大学生毕业之后要租房，基本上承受的租金价位以2千到3千为主，这种现象并不是今年才有，其实历年来到这个时间点基本上都是这样的现象，租赁市场还是比较活跃的。
【主持人】：租赁市场比较活跃，这是一方面的情况，其实另外一方面租金在上涨，有一份报告显示全国租金一年之内，特别是这个月平均上涨10%，特别是热点区域上涨幅度达到20%，你怎么看待租金上涨的问题？
【陆建军】：租金上涨如果按供需比例来说，如果需求比较大的话势必造成租金上涨，这也是供需的一种体现，我觉得也是符合市场的需求。
【主持人】：您觉得租赁市场对房源需求比较大是吧？
【陆建军】：供不应求的状态应该持续。
【主持人】：供不应求的局面是怎么样造成的？除了现在毕业生纷纷寻找房源之外，还能说明国内哪些经济状况方面的问题？
【陆建军】：因为有很多人买房的意愿还是有的，只是说很多都在观望，在观望的情况下有些为了工作就近方便等等，很多需求就以租赁为主。
【主持人】：中国一线城市房价居高不下，现在连出租房的价格成本不断上升，所以现在很多专家学者强调让那些毕业生到中国二三线城市发展，你觉得让房价推动这样的人才流动，您是怎么样的看法？
【陆建军】：一线城市房价过快偏高，势必对于有些人去选择二线城市，特别是像上海后花园——昆山一带，昆山为什么会集聚很多的人才，因为昆山的房价目前停留在5千到6千块一平米，很多白领比较适合，首付10万，月供大概在2千左右，恰好在白领的经济承受范围，所以人才会做出这样的流动。人家愿意买到昆山，工作在昆山，也是作为白领选择工作的因素。
【主持人】：你刚刚提到的昆山，昆山离上海还是比较近的，也不是说所有中国的二三线城市都有这样的条件，就在一线城市旁。你觉得从长远来看，对于中国二三线城市发展有没有好处，人越多房子也越少，这是不是从另一方面推动二三线城市房价的上涨？
【陆建军】：那是肯定的，如果一线市场价格太高，二线城市肯定要跟上，像一些比较大的城市，比如说像最近我们代-理的江苏南通楼盘，现在它的销售非常火爆。二三线城市在目前市场情况下未来肯定会越来越火爆，相对而言一线城市销售就相对显得滞缓。
【主持人】：您觉得中国楼市的未来还是应该在二三线城市对吧？
【陆建军】：应该说房价未来二三线城市涨幅一定高于我们一线城市。
【主持人】：刚刚您谈到了申康房产在南通代-理楼盘，能否为我们网友介绍一下申康房产的情况吗？
【陆建军】：成立于1997年，至今有13周年，主要从事于二手房的经纪，成立10几年当中整个公司运作良好，在今年市场行情下，二手房市场感觉有些滞销，我们公司代-理了一些一手房的项目，比如说昆山的楼盘，像南通的一些商铺，商铺的整体总金额不高，才10万到20几万，市场需求量比较大，我相信我们南通的项目会销售很好。
【主持人】：从现在购买情况看，是南通本地的人买的多还是周边城市比较多？
【陆建军】：主要是周边城市，像上海、杭州的购买力比较强，对南通当地来说和上海的经济实力，上海过去的客户经济实力比较强，投资意愿也比较强。
【主持人】：你刚刚提到在外地二线城市房子比较热销，而在上海，在很多打折的情况下，房价仍然存在过高的情况，“零成交”和退房的问题也依然存在，作为你们申康房产对这些有没有什么特别的解决方案？
【陆建军】：对一些零成交、退房的现象，说明成交量大幅减少，对我们的影响直接从业绩上体现出来，业绩马上直线下降。
如何弥补业绩上的不足？我觉得还是要立足租赁方面并积极开拓一手市场，我们主要从这方面开拓。以前很多租赁公司对租赁比较不重视，通过这一次市场行情的调整，很多中介公司都很重视租赁。比如说我们每次开会的时候经常提到二手房房源的成交情况，包括目前的价格分析。
从我们现在的情况来看，我们更多在探讨增加租赁房源的交流，每次开会的时候把好的租赁房源进行交流。另外一个是说更多是我们跟以前租赁的客户做一些联系，看看他们是否还要出租，我们加强租赁房老业主的联系，这效果也非常好。
【主持人】：能给我们网友介绍一下当前租赁市场的情况，比如说房源、价格还有地段以及房型之类的？
【陆建军】：从我们所签的租赁合同看，主要的房子集中在老公房，总价在二千到三千，四千不等。相对于五六千的租赁房市场还是比较少一点。租赁者主要以白领为主，还有应届毕业生，白领和应届毕业生占80%以上。
【主持人】：价位怎么样？
【陆建军】：主要以两三千为主。
【主持人】：我们发现从我们实际成交情况看，主要是浦东的世纪公园板块，还有一个浦东（周浦）板块成交也非常活跃，还有我们浦东的（上南）片区，因为它是靠近世博片区，那边成交量非常的高。
【主持人】：其实我们刚刚谈到租赁市场，租赁市场现在不能回避的是公租房，因为最近公租房宣布他们向大众征求意见，大家很多很关心公租房的供应量问题，您觉得如果说公租房推出市场，对整个租赁市场会又怎样的影响？
【陆建军】：公租房的推出对市场的影响不会很大，量肯定有限，真正符合租公租房的要求比较高，普通白领来看不能符合公租房的要求，所以整体对租赁市场没有太大的波动。
【主持人】：大家为什么这么期待公租房的推出？在整个租赁市场上很多不太稳定，不管是房东还是房客，长期处于不是很有序的状态，你觉得现在的租赁市场跟以前相比会不会有所改变？
【陆建军】：租赁市场从现在来看还是比较稳定了，也就是说一般的房客租给房子之后，我们发现客户基本上还是比较能够租个几年，从我们实际成交客户群体来看还是相对比较稳定。近几年房价上涨，有些房子也会提出租金的上调，在上调合理范围内一般顾客考虑他搬家的成本，考虑到一些实际的搬家成本角度看，很多白领还是会住在现在这套房子里面，一旦上涨租金搬动的现象比较少。
【主持人】：给我们网友介绍一下申康今后的规划是怎么样的？
【陆建军】：我们基本上规划的话，我们有三个五年计划，第一个五年我们把浦东做好，做好浦东，然后第二个五年做好上海，我们准备在上海各个片区开分店，接下来我们最后一个五年想在上海周边城市，像昆山，杭州、苏州一些城市，我们进军这样的城市，这是我们未来15年的计划。
我们未来15年想开门店的数量预计达到300家，想通过我们未来15年来实现我们的目标。
【主持人】：作为一个非常资深的业内人士，可不可以给我们的网友提一些比较好的，您个人觉得一定要知道的购房建议，毕竟大家对楼市也是处于观望的情况下，有没有什么非常好的建议提供给我们的网友？
【陆建军】：现在网友们如果要考虑买房，买房一定要根据自己的经济实力来做，很多人问我什么时候是最佳的投资机会，我觉得适合才是最佳的。关于买房我也有自身经历跟大家分享，应该说在我工作没多久之后，因为我从事了一份保险行业，半年之后我有幸进入中介行业，进入中介行业我做了大概三年，在有了一定的积蓄后我买一套小房子，然后把小房子卖掉再换一套稍微大一点的，在整个置业过程中从小房子换大房子是根据自己的经济实力买房，千万不要等我具备了多少经济实力再去买，抓住每一个时间点，尽早置业这是我的建议。
【主持人】：您等于是边投资边储蓄是吧？
【陆建军】：对，不要集聚了所有的能力再去买，其实我讲的一个观点就是房价未来一定会上涨的，要买还是趁早买
【主持人】：非常感谢陆总用亲身经历给网友上了一课，我们这次非常感谢陆总对房地产的现状给网友做出了购房的建议，谢谢！
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