标题：业内人士称中山楼市并不会出现真正的见底

　近期，楼市表现错综复杂，各地的价量变化都不尽相同，而中山楼市，已经有部分发展商试水"暗降"，成交量相比之前也有所上升，随着一些购房者的相继入市，没有入市的部分购房者也开始有些心急，他们很迫切地想知道现在中山楼价是否到了底部？就想能买个地板价。但是，作为普通消费者，对楼市走向和楼市背后的问题恐怕看不清，想不透，那看看资深业内人士对今年楼市的变化过程进行怎样的梳理。

　　◎未来楼价会涨

　　●建议：多考虑自身条件

　　中山资深房产策划人

　　廖贤君

　　与2008年相比，今年虽然也适逢“楼市调控年”，但楼价高位运行不可避免。2008年中山全市住宅成交均价4319元/m 2，而2010年上半年中山全市住宅成交均价则达到5132元/m 2，比较增幅18.82%。

　　楼价上涨的因素很多，基本面有三个：一是GDP增长的拉动，二是成本上升，三是物价上涨的联动效应。2010年全国物价快速上涨，通胀预期强烈，是楼价大涨的直接动因。所以，今年虽然中央出台了“国十条”，但所起的作用更多的是抑制需求，尤其是投资需求，无法从根本上解决高楼价问题。可以说，在高物价时代，想要得到便宜的楼价，只能是一个梦想。

　　对购房者而言，个人一直建议，两个因素是首先要考虑的：一是生活半径，二是经济状况。工作、居住的合理距离是城市生活的重要参数，买房首先要考虑这个距离。经济能力是买房的前提，其中户型、面积为重要，在经济状况允许的条件下，才考虑个人品位。由此可见，买房要素的顺序应该是：地段、户型、面积、价格、品味。有了这个认识，购房者就清楚地知道，什么时候该买房，以什么价格买房，这样也就不会每每受“高房价恐慌症”影响错失购房良机。比如，现在东区新项目很少，90m 2 以下的单位可以说是稀缺品，工作在东区的年轻人购房，其房价肯定要远远高于其他区，也就是说，西区购房者觉得高价的房子，在东区购房者看来并不一定贵。

　　楼价还有一个特色，每到下半年都会上涨，不信的人可以看看相关的数据统计分析，2010年当然也不会例外。下半年楼价上涨的惯性依然，所以，对购房者而言，需要关注的，还是前面讲的，看生活半径、看经济状况，该出手时要出手。

　　◎年底有望筑底回升

　　●建议：三季度末可出手

　　中山中原地产高级市场拓展总监植建军

　　今年较好的购房时机会在第三季度末和第四季度，因从三季度开始，经历了一段长时间观望的楼市中，买卖双方力量发生变化。同时更多的新盘会在三季度末及四季度推出市场，市场供大于求的情况会更明显，这时候会变成一个明显的买方市场。同时，由于资金的压力和销售目标的压力等等，相信会有更多的项目加入促销，甚至是直接降价的行列，促销的力度会越来越大，这种情况会在第三季度和第四季度会持续。

　　尤其是中山的楼市有望今年底就会筑底回升，中山的楼市价格泡沫不大，不可能再有太大的向下调整的空间。无论如何，今年的三四季度的楼市会出现结构上的调整，即首次置业和刚性需求的成交会成为主力，大户型和改善型成交仍然有待政策的调整而改变。

　　虽然在2009年底"国十条"和"国四条"相继出台，但由于主基调是"稳定"，这反而对已经火爆的楼面更起了推波助澜的效应，也导致今年的第一季度的楼市延续2009年楼市的火爆，保持高位，虽然在两会期间有所降低，但两会后迅速回升，导致是一季度和二季度初是淡季不淡。但以4月17号的新政为分水岭，尤其是二套房的严格认定，楼市成交直接跌至冰点，成交腰斩一半，这种状况一直延续至今，同时，自4月17日后成交出现了结构性的变化，由原来的改善型、大户型和首次置业组成的成交变为小面积的首次置业的成交状况，相信这种成交的结构状况在今年内仍然很难改变。

　　2008年楼市的低迷更重要是由于国家的房地产调控政策和全球的金融风暴共同作用打压了市场上的资金面和购买者的信心导致了市场的低谷，但今年更主要是由于国家的调控力度和决心使市场上产生了观望。其实借鉴意义不大。还是一句话：中山楼市泡沫不大，看到合适就要出手，否则房地产的升温说不准什么时候就会来了。

　　◎已进入探"底"过程中

　　●建议：接近或稍高于去年价格便值得购买

　　中山天域物业市场部经理谭三元

　　对于一个有购房需求的人，什么时间出手不能一概而论，这要看他的意向楼盘的具体情况，包括地段位置、过去价格走势、在售货量及后续供应量等。若单纯从时间上讲，只能从传统销售节点判断，如下半年"十一"前后，一直到年底前，甚至到春节前后的这段时间，有打算调整价格的楼盘绝大部分都会选在这个客流最旺的时点推出新货、新优惠，合适的不妨认真考虑一下。

　　市场当然有"底"，但不要妄想抓住市场最低那个"时间点"才去购买，因为市场变化迅速，普通消费者根本难以预计，而能预计的往往是市场低谷的"时间段"。显然，目前市场已进入探"底"过程中，相当部分楼盘也在推特价单位了，低峰的"时间段"已开始，中山的楼盘价格泡沫小，有置业打算与能力的消费者也不必过度观望，该出手时还是要出手。

　　下半年楼市虽仍处于整体调控下的量价下挫阶段，但价格跌幅有限，且销量有望"十一"后止跌，而价格则在年底前后站稳。今年与2008年相比，最大的相同点是，调控都围绕二套房限制为主，但最大的不同是，今年发展商都相对较有经验，且经过2009年大量消化市场上积压的货量，资金压力没有2008年高，市场未来发展预计不会回到2008年那样差的境况。

　　一般市民当然是直接对比价格，每个楼盘都有历史价格可参考，接近或稍高于2008年、2009年的价格都值得购买。

　　◎并不会出现真正的"见底"

　　●建议：

　　刚性需求可把握眼下重磅优惠

　　中山大地物业市场研究部总监冯瑞卿

　　对于第三季度的房地产市场预测是"价惠量稳"，这个"价惠"的基础来源于目前各楼盘所推出的让利优惠幅度，为近年来少有，其整体价格水平已经回落2009年年底的均价水平。从目前的成交量观察，也逐渐出现回升的迹象，不少开发商也再度加入加推产品的行列。从这种格局看，预计未来第四季度的价格走势会有所回稳。

　　目前中山的洼地效应已经逐渐开始转移，据我司市场调研部对于临近江门的踩盘观察所得，江门从2007年两三千元的均价水平飙升到目前五六千的均价水平，而支撑市场的并非本地首次置业者。从这端倪可以看出，江门已俨然成为珠三角另外一个价格洼地，价格飙升的幅度已经超出正常的房地产发展范围。

　　这么多年走过来，中山的洼地效应相对已经不再明显，也就是说大部分的炒家已经开始转移投资阵地。为此，目前中山的房地产市场发展较为平稳，以刚性需求以及改善型置业者为主，在这种良性的市场环境下，并不会出现真正的"见底"，更多的是开发商对价格进行合理的调整，以满足自身发展需要。大开发商，上市企业，需要在年底冲业绩，就会适当加大优惠幅度；中小型开发商，资金链相对薄弱的，也会加大优惠以加快资金回笼。如果有刚性需求的消费者，能在适当时机把握机会置业，也是一个双赢的喜局。和2008年相比，今年的经济大环境完全不同，2008年，全球性经济危机，国内经济增长率一路下滑，出口大幅减少，工厂开工不足，整体经济层面难以支持房地产市场保持2007年的态势；2010年，一季度宏观经济数据表明了中国经济正进一步回升向好，国家正是基于对经济增长的良好预期才敢于在此时出台一系列的调控措施。