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悬念一：博弈双方谁先打破“闷局”？
日前，记者以“预判下半年贵阳楼市走向”为题，对我市二十余家开发企业老板、营销负责人进行了采访，有七成以上受访者的回答如出一辄：“下半年市场会怎么样，还真是不好说……”。贵阳楼市下半年走势缘何迷茫，有开发商认为，近期楼市趋冷，在于受一线城市影响，我市购房群体的观望态度有增无减。而要破除购房者的观望，就得看调控政策产生的实效。
首先，“二套房”首付提高，利率上调，除了让投资型购房者退出市场，也在一定程度上减缓了改善型购房自住者的置业脚步。据了解，相对一线城市，贵阳的投资型购房者所占比例历来较小，相反，改善型需求尚处于上升阶段，“二套房”政策让一部分原来计划“卖旧房买新房”或“以租养房”的改善型购房者开始重新考虑或改变原有置业计划。“有的客户甚至都已下了定金，还带着家人来看过房子，结果因为是买二套房，首付提高了两成，只好作罢。”中心区某楼盘销售经理对记者说，虽然此类退房客户在近期楼盘销售过程中并不占多数，不过值得注意的是，还有一部分“二套房”客户虽然目前并未退房，但也在等待银行审批，看看能否得到首付三成的待遇。记者通过调查采访了解到，类似的情况近期在我市多个在售楼盘都有频繁出现。
其次，近年来，随着城市的发展，外地人在贵阳楼市所占的比例已达五成以上，成为楼市的一大消费主力。省会城市贵阳由满足内需为主转向外向型城市，无疑为楼市提供了更大的拓展空间，这也使得我市开发商更为关注政策对外来购房者产生的影响。金阳新区某知名大盘的营销总监说，当前在贵阳购房的外地人，约有七成为省内其他地区购房者，其余三成为省外购房者，而省内其他地区购房者中，贷款购房是主要方式，如果提高了他们的贷款门槛，例如需提供本市一年以上的完税证明，或是外地人不能通过在本地贷款进行购房，贵阳楼市的销售压力也将因此类客户的流失而增加。
第三，房产税是否征收也成为此轮新政出台后的热点关注问题。此轮楼市新政出台后，房地产界震动不小。但各种迹象表明，房价并未受到实质影响，炒房者也在伺机观望。于是征房产税，寻求治理房地产长久之策便被推到了风口浪尖，如果征收房产税成为事实，极可能对某些房价虚高的城市地区产生严重的打击，使得投机炒房者慑于炒房成本的提高而退市，促使一线城市房价下跌，进而传导到二线、三线城市。
有关人士认为，正是在上述背景下，使得购房者与开发商都在观望，购房者对政策实效的高预期值，开发商对是否有后续政策跟上心存余虑，由此形成了当前房价未降，销量下跌的楼市“闷局”，让下半年楼市走向难以确定。唯一可以确定的是，无论市场是热是冷，房子开发出来迟早得卖，关键是看如何卖？“新国四条”是国家将房地产市场由“过度商品化”扭转到“民生化”的重大战略举措，不会轻易改变。因此，对于开发商而言，与其驻足观望，不如主动出击，一方面从产品品质上下功夫，从产品精确定位上下功夫，拿出高性价比产品供应市场；另一方面调整营销策略，进一步细分客户群体需求。毕竟，眼下的贵阳市场，刚需为王，谁能抓住这部分真正的购房者，就是把握了市场脉搏。
悬念二：下半年房价是否会跌？
“贵阳的房价会不会下跌……”、“现在该不该买房”……新政出台以来，记者在对购房者采访时，常有人这样问。同时，在各大房地产专业门户网站，类似的话题也并不少见，事实上，政策对楼市影响在多数购房者眼中常被视为政策对房价的影响，因而对于政策的观望则更多的是对房价涨跌的观望。特别是在近两个月楼市销量下降的背景下，下半年贵阳房价是涨是跌成为最大悬念。
上周，在易居克而瑞贵阳机构、新浪乐居贵州站等机构主办的“2010贵阳房地产发展前景高峰论坛”上，参与论坛的嘉宾为贵阳楼市提供了一个“参考答案”——从贵阳楼市的发展情况来看，贵阳的房价在短期内会出现小幅震荡，但从长远看，仍有上升空间。
事实上，在不少开发企业眼中，贵阳的房价被视为“洼地”。“谈到价格洼地，应该说贵阳是洼地中的洼地。”贵州澳龙房地产开发有限公司董事长罗禄君认为，购房者在上海买房，买的是人才高地，在北京买房，是因为北京是政治金融的中心，如果在贵阳置业，买的是气候资源，生态资源，但是，这一资源的价值并未通过价格体现出来，与成都，南宁，昆明等周边省会城市相比，贵阳房价少了2000元的均价，随着城市未来发展，贵阳房价还会有所突破。亨特城市广场副总经理王抒怀认为，贵阳具有气候，地理上的优势，加之现在贵阳市政府在打造一个高铁的经济圈，种种长期利好为贵阳楼市提供了更大的增长空间。
据克而瑞中国西南区域总经理黄子宁分析，短期内不会有新的利空政策出现，但是如果房价方面没有达到政府的预期的话，政策的宽松度不会放松，虽然“更严厉的政策升级”可能性不大，但市场探底将持续较长时间，预计下半年到第三季度将达成全国房地产交易量的谷底，而本轮严格性调控影响可能持续到年底，一、二线城市所面临的冲击要大于三、四线城市。作为二三线城市的贵阳，市场出现的周期特征是，一、发展调整期：贵阳市场处于量价低位振荡的波动状态；二、复苏发展期：销量出现持续增长，月供求出现井喷，市场均价高位运行，并逐步上升；三、发展调整期：房价在不同的周期内都会有不同程度的表现，但总体平稳向上运行。
悬念三：优惠促销能否回暖楼市？
进入下半年，楼市调控效应将继续显现，开发商的销售压力势必增大。在此情况下，必然会有一些开发商推出优惠促销活动，那么这些活动会产生什么效果，会不会助推楼市旺销呢？记者采访中，大部分业内人士表示，下半年肯定会适时推出系列优惠促销，但效果要根据开发商促销力度而定，单纯依靠优惠想促进楼市旺销可能性很小。
采访中，金阳一外来开发商认为，就当前市场整体形势而言，只有降价才能促成成交。开发商要扭转局势最有效的策略就是在房价上做文章。出于各方面考虑，开发商不会直接宣布降价，而是通过优惠促销活动把价格悄悄降下来。理性回归对开发商本身也有好处，因为开发商资金链短缺，必然对后续开发和企业运营产生很大影响。消费者持币观望，持币观望主要是由于房价偏高，购房者本身的需求是客观存在的，开发商必须要把价格理性回归才能激活市场需求。
贵州大学房地产研究所所长郭峰教授表示，下半年的供应量依然很大，随着时间的推移，开发商肯定会想尽一切办法促成成交。促成成交方法可能比较多，打折也好，送优惠也好，送礼品也好，其本质还是价格问题。下半年，如果开发商能够合理定价，交易量肯定能反弹。从幅度上来看，有些区域，由于体量比较少，它的降价幅度可能就小一点。有的区域供应量比较大，它降价的幅度可能就会大一些，这个幅度点不一样，有的可能在5%—10%之间，有的可能10%—15%左右，总的来说降价这个通道是肯定的。
贵阳大兴房开策划经理表示，下半年的政策压力还要加大，开发商降价才是硬道理，降价幅度达到15%将打破观望氛围，这种情况可能在今年9月底开始出现。估计今年的总体销售量会在200-250万平方米，但贵阳楼市不会立即进入低迷。由于贵阳是省会城市，首位度较高，刚性需求一直很旺盛，因此长远来说不会有太大的起伏。
某地产销售代-理公司策划总监米总坦言，现在的楼市状况实在让人头疼，该公司代-理的几个项目，新政出台前后相继开盘，开盘销售效果是天壤之别。现在几个项目都面临着尾盘销售的问题，而尾盘又大多为大户型，目标消费群都是二次甚至三次置业的改善型或投资型购房者，这些人不缺住房，缓个一两年购房对他们来说一点问题都没有，可是一般开房商谁也耗不起。所以，尽快提升成交量对于公司来说迫在眉睫。近期，陆续有楼盘推出了优惠举措，但是效果尚未显现。从近期的行业表现来看，很多楼盘都在做活动，活动的人气也不比上半年好。现在的购房者都很精明，他们对政策和市场的观察出乎我们意料的专业，理性购房越来越成为市场的主流，想用一两个制造噱头的活动就让购房者冲动消费是不太现实的愿望。
悬念四：消费者话语权能否夺回？
一直以来，在房地产交易市场中，作为买方的消费者都处于弱势地位，开发商完全处于主动地位。记者采访的不少业内人士表示，随着下半年市场形势的转变，会让购房者的话语权有所增加，但开发商的强势地位还不会发生根本改变。
过去，消费者与开发商签订商品房买卖合同时，常常遇到霸王条款，除了部分消费者敢于“讨说法”外，还有很多消费者只能选择委曲求全。
贵州大学房地产研究所郭峰所长表示，目前很多楼盘在物业管理和房屋质量方面都存在很多问题。市场火爆时，消费者购房考虑的不充分，仓促下单，导致小问题不断，大问题也不少，根本不能保障自身的消费权益。下半年市场供应量非常充足，消费者有广阔的选择空间，因此，消费者的自主权会有增加。一个楼盘一个纠纷或问题处理不好，会影响到以后的销售。对于开发商的“霸道”，消费者应勇于在买房这样的大额消费面前说“不”。
采访中，开发商都表达了一个相同观点：消费者话语权的增加对开发商就是压力，也是动力。诚信、责任绝不能昙花一现，值得企业长期坚持。因为企业是市场的经营主体，诚信问题是处理好长远利益和眼前利益关系的关键。随着更多的资本、企业加入到房地产市场的竞争中，开发商的产品归根结底要回到“服务于大众需求”的层面上，因为每一个企业都不太可能因为一时之利而自毁前程。品牌、持久、诚信等词汇在地产圈中的呼声也会日渐高涨。