标题：车耳：美国房价究竟能跌到什么程度

如果一定要和国内楼市比较的话，我觉得欧美楼市至少有三个方面值得注意：首先那里的房产比较值钱，许多旧楼比新楼价格还高；其次那里随行就市，是真正的市场机制，升值幅度让人惊讶，贬值速度也使人瞠目；最后也是最重要的就是政府干预职能在房地产领域体现得比较合理，向低收入者倾斜。

欧美楼市的问题

在分析这三个方面问题时有必要先回顾一下欧美楼市。这两大区域中都出现了曙光，黎明前的黑暗似乎已经过去，比如说法国，但也可能是再度黑暗前的黎明，比如说美国。

人们知道这次房地产和后来引发的金融危机源于2007年初美国次级贷问题，至今已经三年了。从2006年到去年年底，美国房地产市场价格跌了30%。在美国生活的朋友告诉我，他认识的一个国内同胞就在几个月前以29万美元价格买了一个在2004年以39万美元价格成交的双拼别墅。

30%的跌幅只是一个笼统的比例，一些地区更多，比如加利福尼亚州和密西根州。不过到了2010年的第一个季度，房价回升了3%，希望重现。2009年地产状况的改善原因被认为是联邦政府的干预，通过被几百亿美元政府救助才免于破产的机构Fannie Mae 和 Freddie Mac，高达90%的个人抵押住房贷款得以延续。

只是再跌的信号也出现了，因为成交量连续3个月下跌。去年年底到今年初，美国出现了有史以来从未有过的低交易量，为此旧房销售再次下跌。此外，除了100多家银行破产外，被银行扣押的资产也在增加，2009年有280万栋抵押贷款房子被扣押。分析认为2010年会有高达450万抵押贷款的房产将被扣押。在信用卡违约率达到10%的情况下，房地产将近9.5%的违约率已经维持一段时间了，这些违约中会有很多最后难逃被法院强制执行的命运，就像信用卡违约将会被停止使用一样。

同时由于美国失业率相当高，超过了10%，是上个世纪80年代以来的最高水平，使得从次级贷危机开始时限于低收入的房地产违约蔓延到了现在的中产阶层中，这些美国中坚力量的违约率达到了10%，分析家认为这些糟糕的情况还都没有在银行资产负债表上显示，银行能回收贷款总额的1/3就不错了。

写这篇文章时，我特意向住在美国底特律的朋友咨询了一下那里的情况，毕竟这个享有汽车城盛誉的密歇根湖边都市出现过发达国家最便宜的房产，便宜到了几百美元一栋。他告诉我，被法院强制扣押、最后拍卖价格只有几百到1000美元一栋的房子不能买，因为那还包含着隐含债务和高昂的维修成本，但是几万美元一栋的独立洋房可以买，他认识国内来的朋友就用5万美元，(相当于30多万人民币)为孩子买了前后院邻居被法院强制执行的房子，还买了不止一栋，别忘了那可都是国内俗称带草地的别墅而非公寓。

相对于美国，大洋彼岸的法国情况要好得多。相关数据显示，自1996年以来的10多年里，法国的房价上涨了近1.5倍，其中二手房价格飙升了148.7%。只是与居民收入仅增长了51.3%比较，房地产价格已经与居民承受能力出现了很大差距。

好在法国50%的购房者都已经拥有一套住宅，他们再贷款购房时，以现有住房即自己已经住了很久并全资拥有的房子作抵押，而不是像美国次级贷购房者那样以当时买的房产做抵押，这样银行承受的风险就小得多，由于房价下跌造成购房者没有能力和意愿偿还贷款的风险也被限制。从这点说来，法国以至于周边的一些西欧国家没有美国式次级贷的问题，它们的问题是传统意义上长期失业率形成低水平徘徊的购买力和房价上扬之间的差距。

巴黎好一点的区域，一套面积80平方米的公寓按均价计算需要50万欧元，将近人民币500万元，但是普通工薪阶层的月收入才2000多欧元，意味着购房者如果原来没有旧房出售的话要在巴黎买下这样一套公寓，需要20多年才能还清贷款。许多购房者其实是出售手中的房产，以便购买一套大一些又中意的住房，而这些房主大都是高收入者和50岁以上的人。

支持房价的一个重要因素是目前的低利率，“房贷利率继续下降和在经济不稳定时期，买房是一个稳当的投资”。除此之外的因素是市场上的住房需求高于住房供给，而且这种不平衡可能还会继续加剧。比如每年的离婚案就会造成13万个住房需求，而法国人均寿命的延长又会让每年数万套住房无法重新进入市场，所以到2015年，业者认为法国将会有100万套住房的缺口。可以说，支撑法国这样传统欧洲国家房价的既不是美国式低收入家庭购买力和滥发的住房抵押贷款，也不是中国式的投机性购房团，而是其持续出现的自然需求。

在欧元区内部，房地产价格下跌最大的西欧国家是西班牙，国家债务最严重的是爱尔兰，财政状况最差的是希腊。比起这些国家，失业率一直很高的法国家庭经济状况还算健康，并未过度负债，政府赤字也受到了一定程度的控制，没有出现上个世纪90年代新房存量剧增的情况。再加上政府采取了减免房贷利息的优惠措施，这一切使法国的房地产市场在增速放缓的同时得到了一定程度的支撑。

综合说来，涨跌互见是欧美楼市今年的普遍现象，最能引发房价下跌的因素是住房贷款利率的大幅度提高。因为利率提高会加大购房者还款成本，扩大违约率，引发银行坏账的增加，进而导致房价的再度下跌。

值钱的欧美房产

回到本文开头谈及的三个方面的问题，首先，为什么说欧美楼市值钱呢？这要从房产计算方式、建筑质量、产权和人文环境谈起。

我们现在都已经习惯按平方米计算房价，在此之上进行国际比较。但是，西方国家房产计算的是室内面积，阳台不算，室内面积不够高度也不算。而我们国家房地产商计算的是建筑面积，也就是室外面积，同时把自家阳台、邻里楼道、公共电梯间和其他谁也不知道的地方都算进去，统统摊到了购房者头上，最终使得按平米计算的合同面积永远和实际居住面积有很大的差距。

在巴黎时我为我所服务的公司买过几套房产，其中有两套室内面积84平方米左右，都是三室一厅两个卫生间的，另外还有一个独立的小厕所，外加两个宽敞的走道，面积不大却很实用，住三代五口之家没问题。我在北京曾经住过的房子也是三室一厅两个卫生间，开始时号称160平方米，似乎是巴黎的两个那么大，后来卖方自己都认为公摊太多径自修改为了140平方米，入住后才发现室内面积只有100平方米多一点，比巴黎的那套大不了多少，还少了个独立厕所。

就这点说来，真要比较巴黎、北京两地房产谁贵谁便宜的话，至少我们要将后者的面积打个八折甚至七折以下，计算才有意义。换句话讲，假如香榭丽舍大街房产如果和长安街名义价格同等的话，北京事实上就比巴黎贵了至少20%。

事实上，欧美国家销售和购买房子的人都不按平方米多少钱来交易，这个在我们国家作为计价基础的方式对他们说来只是一种参考，法国一些售房者甚至不愿意将平方米书写进合同中。因为不同地段的价值是不同的，比如香榭丽舍临街的房子按平方米可能比红磨坊一带的同样面积房子贵出两三倍。即便同一地段甚至同一栋楼房价值也是不同的，高层比低层贵，临街比不临街贵，能看到花园的比看到马路的贵。所以他们讲的是一个综合条件，谈价格也是一揽子交易，而不是说每平方米给你降多少钱。

从建筑质量上欧美国家房产经得住考验。从很久以来，他们建房似乎都有百年大计的考虑。像在巴黎，你随便都能看到名人故居。200年前的雨果故居仍然很坚固，那种砖石结构砌起来、久经风雨的老宅不仅可以居住，售价比新的建筑还高很多。伏尔泰的故居更久，好几百年了，不知转手了多少次，却越卖价格越高。

而在国内，许多房子建筑寿命是30年，连一些耗资很大的桥梁也就几十年的设计寿命。中国历史上也有上千年的赵州桥，有都江堰，现在还在造福于人类。但是更多现代建筑却在诞生的那天起就注定是短命的，短命的设计期限和短命的建筑材料，即便不是如此也可能被一些房产商以各种理由爆破掉，以便建个更大更好卖钱的。所以在几十年上百年后，当巴黎的大石块朴素矮楼依然矗立在那里以高价出让时，我们今天很多玻璃贴面的高楼将会早已不见踪影。

至于一衣带水的邻邦日本，房屋建筑远没有巴黎那样有味道，也没有北京那样多样化的风格，但是结实耐用，成本高质量好，可以抵抗比较强烈的地震。不要小看这一点，人命关天。我们知道几个月前发生的海地大地震只有7.3级，却夺去了几十万人的生命，而其后在智利发生的更强烈的8.8级大地震却只有上千人遇难，差距有几百倍。除了震源不同以外，其中一个重要原因就是穷国海地房子的质量低劣，抗震能力太差，连总统府和联合国机构都坍塌了。

从产权上看也很有说服力。西方国家土地是私有的，产权是永久的，可以子子孙孙传下去。我们土地是国有的，产权是几十年的，即便是70年产权，到时候也得交还给国家，至少理论上是如此。当然国家到时候可以再续给我们一个几十年的产权，但是能没有代价吗？事实上我们城市人像农民一样租用了国家的土地，只不过租用的面积更小、同时因为公摊的缘故租用关系更复杂而已。按时间价值规律，我们总不能认为自己短暂的占有比永久性占有更值钱吧？

至于人文环境，西方建筑整体设计比我们更适合居住，也更有持续发展的空间。像在巴黎建楼，必须按照城市规划挖地几十公尺，不仅为打桩，也要造出地下车库，车位数量还要高出住户数量，地面上只会建少量的停车场方便临时而非永久停车。所以在那里，即便高楼林立，地面上的汽车也没有北京多。

入住时，不仅装修时间受到严格限制，连搬家具都要事先通知门房，以免吵到邻居。西方人倾向于简单装修，首先因为新造的房子都是国内讲的精装修，连空调机的空间都预留好了，不用现打眼钻洞。买旧房时很多人都接受原来的布局，甚至连墙纸和地板都不换。有时没听到什么动静，不知不觉新邻居就搬进来了。不像我们这里，一年到头都有装修的，像我在北京住的房子10年来电钻声音就没有断过，我甚至想那座本来坚固的大楼被不断搬进搬出的住户钻成千疮百孔后还能否经得起地震的袭击？

绿化也是如此，绿化是所有人的共识，既是建筑者的责任、地产商的卖点，也是管理当局的要求。许多西方城市颁发建筑许可时都要求绿地和步行空间必须达到一定的比例。不仅在古老的西欧，新兴的北美城市同样是这样。

所以在西方，旧楼往往比新楼更受人青睐，购房者买楼基本上是居住而非炒卖，楼市的价格也就接近于其真实价值，那就是真正的市场价值，高的可谓天价，低的则不值几个钱，比如美国的一些地区。

房价究竟能跌到什么程度

次贷危机已经有几年时间了，美国密歇根州靠近底特律这个汽车城附近出现过1000美元甚至500美元的房子。

根据雅虎新闻的报道，底特律那套标价500美元的是将近100平方米、中国人俗称三室一厅的房子，拿这个价钱以前只能买一部大屏幕的彩电。任何人都可以竞价购买，只是买者并不踊跃。

当然，这样的房子常常不是买来就可以立即居住的。很多低价叫卖的独立洋房要更换设备才能入住。比如有的房子需要修复电线管路和供暖系统，有的房子下水道需要重新换，也可能要更换新的厨具。有的甚至需要大规模装修才能真正舒适地居住，但是这些费用并不高。

比如说这套阳光充足的500美元的房子重新装修的费用也不过2万美金左右，总价仍远低于3万美元，比2007年底最后一次转让价7万2千美元还便宜很多。长时间之间无人问津，这套房子就跌到了这个地步。

这些房子一般都是买主以抵押房产形式向银行贷款后还不了钱被银行收回来的。银行前期已经试图将其以市场价销售没有卖成，或者拍卖没有成功，再度收回来以后标出更低的价格投放到市场招揽顾客。在这样连成本都保不住的低价下，作为银行的卖方图的究竟是什么呢？他们为什么要做这种亏本的生意呢？

原因很简单，银行不是房地产商，他们的利润来自贷款利息、资本运作和还贷违约金等罚款，而不是低价买高价卖出售实物商品获利。拥有流动性差的房地产不能给银行带来稳定的现金流，保留它们还会产生费用，于是他们希望把这些价格日益贬值的房产从他们的资产负债表中剔除，同时他们也不需要再付拥有这些房子的维持费用。出售的逻辑很简单，仅此而已。

那么银行不是亏大了吗？是亏大了，但是不卖可能会亏得更大，尤其是在经济下行、金融危机还在没有见底的今天。所以从这个角度说，将坏账限制于可控制的范围内，无论回收的钱多么少，壮士断腕恐怕是在危机中生存的最有效的办法。

美国深陷金融危机后，人们谈论最多的就是政府救市。从房地产市场角度看，拯救两房和保险公司的美国政府似乎在救市，但是他们主要的是通过银行、以商业手段促进资金的流动让有房和还不起贷款的人能够申请新条件下的贷款，以便房子不至于被收回从而无家可归。

从这点看来，西方国家政府资助或者银行优惠的房地产贷款是直接贷给房屋的购买者，而不是房地产商的。美国的政府是在救经济，而不是救房价。房子是可以用任何价格卖出去的，可以在高点的时候以10万美元卖出，也可以在低点时以1千美元卖出，差距可能有100倍，也就是说在市场不好的情况下房子的价格只是原价的1%！

在2008年年中时，美国一家银行甚至以1美元的价格出售了底特律的一栋别墅。因为那栋别墅已经长久无人居住，周围环境不好，小偷经常光顾，连房子内水电管道都被洗劫一空了，但是银行每年仍然得付房产税。所以，银行宁愿选择白送人也不愿意保持名义上的资产。

因为西方人非常关心空置率，房屋的空置率就像重复建设一样，空置越大浪费越多，对经济的危害越大。

所以在经济下行、房地产行业危机时，价格和成本之间的关系已经失去意义，价格不是由成本决定的，而是随行就市，可能是天价，也可能一文不值。有种观点认为，在美国，房价与建筑成本没有关系，就是说你即便花了100万建造了房子，市场不好时可能连10万也卖不出去。许多美国人认同这一点。

中国却没有，包括绝大多数房地产商，他们认为连地价都5000块1平方米了，加上建筑成本和利润怎么可能低于1万卖呢？所以他们宁愿空置房子也不甘心降价，这种社会心态形成的房地产市场很不正常，不仅不符合客观规律，造成社会造成资源巨大浪费，还会使未来的房地产危机日益深重，银行坏账日益扩大，最后整个社会深受其害。

政府干预的社会主义色彩

为什么西方国家房价涨幅没有中国那样疯狂呢？政策是一个重要原因。

遗产税和赠与税是重要原因之一，这种一次性的交易成本非常高，多达百分之几十，即三分之一甚至更多被国家收走了。人们心理显然会不平衡，既然国家那么贪婪，我留那么多房产干吗？但是国家有它的道理，首先，授予者要么已经死了(遗产税)，要么太富裕(赠与税)，反正是不需要，那为什么不能通过税收成为公共财产以便更多的人享用？其次，接受者并没有通过自己的劳动和创造而获得了财富，什么都没有贡献，所以就用税收让他们贡献大一些。从这个意义上讲，这种税收不仅针对赠予者，更针对接受者，让不劳而获的人承受不起。这是西方资本主义国家中最社会主义也最受议会和民众支持的政策。

地产税是另一个原因。经常性的交易成本不容忽视，买一次房子交一次税是每个国家的做法，我们国家也是如此，西方国家更进一步。那里房地产税不仅过户时要交一次，以后根据面积一年一交，面积越大收税越高，区域越好，比例越高。在法国，房子在居住的话还会有一个居住税，如果住在自己拥有的房子里，那么房主既要交房产税又要交居住税。

西方国家的地产税是购房人一个沉重的包袱，别墅地产税高于公寓，富裕地区高于贫困地区。这种税收会随着房价的升值而上涨。这也是为什么在法国许多城堡卖价便宜的原因，因为地产税太高，人们承担不起而将房子卖掉的大有人在。

物业费也是如此， 西方国家只要房子交付使用，就会有管理公司按月收费，购房者即便不住也要负担这个费用。而在国内，房子只要没达到居住条件，就没有物业费。这是为什么北京有些房子建好后始终不装修、有的甚至没水没电的原因。不仅是房地产商，一些购房者也采用了这个手段，买房子不是居住，而是纯粹的炒作。他们付了首付后迟迟不办理抵押贷款手续，房地产商催促下他们不予配合，一次次拖延，尽量晚提供工资和其他证明。拖几个月甚至半年等着房价的上涨再伺机卖出。

对于这样的炒房者，很多国家通过各种办法予以回应。美国行政当局对于短期炒作，即未拥有产权1年就要买卖的房屋，收入列入个人本年度总收入，税收比例最高可达33%左右。而拥有产权超过1年以上的，卖房时只须缴付20%左右的税，使得持有和转让房屋的成本相对较高，以此压制了炒作势头。

在韩国，为解决低收入者的住房问题，政府实施保障性住房占整个住房市场50%以上的比例，一个家庭只允许购买一套住房，并建立一套严格的档案制度，每个购房者资产都登记在册，因此很少出现富人假冒低收入者享受住房优惠的现象。对普通商品房政府也遏制投机，对有两套或两套以上住宅者收取高达36%的资产增值税，税率是“一户一宅”家庭的4倍。韩国物价很有启发意义，尽管那里食品以至于街头小吃都物价高昂，高过北京的十到十几倍，但是房价只比北京贵两到三倍。

欧美楼市的例子值得我们深思，因为房地产和股票一样，都是一种可以挥发的权益。多年前在巴黎工作时，法国人给我画的轮回式的房地产圆圈，指出房价和其他商品一样有涨跌的周期，只是其周期很长，无法准确预期而已。我住过的巴黎房子一个涨跌周期差不多七八年左右的时间，有一套房子曾经跌了一半，我等了将近10年才熬过低谷，以略高于原价的价格将其卖出。

政府的作用就是以财政和货币手段让这种周期变长，让价格调整不至于过于激烈，既然西方国家已经给出了社会主义式的解决方式，我们就不应该让投机行为像资本主义国家那样蔓延，以至于最后无法收拾。

美联储的前主席格林思潘说，反映在消费者脑海中的财富效应，房地产最大，然后才是股票，可能股票增值的效应还不及房地产一半大。他的意思从另一个角度解释就是说，如果股市上讲的“魔猛吞”趋势反向，市场下跌，那么房产下跌所带来的心理损失将远大于股市所带来的心理损失。进一步说，房地产大跌将使一些人陷入真正的困境。因为股市下跌不过让大部分人节衣缩食而已，房地产大跌却会让人无家可归。