标题：房产商还贷能力被重点关注

名为“内销”、实为变相骗贷，开发商在楼市严厉调控的大背景下靠这一手法为紧张的资金链救急。记者昨日通过采访了解到，上海的开发商还贷能力开始下降，而且银行将对房地产开发贷款列出“黑名单”，此前声称“不差钱”的开发商实际上日子一天比一天难过。

开发商资金链紧张

面对4月中旬以来的楼市调控，不少开发商却频频公开声称“不差钱”。但最新公布的监管数据显示开发商资金链实际日益紧张，并且已有越来越撑不住的苗头。

上海银监局局长阎庆民近日介绍，自从4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，从4月到6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降。

“很明显不少开发商的资金链已经到了濒临断裂的临界点了，逾期还款的数字几乎每个月翻番。”一家国有大银行的对公业务负责人对记者表示，银行根据风险程度将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失等5类，其中关注类贷款是指偿还逾期31天到90天。所以从时间上来看，此次楼市调控对开发商的资金链产生了直接的“杀伤力”。

因此，阎庆民特别强调各家银行要严控房地产开发贷款风险。针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。

据记者了解，上海银监局已经一律要求沪上银行以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

房产开发贷款列“黑名单”

央行近日在2010年上半年金融机构贷款投向统计报告中披露，房地产贷款增速明显回落。其中房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，但分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点。

而统计局在2010年上半年全国房地产市场运行情况中也表示，上半年房地产开发企业本年资金来源33719亿元，其中国内贷款6573亿元的占比仅为19.49%。

“这次严厉收紧房地产开发贷款是动真格的，甚至已经列出了一份黑名单。”另一家股份制银行的公司银行部副总经理对记者表示，最近由国土部提供的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》涉及全国1457宗闲置土地，牵涉到的开发商有泛海建设、华润置地和新世界等开发商中的“大牌”。

该公司银行部副总经理透露，商业银行接下来对开发商放贷时会根据两份名单来操作，一份是黑名单，另一份则是白名单，只要有闲置土地行为的开发商将都列入到黑名单中。另外，银监会已经要求银行对闲置土地超过1年的开发商不得发放新开发项目贷款；对闲置土地超过2年和有炒地皮行为的开发商，商业银行应当调减并采取保全已发放贷款，并要在全行范围内对相关开发商予以通报。

“银行以往对开发商放贷不会考虑囤地情况，因为那时囤地很少会被收回，反而还会被银行认为是开发商有土地储备作为还款保证。”以上银行业内人士对记者表示，目前正在严查囤地情况，一旦被收回对银行来说无疑将有成为坏账的可能。

依靠“内销”手法贷款救急

佑威房地产研究中心本周发布报告表示，7月上海外环以内商品住宅成交面积为9.3万平米，环比6月大涨了44.7%；与此相对应的是，7月外环以内商品住宅均价为31065元，环比6月大跌16.2%。但目前有些楼盘所谓的“低价出售”，实际上是在玩刻意抬高报价制造降价假象的伎俩。并且部分楼盘低价入市只为内部成交。

“开发贷款收紧后，现在很多开发商都靠‘内销’手法，想办法从银行套出贷款救急。”一家上海本地开发商的市场部资深人士李先生对记者坦言，“内销”手法在楼市火爆的时候经常被开发商用来人为制造房子供不应求，但在眼下楼市成交极其清淡的情况下，开发商的“内销”通常只是假成交，主要目的是骗取银行的按揭贷款用于偿还开发贷款，以便再为新开发项目申请贷款。

截至昨日19：00，网上房地产显示一手房签约套数为934套，签约面积为89518平方米。但开发商人士李先生指出该数据“水分”太大：“7月份全市商品住宅成交面积才43万平方米，按照现在的行情怎么可能一天成交将近9万平米？这其中不过是开发商先通过签约控制大多数房源，然后再依靠‘内销’的方式成交。”

据记者从业内了解，开发商内销变相骗取贷款的操作手法也越来越复杂。开发商原本通常会让公司员工直接贷款买房，但这种做法很容易被银行查出。眼下不少开发商则通过房产中介和“关系户”谈妥，以20%左右的折扣在内部销售。如果房价跌幅超过两成，那么“关系户”可以要求开发商按约定价格回购房子以避免损失。