标题：楼市“空城计”值得深思

2010年7月7日，《北京晨报》在《城市化错位唱出空城计》中援引中国经济网7月6日的新闻“天津宝坻区的京津新城，是亚洲最大的别墅区。在建成数年后，无人居住。据媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。”报道至今已将近一个月，但引发的网络、媒体及社会关注和热议仍持续升温。有房无人住与有人无房住的矛盾并存，北京、天津等地频频上演的“空城计”值得思考。

　　思考一：“空城”数据的来源、真实性及意义

　　正如北京晚报的记者苏文洋在新闻通稿中调侃“中国究竟有多少空置房？你问住建部，肯定回答不出来。你问统计局，肯定也回答不出来。这个事情得问电力公司抄表员。”是的，上述数据是国家电网公司的调查显示。在此之前，早有空置房一说，但空置房被提上“国家统计”层面应该说尚属首次。众所周知，关于房产类的统计数据，权威发布机构往往都是来自住房和城乡建设部，或来自于国家统计局。然而，这次国家电网公司的“露馅”却是无意之中的“一石激起千层浪”。由于数据过分“惊人”，以至于不少人纷纷怀疑数据的真实性，更有人说此数据来源于记者的虚假报道，国家电网也因此出面“辟谣”以正视听。但从数据的统计标准来看，“连续6个月读数为零”的标准不能说不准确，更不能说不真实，这往往比某些所谓权威和专业部门发布数据的准确性可以说有过之无不及。如果说这一数据系记者“造谣”，这一数据统计有误，那么7月31日和8月1日中央电视台经济频道“经济半小时”栏目记者对北京和天津两地热销楼盘的空置调查情况则不能否定其真实性和准确性，除非这一实地调查也是虚假报道。从央视“经济半小时”的记者采取蛰伏、隐蔽、夜晚数电灯、白天观察小区进出车辆的办法得出的调查结果不难看出，“国家电网公司的调查显示”数据无论是造谣，还是数据被夸大，它所反映的楼市空置房现象已经成为社会焦点，楼市泡沫的问题从理论层面走上了现实的风口浪尖。

　　毫无疑问，从当前社会热议和关注以及我国房地产业的发展情况来看，准确真实的空置房统计数据，意义重大。首先，对于我国实施房地产宏观调控政策提供了正确指引，能够使政策更具针对性。以往，对于有多少房屋是用来自住，多少房屋是投资性需求，房地产宏观调控政策采取的多是“盲人摸象”的调控手段，往往难以发挥调控效果。缺乏针对性，房地产调控政策就像用力捏棉花—使不上劲。其次，空城数据的统计相当于给我国楼市的发展划定了一条警戒线，同时也给购房者提供了理性参考数据。然而，在此次空置房的大讨论中，媒体和民众表现活跃，但国家统计局、住建部等相关部门至今“失语”。到目前为止，空置房的具体数量有多少，何谓空置率，如何统计才算科学，空置率究竟有多高等问题仍然莫衷一是。对此，住房与城乡建设部及国家统计局等权威和专业部门有必要“出声”。

　　思考二：房地产宏观调控政策的效果

　　从央视记者的走访调查来看，房屋空置的原因多为两类，一是房屋周边配套设施不全，业主仅仅当作周末或假期度假房临时性和短时性自住；一是用于投资需求，购房人买后经过装修或收房后直接进入二手房买卖市场。从热销楼盘到所谓的“鬼城”，购房反映的不是居民的房屋居住需求，而是日益膨胀的投资需求。从最近国家出台的房地产政策内容不难看出，房地产宏观调控政策的目的在于增加供给，抑制投资需求，最终平稳房地产市场和房价。然而，以往民众所接受的土地供应量增加、商品房销售面积增加等积极信号如同望梅止渴，可遇而不可求。土地供应量的增加以及商品房销售面积的增加意味着“蛋糕”供应量的增加，然而，在无限膨胀的投资需求面前，有限增加的“蛋糕”福利犹如杯水车薪，在这种情况下指望房地产市场的健康发展和房价的理性回归无疑是竹篮打水一场空。

　　当前，有房无人住和有人无房住并存的矛盾局面无疑告诉了我们，房地产宏观调控政策不仅仅要保障土地和住房这一蛋糕的增加，更要调控和监管蛋糕的正当分配。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售（包括二手房交易）的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。因此，在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率并为下一步出台房产税或者物业税提供决策依据和参考是迫在眉睫的关键之举。　正如中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时呼吁，有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的“盘点”，以盘活存量，减少闲置，增加供给，从而缓解供需矛盾。

　　要想实现房地产宏观调控政策的效果，那么首先必须明白房地产调控的预期目标。对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，对于楼市调控何时会实现预期目标的问题应从五个方面来衡量，一是房价快速增长得以遏制；二是市场突出问题得以解决；三是市场管理走向规范；四是投资性消费比例趋于合理；五是法制化管理制度有所推进。然而，房价的增长速度多少才算正常，市场突出问题有哪些，市场管理如何才算规范，法制化管理制度的需求有哪些等一些基础问题尚不明确，何谈实现调控的预期目标。与此相反，民众对宏观调控政策效果感兴趣的是这些：房价增长速度与工资或劳动收入的增长速度相比是快还是慢，宏观调控政策出台后多少人解决了无房住、不再住危房或改善了居住条件，保障性住房或经济适用房增加后有多少人是符合居住条件的。这些数据反映的房地产宏观调控政策的效果才更有说服力。