标题：二手房交易市场持续低迷 破冰还须看新房脸色

目前，邕城二手房市场正上演一场纠结的拉锯战——卖家想卖房，但不愿降价；买家想买房，却总嫌房价太高；作为“夹心层”的中介，只能无奈地选择袖手旁观。

    二手房交易市场持续低迷，原因何在？新盘上市尚倍受拉锯战煎熬，二手房交易又岂能一身轻松？业内人士指出，二手房市场困局破冰须看新房市场的脸色，一旦新房市场有风吹草动，精明的二手房卖家才会主动随行就市。

    又一单打水漂的交易

    这两天，赵阳颇为郁闷。本以为这次有十足把握将压在手中的一套房产卖出，结果又“黄”了——尽管他再次让利5万元，买家还是没买账。

    赵阳准备出手的这套房产位于南宁市竹溪大道左岸青园内，是一套120多平方米的四房两厅，是他在2007年时购买的，当时价格仅为3300元/平方米。随着邕城房价的飙升，几年下来，这套房产不仅成功保值，而且还翻番升了值。今年4月中旬，国家重拳出台“史上最严厉的楼市新政”，因为担心房价有太大变化，赵阳决定卖掉该套房产套现。

    在听从了多家房产中介公司的建议后，赵阳最初给出的挂单价为98万元。当时他是这么想的：周边新开发楼盘的房价基本都在8000元/平方米以上，像云星钱隆天下精装修房，均价甚至高达1.2万元/平方米，因此，自己定8000元/平方米的卖价应该算很厚道了。

    愿望虽美好，现实很残酷。虽然前来问价的买家不断，但顾客最爱说的一句话就是“价格太贵了，再降点吧”。痛定思痛之后，赵阳毅然将挂单价下调至93万元。但由于有关物业税、房产税即将出台的传言当时正满天飞，楼市也正处于胶着当中，因此，房子虽然降了价，但问津者反倒不如未降之前了。

    7月中旬，一名刚到南宁工作不久的外地顾客现场看房后十分中意他这套房子，双反唯一的分歧还是在价钱上。一来二去，赵阳为了尽早达成交易，又主动让利3万元。这一举措虽然打动了对方，但谈及税费分摊问题时，双方再次僵持起来。无奈之下，赵阳一咬牙，表示房价可以再降2万元，条件是所有税费由交易双方均摊。

    “各种税费累计好几万元，卖家赚得多应该出大头，而且个人所得税应该由卖家承担才合理——不管怎么样，我最多再加1万元。”买家给出了自己的底线。

    “无论房价怎么降，我这套房总不至于贬值到成本价吧？”一念及此，赵阳通知中介：“既然卖不出好价，那就先放着吧。如果有客户问起，我只卖一口价——88万——净收入，其他费用，你们自己跟客户谈吧。”

    纠结的量价“跷跷板”现象

    表面上看，赵阳手头的这套房子是因为两三万元的差价谈不拢未能成交，其实未必如此。

    赵阳私下里曾向记者坦言：“我承认自己可以赚到房价上涨带来的巨大升值利润，但凭什么我就该以低于市场价的价钱抛售这套房子呢？”买家在接受记者电话采访时则表示：“当前市场持续低迷，房价下降的可能性很大，如果卖家没有实质性的大让步，我宁愿继续持币观望。”

    事实上，类似对峙局面正在交易市场持续上演，由此导致南宁二手房交易行情持续低迷。

    据南宁市住房保障和房产管理局公布的统计数据显示，南宁二手房成交量已经连续两个月持续下滑，其中6月份二手房成交1222套，与上月相比，成交量环比下降19.82%；成交面积10.98万平方米，与上月相比，环比下降13.13%；5月份二手房成交1524套，成交套数环比有所增长，但成交面积与4月相比，环比下降8.47%……面对这样一份糟糕的成绩单，对于靠成交量赚取佣金服务费为生的房产中介公司来说，无疑是遭遇六月飞雪。

    记者发现，虽然受到楼市新政的冲击，但市场上挂单的二手房价格依然坚挺，相当部分区域的二手房挂牌价随新盘售价略有浮动，但幅度不大，通常不会超过10%，这对于那些已经见惯新房打折的购房者，如此让利优惠形同鸡肋。

    “面对高房价，我们其实也很无奈很纠结，为了获得更多成交量，我们其实更愿意卖家平价出单，但二手房的挂牌价最终是由卖家说了算。”二手房资深经理人邓勇如是说。“在当前市场低迷之际，大多数买家都在对高房价说‘不’，这时候，二手房市场上的成交量和成交价必然会出现‘跷跷板’现象——倘若房价居高不下，那么成交量就会持续下滑；倘若房价明显下降，那么成交量必定会快速增长。令人遗憾的是，如今相当部分卖家仍然沉浸在待价而沽的梦境中。”

    据统计，今年上半年，南宁二手房成交均价为4049元/平方米，已远远超过去年上半年同期3155元/平方米的水平。与此同时，单月成交均价也在水涨船高，像南宁市5月份二手房成交均价为4030元/平方米，而6月份成交均价则涨至4153元/平方米，由此，以房产交易的量价“跷跷板”现象推之，我们不难理解，成交套数6月比5月急剧下滑近20%的原因所在了。

    市场回暖仍需时日

    在刚刚结束的“2010邕城二手房发展论坛”上，记者就“南宁二手房交易后市行情走向”做了一个小调查，多数房产中介老总、职业经理人在表态时审慎而乐观，认为“最坏的局面已经过去，继续顶一顶，好日子就在眼前了”。少数新兴中介公司负责人甚至认为二手房市场已经快速复苏，走出低迷局面。

    市场真的已经复苏回暖了吗？部分业内资深人士及坚守在市场一线的经理人对此持否定态度。

    “近几个月来，国家对楼市调控的力度及深度，大家已经有目共睹。就目前状况而言，楼市调控没有丝毫松绑迹象，倘若相关政策还不能达到预期效果，或许更严厉更有针对性的政策还将出炉。”二手房资深经理人邓勇就此告诫同行：“一手房市场的动荡，毫无疑问会如涟漪般直接冲击二手房市场，此轮楼市调控绝不是一两个月的事，因此整个行业都应该做好打一场持久战的准备，至少在今年下半年，二手房市场依然需要备草过冬。”

    “在短期内，二手房市场成交低迷局面不会有太大改观，据我们门店置业顾问的观察，这些二手房卖家之所以高价挂单不让步，与当前新房市场依然处于胶着状态有很大关系，新盘房价高居不下，二手房挂牌价自然也不会有明显下调。”广西南房交易集团公司一中介门店的卢经理如是说。