标题：榕楼市高端产品“卷土重来”

　　N本报记者 李宁见习记者刘梦宁实习生 李悦

　　近日，新一轮推盘热潮在福州楼市兴起。中庚·帝国大苑、中庚·香山春天、正荣润城、融信大卫城、世欧上江城、融侨外滩等众多大户、高端住宅项目都已进入上市推盘的筹备阶段，可以预见的是本月底，尤其是进入九十月份，福州楼市将会呈现更大的集中放量。“接下来的福州房地产市场，让人担忧的还不是政策变化”，业内人士认为，调控百日以来，政策的影响与海西中心城市建设的利好、开发商的供应结构调整等多元化刺激形成对冲，使得福州楼市相对比较稳定。然而，福州市场三、四季度的压力，最大的还是供应量，“而且大量高端豪宅的供应放量压力将远大于政策压力。”

　　市场现状

　　“万元以上”高端住宅本月起密集上市

　　比起楼市几个月来销量的缩水，本月起，福州的开发商们又开始忙乎起来。新盘亮相，老盘新货，福州楼市的各大项目均“重装上阵”，他们品质上乘，或享有自然稀缺资源、或占据福州核心版块，他们都是一律的“价格不菲”，纷纷以“2010年压轴产品”著称，朝着传统黄金销售周期的九、十月发起“冲锋”。

　　本月中旬，打着“二环，老城邦复兴的起点”旗号的中庚·帝国大苑即将闪亮登场，这是中庚集团开拓市中心又一杰作，位于市中心寸金寸土的核心地段。该项目将建设成6栋顶级超高层ART DECO国际豪宅，首批将推出约120套97~120平方米的三房产品，地段和硬件配套设施一流，但其同样也是价格不菲，预计市场售价在15000元/平方米以上。

　　而筹备了已久的正荣润城也即将迎来正式销售。据悉，该项目规划有28~33层高层建筑、幢新古典主义经典5建筑风格，项目所处地块极佳，处于工业路万宝商圈旁，正对规划中的“台西CBD”。如此项目，坊间传闻其单价必然在2万元以上。

　　另外，被定位为“福州住宅奢侈品”的融侨外滩也将在本月亮出前期宣传，该项目规划创造性地实现“户户望江，家家有景”的江滨豪宅建筑极致，主力户型在155~350平方米左右，预计在20000元/平方米左右，这样算来，其动辄数百万元的总价也的确是“奢侈品”。

　　除此之外，融侨观邸二期新品也将升级上市，融侨旗山、正祥水榭芳庭、中庚五四北项目中庚·香山春天及三盛地产的奥林匹克花园、美之国项目美等也都在筹备之中。

　　业界观点

　　争夺更烈压力更大

　　“‘量价齐升’很可能成为未来几个月的市场趋势。但是市场买不买账？”业内人士林先生表示，高端产品的密集上市，将使得本来就有限的高端圈层客户的争夺更加激烈，其随之带来的圈层营销能力的考验也变得更为严峻。

　　大量的豪宅产品面对的却是相对有限的购买群体，采访中，林先生等业内人士不无担忧。第三、四季度，福州豪宅产品的供应量加大已经是可以预见的事实，大量密集的豪宅上市，会突然拉高整体市场均价，很可能令上半年“用推出中小户型产品而苦心培育出来的人气再度退却”，使市场陷入新一轮观望尴尬，“而这种尴尬可能比调控政策所带来的压力更大”。

　　组合推售 顺势而为

　　“由于上半年政策的变化，开发商主推的是中小户型。到第三季度末的时候中小户型已经消化得差不多，而整个大盘项目的产品结构是早已敲定了的，所以不得不推出项目所剩的大户型和高端产品。”福州前线房产顾问公司董事长缪斌表示，如果是综合性大盘，跟建设进度也有一定关系，高端产品不是说推就推的，从拿地、规划到一系列条件的成熟都有一个过程。事实上，地产商推出的产品都是组合推售的，“上半年高端产品也没有停止过销售，只不过是中小户型比高端产品市场表现好”。

　　“接下来将上市的产品，整个供应结构中30%~40%是中小户型，50%~60%是130平方米以上的大户型及其他。”零距离营销副总杨臻表示，开发商的产品规划是在“2009年市场较好的情况下做出的，当时世茂天城这类的高端产品卖得很火，高端项目不但产品好附加值高，对企业整体形象提升也有极大帮助，还会有相对更高的利润，因此开发商们都乐于推出。”此外，缪斌也表示，下半年直至明年春节这段时期是市场购买力比较强的时期，开发商们在经过上半年的新政压力后，高端产品自然被微调拖后至下半年，这是很正常的市场现象。

　　品牌地产信心十足

　　“今年下半年的三盛地产将以托斯卡纳产品为主，奥林匹克花园、美之国项目也都会随工程进度适时推向市场。”三盛地产总经理程璇表示，开发商推盘主要是根据自身的项目定位、工程进度、销售节点等多方面综合因素布局的，受政策左右的情况不太明显，“三盛的产品本身也都是在同一地段、同类产品中的标杆性住宅，好产品自然会赢得市场欢迎，宁德三盛·海德公园超十倍的认筹以及上周开盘不到40分钟售罄的火爆场面，都给我们以信心，市场对好产品在任何时候都是报以热情的。下半年，三盛地产整体销售目标将比上半年高三、四倍左右，我们更愿意将心力花费在产品的打造上，对销售并不担心。”

　　杨臻则表示，高端产品位于市中心具有稀缺性和更高的附加值，开发商是不会在市场不好的时候推出的，“此时推出，主要是因为开发商已经调高了对下半年市场的预期值，同时也是基于对自身产品的自信。”融侨地产有关负责人表示，融侨外滩的即将推出，目标是打造福州的城市名片，其“住宅奢侈品”的定位不是普通的豪宅产品可以撼动的。而且该项目从今年春节融侨房展会亮相至今，蓄客情况非常理想，所以对销售并不担忧。