标题：90%的空置率 海南楼市的泡沫信号？

海南楼市问题真是一波未平，一波又起。闲置土地的浪潮还未退去，空置房的浪潮又卷土重来。

　　空置房已到危险边缘

　　据相关媒体近日报道，由官方统计：海南超７成购房者来自岛外，部分小区空置率达90％,有些小区入住率不到2％。

　　“超七成购房者来自海外”，海南作为外销型区域，这个数据不足以让我们震惊。然而，在这里值得一提的是“部分小区空置率达90%”，这个数字就不能不让我们警醒了！由此，引出了一系列海南房地产问题，为何会造成如此高的空置率？房子空着没人住，这是一种资源的浪费还是房地产结构不合理？而这难道是海南房地产泡沫的信号？

　　什么是空置房？

　　根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

　　造成空置房的三大原因

　　（1）房地产开发结构不合理导致商品房高空置率

　　房地产业虽然是拉动海南经济发展的重要产业，但是总体上海南房地产开发结构还处于单一，大量建设都是以岛外需求为主的小户型普通商品住房，这是导致高空置率的一大原因之一。海南省人大常委会环境资源工作委员会的调研报告指出，尽管目前海南房地产项目开发建设呈现多元化发展的趋势，但是酒店、度假村等经营性房地产发展速度和规模偏小。房地产开发仍以住宅为主，占开发总量的８０％以上，且项目分散、规模较小，产品档次低。海南省副省长姜斯宪认为，开发结构不合理还表现在为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房地产严重不足。“海南省目前已经出现城市型地产与度假型地产并存的现象，且度假型地产比例正在扩大，这自然就会出现高空置率。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁表示，很多人来海南购房就是为了投资或度假使用，度假又跟季度假又跟季节紧密相关，这必然预示着高空置率。

　　（2）近七成网友认为投资炒房造成高空置

　　对于造成高空置房的还存在不同的看法，在一项对网友的调查中， 68.2%的受访者认为主要原因是投资者炒房才造成高空置率，有23.4%的受访者则认为是开发商囤房所致，4.7%的受访者觉得空置率过高有多种原因，说不清楚，而另有3.7%的受访者认为有很大一部分原因是住户经常不在家才造成。

　　（3）之所以出现一批空置房 是因为没有征收房产税

　　8月7日，著名经济学家樊纲在京发表演讲时表示，之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。“世界上有两个国家没有征收房产税，结果出现一批空置房。”他所指的这两个国家分别是澳大利亚和中国。

　　樊纲表示，中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。总而言之，无论是房地产开发结构不合理、投资者炒房还是没有征收空置房税，都已经不能不引起政府的重视了。

　　7月底，海南传出了正在研究征收住宅“空置费”的消息。力促空置住房进入市场，增加住房供应，遏制房地产投机，对空置房征收惩罚性的“房屋空置税”成为政策预期的新焦点。但是对于是否应该征收空置房税，业内人士各说纷纭。

　　是否该收空置房税

　　“商品房长期闲置，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被少部分人滥用于牟取暴利，使地产成为少数人向一般社会公众赚取超额利润的手段，所以应该适当征收空置税”。山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海表示。

　　加税的结果只会进一步提升房租

　　对于空置房征应否收闲置税问题，地产资深人士任志强却持不同的观点。他指出，用减税提高空置房的出租率许多国家都有，特别是二战之后的欧洲、美国等；而用加税方式将空置房挤向市场却几乎找不到成功的案例。他指出加税的结果只会和限制二套房贷一样减少租赁市场的房源、加大税收向消费者转移，最终表现为房租的进一步提升。任志强认为，让民众会支持与赞同政府对市场加税是只有中国才会出现的仇富与不平的报复心理。他指出任何税收都一定会传导到生活成本中，在非税对象的其他方面加重成本上升和价格的压力。

　　高空置房是一种资源浪费

　　房子空着没人住。业内人士施永青说，空置房是一种浪费，是开发商过度倾向投资者的结果。比如现在开发商喜欢建别墅、建豪宅，这不是为自住者造房子，而更多考虑的是为投资者造房子。

　　同时，一家房地产公司销售部经理介绍，由于海南大多数商品房都卖给岛外人士，今年新开楼盘中，购买者中本岛居民比例虽然有所上升，但非常有限，之前购房者多以外地人为主，很多都是“候鸟一族”。“商品住房大量外销必然提高空置率，而空置率高在某种意义上确实是资源浪费。”该经理说。

　　天量空房 难道是海南楼市的泡沫信号？

　　著名经济学家谢国忠指出， “中国的房地产泡沫跟其他泡沫不同之处在于它有着前所未有的数量,中国不存在供给不足”，而海南天量空房是数量泡沫危机来临的信号。经济学家茅于轼也认为，在经济增长的时候，空房的存在是必要的，而且空房还有调整价格的作用。不过如果空房太多，就容易形成泡沫。

　　中国(海南)改革发展研究院海南发展研究所所长夏锋说，海南楼市的一系列实例表明，海南楼市已经泛起了小泡沫。虽然目前的经济大环境与1992年房产泡沫不同，2009年海南省的经济总量是1580亿元，这个数据虽说不是很大，但已经比1992年增加了差不多10倍了，而且全国富裕阶层也多了，房产的钢性需求也大增。因此出现1992年房产大崩盘的可能性比较小。但从最近楼市问题不难看出海南个别地区的房产已经泛起了小泡沫，为了防止重蹈十年前的覆辙，防止小泡沫变大泡沫，投资者和政府都应该谨慎。