标题：王灿东:供给需求影响房价 海南应打造多层次住房

8月15日下午，由海南搜房网主办，旨在引导市场更趋理性、传播房地产操作的前沿理念、把脉未来市场趋势、增强市场信心、促进博鳌房地产市场健康发展的“‘大市场 大谋略’2010博鳌房地产发展高峰论坛”在海南博鳌隆重举行。来自海南房地产行业的专家学者、媒体人士，以及琼海辖区内开发商共计42人齐聚一堂，热议博鳌房地产形势及未来走向。

半岛花园项目经理王灿东(图片来源:海南搜房网 摄影:孙刚)

对于海南楼市出现降价促销，半岛花园项目经理王灿东发表了自己的看法，海南整个楼市与其降价促销不如回归理性，房子的价格是由供给和需求决定的。去年房价那么凶是因为出了很好的一个政策，需求量一下增加导致海南房价在12月底一月初有一个凸起的上涨过程，很多楼盘看到房价上涨后又减少供应量，这又导致供需更加失衡，价格就持续的往上涨了，所以去去年房价是畸形的，开价开到多少钱都有人买，导致了一段时间有价无市，最后形成外地人来海南买房，欢欢喜喜而来空手而归的一种局面。

春节以后国家出台了宏观调控政策，国家政策从供需两方面着手调整房价，首先国家大力发展保障性住房，大幅度增加的土地供应量以提高住房供给量，另外国家的二套房贷政策减少住房的需求量，供给增加需求下降必然导致房价下跌，但是实际对于国家政策方面，可能跟预期上有一点差别，增加保障性住房和增加商品房意义是不同的，保障性住房国家有补贴，但商品房是针对有能力购买住房的这部分人，商品房价格是与供需相关联，保障性的住房价格跟供需的关联性小影响也小，国家大量供应土地更能增加住房的供给量。

王灿东认为，国家就是通过影响需求增加供给来调整价格。开发商也可从供需上调整房价价格， 开发商可以降低供应量，因为年初以后很多企业准备开发企业准备开发二期三期现在国家政策出台打算不开或缓建了，这样减少了供应量，对于增加需求开发商也有办法，比如可以用降价、零首付等手段去解决这个问题。实际上就是双方博弈的事情，价格并不是说降它就降。特别是海南来说现在卖还有在建的房子大部分土地是前几年拿到的，那时地价非常低廉，开发商没必要住房减少供给量。

全国的住房可能分为两块，一个商品房一个保障性住房，海南则可能分为三块，保障性住房一块，再一个针对市民需求切合海南实际情况的商品房，让海南大部分人能卖的起。但现在海南房价大部分是面对岛外购房者，这样是有问题的。王灿东表示，商品房应做一个分化，针对岛外的楼盘必须做高档的奢侈品楼盘，因为来海南买房的是高端人群，最少有三套房以上才有能力在海南置业，开发商应该以销售奢侈品的理念进行推广销售，博鳌的房产是针对高端的人群的，而琼海市内的房子可以坚持经济实用，没必要提供符合高档消费人群心理的设施设备及服务。

对于“金九银十”的博鳌楼市，王灿东表示，个人房产是一步一步走过来的，最早寄人篱下，自己没有房子住亲戚朋友家里，第二层次租房住，第三层次是买一个小房子。第四个层次才是人家想着改善住房条件，要住大一点的小区房。第五层次度假性住房，人们可能选择很好地方，能够对自己生活质量很大提高地方去。第六个层次是博鳌要做的事情，住体现身份性的住房，前面讲的度假性住房是海南房产做的事情。代表身份性住房就是应建在有特殊稀缺资源的地方，海南岛十万一平方米的房子不应该放在陵水而应该放到博鳌，这种特殊稀缺资源是海南岛一千多公里的海资源，是这个博鳌论坛，可能亚洲就一个这样的论坛，把这个论坛做的足够好，这样代表人的身份是无价的。降价它实际上每个企业自己的供求关系的举动，降价实际上降低了消费层次，每个层次高中低，越低层量越大，越高层量越小，现在企业判断可能调低自己客户群体的消费层次，可能大部分企业应该正视自己在那个消费层面，而不是说永远说降价降价，博鳌如果定位为身份性住房就不要有降价的概念，这个源于个人对市场的判断，当博鳌成熟发展，所有设施设备整个区块能够打造成这样一个概念的话，它的价格就是无限的。