标题：“新政”影响衡阳楼市

　　2010年中国楼市的“被调控”，却又在许多人的意料之中——人们已经习惯于这些年中国楼市的“起伏不断、调控不断”。因为2009年的“狂热”，2010年的调控来得比以往似乎都要“猛烈”——以至于远离“风暴”中心、确不属“房价涨速过快的部分城市”之衡阳，楼市在烈日炎炎的酷暑中都打起了“喷嚏”。

　　“国十九条”打击“囤地” 

　　年末岁首之时，一部叫《蜗居》的电视剧大红大紫，众多的“蚁族”和“房奴”在其中看到了自己的影子，脆弱而多伤的神经再度受到了压迫，唏嘘之余也将住房这一话题推向了舆论的风口浪尖。

　　而在今年“两会”期间，这一话题干脆直接占据了媒体与民众最关注的焦点。新浪网的一份统计数据显示，今年两会期间媒体设置的民生问题中，住房问题所占比例最大，达19%。 

　　铺天盖地的舆论引起了中央的高度重视。随后，一项被媒介称为“国十九条”的中央政策的颁布，则直接拉起了房地产宏观调控政策的引线。 

　　“国十九条”明确把“囤地”列入了打击范围。这从其中一项“土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的条款可窥端倪。而这，对于衡阳房地产市场来说，显然影响甚微。因为一直以来，衡阳土地市场都波澜不惊，既听不到一线城市那种“地王”横空出世的消息，更看不到地价以秒刷新的骇人场面。温和前进的衡阳楼市依然保持了昔日的风范，在稳步中寻找属于自己的节奏。

　　“新国十条”引发观望情绪 

　　随着“两会”的召开，新华社连续发表了旗帜鲜明的“楼市六评”，连续炮轰部分城市的房价泡沫问题。敏锐的房地产业内人士将之视为新一轮调控政策出台的伏笔。 

　　4月17日，“新国十条”正式出台，这份题头中明确有“部分城市”的宏观调控政策，则让今年的“刚性而严厉”的宏观调控政策真正浮出水面。 

　　在解读这份国家政策的时候，观察人士清晰地看到了其中“部分城市”、“过速上涨”、“健康”等关键词。政策用明确的词语表示，国家宏观调控的方向在“部分城市”而不是所有城市，对象是“过速上涨”，目标是促进“健康”。 

　　虽然衡阳不在“过速上涨”的“部分城市”之列，但依然很难区分、不得不“一刀切”的“新国十条”，还是在短时间内给衡阳商品房市场带来了较为明显的影响。一方面，“住房消费按揭贷款”等刚性调控政策一样作用于衡阳房市；另一方面，“新国十条”在一二线城市的“立竿见影”效果，通过媒体的传播和坊间传言放大，影响了衡阳房市的消费情绪，“观望气氛渐浓”成为了5月之后衡阳商品房消费市场的一大突出特征。而事实上，5、6两月，衡阳新建商品房销售量环比其前一个月，均有较大减幅。 

　　对于衡阳房市消费者而言，“新国十条”不但引发了对未来市场形势判断不明的猜测，导致了短期内的持币观望，而且对虽然为数不多的投资投机消费同样进行了“打压”。

　　“银信”政策影响最直接

　　在“新国十条”之后被媒体称为“严厉而密集”的这一轮房市宏观调控中，“银信”政策对衡阳的影响最大，表现最为直接。 

　　紧跟“新国十条”政策出台的步伐，衡阳市内主要商业银行根据总行指示，先后不同程度地调整了二手房按揭政策。首先是一套房房贷从严从紧，二套房贷首付率提高至50%，三套房贷从艰难放贷逐步走向了停贷。同时银行加强了购房还款能力的鉴定。 

　　而从房市的走势看，银行政策对改善性需求产生的影响明显，许多改善性需求购房群体因此推迟或暂时中止了购买计划，另一方面，返乡购房群体直接受到了这一政策的压力。 

　　不过调查表明，总体看来，衡阳楼市受到银行信贷政策的影响还是有限的。因为，使用公积金购房群体占据了衡阳贷款购房群体的相对多数，而公积金购房恰恰不受信贷新政影响。其次，尽管投资型需求受到了新政的直接影响，但由于当前衡阳大多数商品房产品都是中小户型，总价较小，很多消费者都采取一次性付款方式，因此，这一波及效应实际作用表现仍然细微。 

　　在新政后三个月的历程中，也有房产商反应，各银行在放贷政策上步调并未完全一致。部分银行在放贷政策上有所松动，对二套房认定“认贷不认房”，对于信用记录优良，消费还贷能力强的客户，还是予以了购房支持。不过该人士强调，这对衡阳市内改善性需求作用是正面的。

　　土地增值税率上调再增压力 

　　7月起，湖南省调高了土地增值税预征税率和核定税率。其中预征税率被提高了近4倍。实际操作过程中，在开盘之初，普通标宅的土地增值税收是按预征税0.5%预定征收，新政后，一般情况实行定期核定征收，普通标宅的核定征收率为5%，这就意味着，实际操作过程中，土地增值税被放大了10倍。

　　目前这一政策会产生多大的影响还有待观察，不过在获悉土地增值税大幅上调的消息后，记者走访了市内的主力房地产发展商，普遍反映强烈。都认为这道加急的“新政”将给衡阳房地产市场带来深刻的影响。“最直接提高了开发商的开发成本，挤压了项目运营利润空间。”宏涛地产总经理周泉钦如此表示。业内分析人士认为：这个政策加上前期宏观调控政策的综合发力，衡阳房地产市场或将面临又一次更深层次的盘整和洗牌，一部分实力不强的开发企业或将出局。