标题：风语一席谈：楼市问题远比想象的要严重

现在的楼市，似乎呈现了一片欣欣向荣的景象。

　　通过媒体的报道我们可以知道，现在二手楼的成交回暖了，业主反价的情况又再次的出现了，大梅沙的千万级豪宅开盘就卖出二十多套…有很多人因此认为，楼市已经回暖，还有一些媒体公然的炒作并发起抄底。

　　对此，笔者并不乐观。我的看法是，楼市不仅没有回暖，相反的，还存在着很大的问题。

　　在前几天的一次论坛上，晚报的一个朋友跟我笑谈，说他在近期发表了一篇文章，称某楼盘销售惨淡。可没有想到，就是这样不点名批评的一句话，居然引起了7个楼盘的反弹，在这7个楼盘中，有项目打电话威胁记者，有项目赶紧制定广告投放计划，还有项目居然提出要给这位记者朋友发律师信。

　　为什么如此简单的一句话引起了如此大的市场反响？原因很简单，那就是很多楼盘的销售都非常不好，有很多楼盘开盘销售套数都不足十套，有很多项目都是在死撑，他们不希望置业者知道他们的销售很差。

　　而这些问题，置业者们是不知道的，他们知道的只是报纸等媒体报道的某某楼盘热销的消息。通过这件事情这位记者朋友感叹道，只知道楼市销售有问题，没有想到，问题是这么的大。

　　至于大梅沙某豪宅销售20多套，其实原因也好理解，因为这个项目在2009年年初楼市最不景气的时候就定价每平米15万，现在以6万多的价格推出，相当于打了四折，这样的价格卖的稍微好一点不奇怪。再说了，销售20多套也是开发商说出来的，事实上卖了多少套，只有开发商和天知道！

　　销售方面的问题，对楼市来说非常的严重，而楼市的问题，不仅仅是销售方面的问题。在以下几个方面，问题都非常严峻。

　　1：上市公司的降价压力大

　　2008年的降价大旗，其实就是由上市公司万科和中海扛起来的。

　　有很多人对此表示不理解，在他们看来，上市公司资金那么雄厚，为什么要急着降价呢？

　　原因很简单，那就是报表。

　　上市公司股票价格与其业绩关系是相当密切的，销售收入少，完成计划的比例低，都会很直接的影响股价。对上市公司来说，股票价格比是否降价，重要的多。而现在，各大上市公司销售额都还不到公司全年计划的一半，这自然的增加他们的降价促销压力。

　　还有一个原因就是，公司决策层的奖金。上市公司的领导层们的收入其实蛮高的，而这收入，最大的一块就是奖金激烈，比如万科，完成公司的年度计划，奖金可达几千万甚至数以亿计。为了他们自己的收入，上市公司的领导们也会主动的选择降价。

　　2：开发商资金紧张

　　这个问题，很多人都意识不到。

　　很多人都认为，2009年楼市的火爆让开发商们都赚的是盆满钵满，个个都不差钱，而事实，并不是如此。

　　笔者了解到，从去年到今年，很多开发商都将回收到的资金拿出去买地了。而到了现在楼市滞销的时候，这些开发商的资金链都非常紧张，都纷纷寻找过桥资金的帮助，还有公司启动了信托计划。而不管是过桥资金也好，信托也好，其利率都是非常高的。据了解，有些项目现在向民间资本借贷的年利率已经超过40%，这是个非常吓人的数字：如果不是很差钱，开发商不会采取如此办法。

　　了解到了这些，谁还相信开发商不差钱？

　　3：下半年推盘数量巨大，销售压力激增

　　很多开发商上半年不降价，都是希望在下半年楼市好转了再卖个好价钱，但是，就目前的市场形势来看，抱有这样观点的开发商目的都会落空。

　　由于上半年的销售不景气，很多原定于上半年推出的项目都推到了下半年，这就导致了下半年楼市的推盘量巨大，为上半年推盘量的近两倍。一方面是销售不动，一方面是销售竞争将更加激烈，开发商选择降价，或许是唯一的出路。

　　4：开发商的楼市信心已经瓦解

　　在7月份以前，很多开发商都觉得，政府是不可能在房地产上动真格的，房价是不可能跌的，调控政策很快就会放松的。所以，他们都选择了捂盘。

　　而进入八月之后，调控没有任何放松的迹象，不仅如此，从执行力度上讲，还加强了不少。这让很多开发商都开始感到恐惧。而各个部门重申调控不可能放松的信息让开发商们的楼市信心彻底瓦解。

　　开发商们的楼市信心瓦解了，谁还会傻乎乎的选择死扛？

　　5：加息压力增加

　　去年国家为了应对金融海啸的冲击，调低了利率，而到了今年，很多人都认为，经济走向还不明暖，还没到加息的时候。很多经济学家也表示，2010加息的可能性非常小。但是，这是过去，从现在的市场形势来看，加息已经出现了可能，并且可能性不断的加大。

　　统计部门出台了最新的CPI数据，为3.3，这是一个非常恐怖的数字，已经超过了经济上通常认为的警戒线。这让加息的压力越来越多。

　　进入加息通道之后，买房者的供楼成本将大大的增加，而在这样的情况下，楼市热销就只能是一个传说了。

　　6：可能还有政策出台

　　近期，中央电视台经济半小时集中火力报道了楼市空置率的问题，这透露出了一个信号，那就是国家可能拿空置率开刀，征收相关的税收，这，将直接打击炒楼行为。

　　而笔者最新获得消息，近日，深圳几大部门已经就征收卖房个人所得税达成了一致，系统也已经运行和测试完毕，可能于9月1日正是征收。

　　房产税和个人所得税征收与否其实并不重要，重要的是，房地产头上有两把刀，说不定那天，它就砸到了你的头上。

　　通过这样的分析，我们就会知道，楼市存在很大的问题，远比想象中的要严重，要可怕。那些渴望房价暴涨的炒房者，那些等不及出手买房的自住者，还有那些奢望暴利的开发商们，不可不察。

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