标题：房价迷离 南宁楼市回暖存变数

　国家统计局刚刚出炉相关数据，今年7月份，南宁新建商品房成交价格继续在高位徘徊，虽然较6月份环比略降1%，但与去年同期相比，依然上涨了7.2% 。据本报《金牌人居》周刊不完全追踪统计，7月份，南宁楼市除了有少数楼盘销售飘红外，大多数在售楼盘依然成交低迷。业内人士指出，高高在上的房价让市场走势扑朔迷离，如果今年下半年房价依然维持在高位，楼市回暖将成为奢望。

　　回顾：上半年成交量骤降

　　今年上半年的楼市可谓一波三折。先是年初的市场低迷，继而是新年后的地王频出，紧接着，在一系列严厉调控新政打压下，楼市风向骤转，人气急剧下滑，成交量也一路萎缩。

　　以邕城为例。据南宁市住房保障和房产管理局统计数据显示，今年上半年，全市新建商品房批准预售面积为308.48万平方米，与去年同期相比，同比增长57.04%。尽管上市量大幅增长，但实际成交量却惨不忍睹，6个月时间，新建商品房累计成交面积仅236.23万平方米，比去年同期下降了35.8%；累计成交套数24503套，比去年同期下降了34.23%。

　　供大于求的不平衡局面，导致楼市存量房急剧攀升。据统计，截至2010年8月11日，南宁市商品住房累计可售面积为305.96万平方米，可售套数为26476套，几乎相当于整个上半年的新建商品房批准预售总量。由此可见，邕城楼市的成交状况已无可争议地跌至历史低位。

　　当然，也并非所有楼盘均铩羽而归，事实上，少数楼盘的突出表现，成为支撑南宁楼市正常运转的中流砥柱。如荣和集团旗下的荣和大地、山水绿城，汇东置业旗下的汇东郦城、汇东星城，以及南宁奥园、融昌置业等，都能敏锐地把握市场脉络，分食市场蛋糕。

　　现状：买卖双方都在观望

　　凤岭片区一直是南宁楼市的风向标，就目前而言，曾经风光无限、位于凤岭南的中国-东盟国际商务区已经沉寂很长一段时间了，究其原因，是因为买卖双方都在较劲。

　　去年年末至今年年初房价的一波猛烈上涨，曾令商务区的楼盘均价迅速飙升，几乎都突破了万元大关。购买一套普通的90平方米住房，需要花费100万元左右，这对于普通收入的市民根本就是空中楼阁，可望而不可及，即使是有一定经济基础且有投资意向的中高收入家庭，同样不敢轻易出手。没有了本地购房人的凑热闹，缺少本地购买力的实质支撑，外来购房人自然也开始观望起来。如此态势，市场成交量焉能不萎缩？

　　商务区楼市的胶着现状，几乎就是南宁楼市的一个缩影。就目前而言，买卖双方主要纠结于三个方面：房价是低还是高？推盘量是多还是少？户型是中看还是中用？在楼市上升通道期，这些多数是伪命题，但在下行通道低迷期，哪一点都是购房人不可忽视的话题，哪一点都是开发商在推盘上市前要深思熟虑的营销点。

　　观点：楼市回暖还看房价

　　每年金九银十都是开发商予以关注和重视的销售节点，今年也不例外。但要想让市场尽快回暖，该出些什么招呢？

　　就市场规律而言。市场的自我调整总是与生俱来、及时有效的。当严厉的调控政策一波接一波袭来，一些精明的开发商很快做出自救反应：或改变销售节奏，引导购房习惯；或苦练内功，以提升品质赢取大势；或不惜血本赠送大礼，强调性价比；更有甚者，主动降价，抢跑市场。

　　经过为期3个多月的市场检验，记者发现，在南宁楼市，最有效的促销手段，依然是降价促销。只要有楼盘给出实惠售价，结果必定是该楼盘广受购房人追捧而逆市飘红。譬如以南宁奥园为首的江南楼盘，从5月开始接二连三地重磅促销，以至于“4”字头起价的楼盘成为江南楼市主流，进而引发一波江南楼市购房热；而长期引领价格走势的荣和集团也顺应潮流，在力推山水绿城、荣和大地等新项目时，综合考虑市场实际购买力，平价入市，甚至推出了低于周边均价的项目，受到购房人热捧，再现“荣和现象”。

　　而一些见风就是雨，轻信调控松绑言论，企图逆势涨价推盘的开发商则吃尽了苦头。这些楼盘的相关负责人与记者谈及下半年市场走势时，无不言语谨慎，甚至有人打起了退堂鼓，反思先前推盘时的“冒进”定价策略。

　　业内分析人士就此指出，楼市回暖的关键还是房价问题。就近期国家相关政府部门官员的言论来看，尽管“史上最严厉”的楼市调控政策已经发挥效用，但在今年下半年，相关政策不会有大的变化，出现所谓政策松绑的几率将会很小。如此一来，市场投机成分将被极大挤压，加之“刚需族”购买力有限，倘若楼盘继续硬抗房价不松口，市场低迷状况难免会持续下去，市场触底反弹回暖也将成为一句空话。