标题：博鳌论坛 房地产精英云集论新政下市场走向

新政出台数月，房地产市场总体依然胶着。在市场博弈持续时间明显加长的时候，政策走向、市场走向越来越成为开发商和购房人关注的焦点。不过这场集体猜谜的游戏并没有那么轻松。在日前举办的2010博鳌房地产论坛这一被业界认为是国内房地产行业规格最高的专业论坛上，业界精英、房产大腕和专家学者们给出了各自的看法。

谈调控：效果显现，还将继续

谈到4月17日出台的楼市新政，不少房产商和专家学者都认为，调控效果已经初步显现，未来需要进一步观察调控效果，短时间内不建议再出台新政策。

中房集团理事长、中企联执行副会长孟晓苏认为，调控效果已经充分显现。他称，此番调控主要目的在于遏制部分城市房价过快上涨，还要求在一些房价上涨过快的城市可以在一定时期内采取临时性措施，这些都实现了，因此调控是成功的。但是，调控远没有结束。他提出，对于新“国十条”来说，坚决遏制房价过快上涨只是其中的一条，后面还有九条需要落实。他认为，宏观政策还要继续，主要就是要执行好加大供应量、加大保障房建设等其他 “国九条”，这样才能使房地产业健康发展。

著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲则认为，从目前情况看，新政刚刚出台3个多月，还需要进一步观察效果。他建议现在不需要再出新的调控政策，“以观后效”。

谈市场：交易回升，再度博弈

7月以来，一些城市的商品房成交量明显增加，出现了回暖的迹象。对此，中原集团主席施永青分析认为，这是早前积累的住房需求得以释放的结果。他表示，调控政策出台后，开发商和买房人的观望情绪较浓，导致5、6月份的成交量大幅萎缩，北京、深圳、上海同比下跌将近60%。但这种情况到7月份开始改变，深圳房产市场已经开始反弹，而其他一些二线城市的成交量也明显在增加。他表示，如果没有新政策出台，8、9月份的房地产市场形势可能较好，交易量会增加，价格也会上升。

复地集团董事长范伟则表示，随着市场需求的释放，开发商很可能改变过去的销售策略。“这中间又是一种博弈。”他认为，从成交的商品房价格角度来看，7月份和4月份相比，上海、北京、杭州、深圳等城市的房价确实下降了，幅度在10%到15%之间。“房价确实在下降，大家该买的应该可以买了。”

谈缺陷：房价过高只是表象

对于绝大多数购房人来说，最关心的莫过于房价何时能降下来。著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮认为，房地产市场存在很多缺陷，房价过高只是表象。他指出，目前房地产市场有四大缺陷：

第一，市场化淘汰机制缺失。迄今，国内开发商只有四种“死法”：卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查，几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。

第二，产业风险配置严重不平衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，但是这种风险却被非常不公平地集中在一点上，也就是消费者身上，这正是产业不合理的一个方面。

第三，交易主体缺位。国内作为供给方的开发商直接面对作为需求方的购房者个人，直接做“零售”，中间没有任何缓冲的层次，只能导致供求双方空间、时间、价格、档次、质量等矛盾的直接碰撞。

第四，需求早熟。一些大城市的平均住房水平相对于全国整体发展水平来说过于超前。炒房赚钱效应、三代人凑钱付首付都推升需求早熟。但实际上，当大多数家庭收入用于吃穿用等日常支出的时候，恐怕很难实现大多数人买得起房。

谈难题：保障房计划完成难度大

在谈到新政调控下房地产市场发展中遇到的难题时，中国房地产业协会副会长朱中一提到以下几点：

第一，随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大有待观察。

第二，怎样把增加住房有效供给与盘活存量，包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，这里有很多问题需要研究。

第三，土地供应计划完成难度较大，不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然在同比下降。

第四，保障性住房建设计划完成难度大。多层次住房供应体系形成还需要制度的进一步完善。

谈未来：黄金期还有没有

房地产市场未来是否还会出现如过去十年一样的黄金期？专家学者和房产商有不同的看法。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，和过去十年房地产销售面积增长了十倍相比，未来十年房地产销售面积增长2-3倍就不错了。人口增长、农民进城，以及旧城改造只能支持房地产行业的平衡增长，不能支持加速增长。从中期来看，房地产将以稳定并略有增长为主，从长期来看，未来十年不会再有类似过去十年般的爆发式增长。到了2020以后，房地产行业的黄金期将会过去。

与其观点相反的是，中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏认为，未来房屋需求还会持续相当长时间，包括买房子和换房子。农民进城、旧城改造等需求都会推动住房需求增长。