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标题:新论调第20期:楼市罂粟天津怒放 楼花与房价之惑

1楼
方寸 发表于:2010/8/20 13:07:00
 提要:依稀记得,大学年代的第一堂专业课上,老师便提及过“楼花”一词,大致讲来是一种由香港地区兴起后流行于地产行业中对于预售房屋的称谓,“楼花”的存在似乎总与“买进卖出”有着某种瓜葛,与房价泡沫有着千丝万缕的联系。

  新闻背景:

  据了解,8月以来,越来越多的投资者将去年或者今年年初购买的新房挂牌。据链家地产市场研究部统计数据显示,8月上旬,建筑年代为2010年的新楼盘在二手房市场放量明显增加,较新政前增加了近50%。

  (新浪房产讯 刘艳瑶/文)依稀记得,大学年代的第一堂专业课上,老师便提及过“楼花”一词,大致讲来是一种由香港地区兴起后流行于地产行业中对于预售房屋的称谓,“楼花”的存在似乎总与“买进卖出”有着某种瓜葛,与房价泡沫有着千丝万缕的联系。

  “楼花”何以成为楼市罂粟?

  卖“楼花”创始人是霍英东,炒楼花不仅让霍氏家族声名鹊起,当炒楼风潮吹向内地,伴随广州卖“楼花”的诞生,更让深谙技巧的炒家屡屡掘金。而这被喻为“楼花”的楼市法宝却如罂粟般残酷的让无数置业者深受其害,由于不确定因素所引发的房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决,甚至发生预售房再抵押、携款潜逃等违法犯罪等等问题出现。

  提到“楼花”大家可能会感觉离自己很远,而说到近年来天津楼市中涌现的“内部认购”风潮,置业族应该并不陌生,而所谓的内部认购,开发商买的正是没有拿到“销售许可证”尚不具备销售条件的商品房,而那些“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”均如出一辙,购房者花钱买的是“房号”而非实体房产。或许这时有人会说,既然选择“内部认购”,那么一定会谨慎选择口碑好、信用好的知名房企来规避风险。笔者认为,假设,排除房企给购房者带来的置业风险,但作为经济因子的地产行业,在房价一直上升时,预售制度的弊端或许并不算严重,但一旦房价下跌,预售制度将使购房者追悔莫及。近年来,房价小幅波动中,某阶段下滑态势下,不乏打砸售楼处事件,多因预售问题造成。

  而另据报道,近期天津楼市二手房市场“楼花”频现,售价低于当期开盘的新房价格达20%,但需要购买者一次性付款,风险就藏匿其中,一次性付款后购房者并非买到房产,而是上文所提到的由内部认购所产生的“房号”,房产购买风险可想而知。笔者认为,即便确有“房号”,近期恶炒“楼花”现象的抬头,是由于调控从紧后炒房者看淡未来楼市,由抢买变为抢卖,到拿到房本再交易时,市场不可预测,于是纷纷开始决定“离场”,进而将风险转嫁购房者。

  房价与楼花 不得不说的纠葛

  楼花——哄抬房价的罪魁祸首。开发商为人气、为宣传更为回笼资金进行炒楼花,现在不少开发商售楼时手里资金并不充裕,用低价吸引购房者认购“楼花”,进而再低开高走,用“滚雪球”的回笼资金进行接下来的建设。而当低开的楼盘进入市场,投资客趁机购买后,随之而来的是选择合适时机加价出售,当房屋进入三级市场流通,不可避免的二手房交易过程中所发生的各项费用再次累加到该房产的房屋总价中,一座并未竣工的商品房,价格已在流通中不断加价,被买家不断追涨,流通环节增加、流通加速,导致房屋市场价格水涨船高。从而这一制度成为开发商哄抬房价的利器。

  楼花——取消预售制将造成房价大震荡。目前市场中项目多以期房形式销售,如果突然取消预售制度,楼市住宅供应量会减少大幅减少,在成交暴跌的背后,房价也必然出现大幅波动,由于市场上突然减少住宅供应量,供不应求,导致楼市进入卖方市场,新房价格必然上升。而且,当新房中住宅供应减少,有置业需求的购房者必然会涌向二手房市场,二手楼价升幅随之增高。

  监管层表态+地方版预售细则似在酝酿

  8月13日,国务院副总理李克强在北京考察住房保障工程进展时表示,要继续坚持房地产宏观调控,坚决抑制投机炒作等不合理购房需求。

  8月17日,一则关于北京市要出台《房屋预售资金监管办法》的消息不胫而走,据知情人士称,新的监管办法出台后,购房者所付的楼盘预售资金,不再存在开发商处,而是存在银行指定账户接受监管。

  ......

  笔者借以省略号,表达对楼市调控细则的期待。中央和地方政府近期释放的信号,或标示着新一轮楼市调控阶段的到来。但笔者认为,楼市调控是经济领域的系统工程,预售制度所涉及的内容更是方方面面,做好预售制度是稳定房价的重中之重,当预售制度中购房者所缴纳的预付款变身企业融资的手段,成为开发企业的生命线,甚或成为众多开发企业所构成的地产行业的潜规则,房价自然成为卖方一手炮制的地产游戏。

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