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标题:谁为楼市调控下注

1楼
方寸 发表于:2010/8/21 13:17:00
8月12日,在“2010年博鳌房地产论坛”上,复地集团董事长范伟以肯定的语气称,政策已经起作用,房价确实降了,“大家该买的应该可以买了”。

  范伟的理由是,有成交量的价格才是真的价格,现在所谓的热点城市,如上海、北京、杭州、深圳,价格降幅在10%到15%。

  万科副总裁肖莉在同一天接受《新世纪》周刊采访时也表示,万科以自己楼盘的平均房价测算,国内14个主要城市在调控后(5月至6月)的均价比调控前(1月至4月)下降了14%。

  对于这样的降幅,购房者或许并不满足,期待着更大幅度的下降。但是,正在恢复的成交量,能在多大程度上支持这样的预期?

  红七月

  以7月24日万科在北京房山开盘的长阳半岛项目为例,首期开盘推出854套房源,均价不足每平方米1.4万元,低于市场预期的每平方米1.6-1.7万元。该盘吸引了近7000组意向购房人认购,开盘仅两天便告罄。

  “按照我们的测算,万科长阳项目的售价,已经比较接近成本价。”一位北京房地产公司高层本财新记者表示,“这一定价年底前在北京很可能具有标杆意义,首先会影响到周边区域的楼盘交易价格,其次还可能引起连锁反应,影响到更远区域乃至这个城市的新盘定价水平。”

  一周后,同样采取低价策略的保利茉莉公馆二期,以1.7万元均价开盘,再次引发6000人争抢400套房的购房肉搏战。这个价格亦使得位于北京大兴的该区域其他楼盘价格(均价近2万元)承受压力。

  万科、保利等一线品牌开发商近期的低价策略,是否具有普遍的价格引导效应?从现在楼市买双方的僵持书面来看,万科的定价策略尚未被市场卖方普遍接受。

  多数分析人士以“触底反弹”来描述7月成交量的上升,表明他们认为本轮调控给市场带来的“最糟糕的时候”可能已经过去,而价格回调亦是成交量上升的重要原因。

  据中原地产研究报告,京、沪两地7月的一手住宅成交量环比增加了 2成,广州增幅也有 1成。

  8月12日,中原地产主席施永青在博鳌称,发现5、6月成交量大幅萎缩,北京、深圳、上海跌了差不多60%,但7月情况开始改变,首先是深圳,因为深圳调整比较快,此前量价都出现了调整,但现在反弹了,这个月我发现不单是深圳,其他二线的城市也明显交投量增加了。

  施永青认为,这说明民间积累的需求已经等不及了。“如果政府没有新的政策出来,8、9月份的形势可能还会好一点,交投增加,价格也会上来,问题就是政府还会不会出手呢?”他说。

  开发商自然希望政府能够再松一松。“我们7月份的时候跟国务院有关部门汇报当中,多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期,要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用。”8月12日,年近古稀的中国房地产协会副会长朱中一在博鳌演讲时表示。

  第二天,朱中一的部分言论被媒体“裁剪”后放入新闻标题,引起一阵不小的市场与社会波澜。地产股当天全线上涨,并将沪综指拉上2600点关口。同时,网上批驳其为房地产商“松绑”的言论长篇累牍。

  8月14日,朱本人不得不通过新华社报道,发表澄清:“我们建议国家应强调严格执行现行政策不要放松,这是前提性条件。然后在现行政策框架内,由市场自身来调节。”

  这场波澜,一方面表明房地产商“年底前调控不加码”的呼声,一方面也显示目前正处于本轮调控的敏感和关键时期。当“避免政策起伏过大”、“通过稳定政策来稳定预期”之类的论调越来越多地出现在官方文件与官员口中,市场迫切地等待着更为清晰的政策信号。

  看十月

  一位住建部官员向财新记者表示,现在是调控的关键时期,政策肯定不能松,现在一旦松手房价又飞上去了。

  朱中一亦认为,鉴于今后几个月,引发经济二次探底的可能性不大,完成全年经济增长保八的问题估计也不大,所以他本人估计中央政府调控楼市的政策不会松动。

  这也是大多业内人士看法。8月7日,万科董事局主席王石新政后首次回应房价问题时称,热点城市的房价肯定有回调空间。其判断的根据有二:一是调控不会放松;二是年底前供应量将明显增加。

  “很多房产企业现在不调整价格,就在赌政策。”王石预计,去年下半年开发商纷纷开工新建的房地产项目,推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。

  今年底前,供应量会增加多少?任志强在博鳌给出一个数据:9月供应量最少要增加50%以上。他说,去年7月以后,投资开始上升,特别9月以后,开工最高的一个月有6亿多平方米。

  任志强认为,以价格为目标的调控,最后就可能出现一系列的问题,如果土地垄断、货币增量不解决,要等价格解决房地产问题,可能解决不了,最终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱,比如说梯次消费,变成一次性买一个大房子的消费。过去买一个远一点,现在不行了,矛盾后移而非消失,这个后移结果可能在明年产生更多问题。

  不过,任志强仍以特有的调侃方式催促价格调整:“政府有时候希望做事的时候,你就得配合……你要从了,他就不把核武器拿出来了。”

  朱中一称,从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看,调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看,还不符调控的措施要求。

  就房地产商的运营而言,以万科方式调价促销,迅速回笼资金后投入新的开发,抑或购买已相对便宜得多的土地,亦不失为一个“以眼前利益换长远发展”的好战略。目前,万科还要求各地分公司采取灵活定价,楼盘推出来后第一个月必须卖掉60%。肖莉称,6月万科新盘销售比例达到68%,7月销售超过70%。

  不难看出,本轮房地产调控至今,各方角力的结果是一种均势或默契的形成:调控不放松,亦不加码。政策调整以否,或许关键在于今年十月份前后的市场表现。

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