标题：开发商将大户型拆小出售 房贷新政出台成交受阻

　　然而，楼市新政调控下，二套房、三套房的贷款政策，让二手房市场“一房两证”大户型成交受阻。据链家等多家中介公司数据显示，“一房两证”的房子在挂牌后迟迟找不到买家。

　　●事件

　　房子“一房两证”交易需多付48万首付

　　“本来看好了套大房子，买来跟父母合住，可要签合同了发现一套房子竟是两个房产证。”购房者肖杨看中了一套位于东四环的160平方米四室两厅，却需要分成两个80平米小户型房产证办贷款，这让他一下就打消了购买的计划。

　　肖杨无奈地表示，如果这是一个房产证，他就可以按照首次置业来买，现在分成两套房，一套作为首次置业，另一半则变成二套房。

　　据记者了解，如果肖杨买的另一套房按照二套房来计算，首付比例和贷款利率相应上升，综合计算最低首付比例将变为四成。

　　而单就需要支付的首付款，按照楼市新政执行，肖杨的“一房两证”就要比普通房产多付48万。

　　而拆分后的房产仅五成贷款支付的利息竟然比七成贷款的利息还要多5万元，达到85万。

　　算账

　　按照购房者肖杨购买的160平方米“一房两证”二手房来计算，单价30000元/平方米，首套房按照七成来算，贷款20年，二套房首付五成，利率上浮。不计算二手房评估价带来的首付变化：

　　●市场延伸

　　曾是楼市潜规则多个楼盘“大拆小”

　　记者从链家地产了解到，2006年6月1日起，90/70政策开始实行，90平方米作为普通住宅与中档公寓一个重要的临界点，让开发商的利润明显受损。

　　为了追求更高的利润，部分开发商在实际操作中，将一套大户型中央加了一道非承重墙，将其分成两个“90平方米以下小户型”，房产证也自然“一分为二”，业主入住后将墙拆掉。这一时成了高端住宅的“潜规则”。

　　据悉，2007年前后这一现象达到高峰，直到2009年前后该政策在执行上有了“松绑”的迹象后，这一现象才逐渐减少。

　　记者了解到，“一房两证”房源在市场上以合法的形式存在，只有上市交易才有可能在二手房市场上暴露，因此目前尚无数据显示市场上存在多少“一房两证”房源。

　　链家地产介绍，远洋万和城前期售出的大户型房源中，有60%是“一房两证”房产。万达太湖公馆、中广易景湾等楼盘均存在这样的情况。

　　●市场分析

　　新政后零成交 贷款将算“二套房”

　　虽然“一房两证”二手房房源在新政前交易不受影响，然而，在新政后却暴露了前所未有的弊端。链家地产、中原地产等统计显示，新政后一房两证的大户型房无一成交。

　　链家地产市场研究部张月表示，一个家庭只能新购一套住房的政策，让“一房两证”房源的成交遭遇尴尬。房虽然是一房，但是两证甚至多证的情况导致无法过户，造成新政之前买容易，新政之后再卖难。

　　她介绍，此类房与紧邻两套住房打通不同，本就属于一套房的规划设计，其整体完整性更强，无法砌墙隔开，想分开出售也无变通方法。

　　新政后这种特殊情况通过申请和审批，有的仍然可以进行过户成交，但如果需要进行贷款，则按照房产证上的两套房数量进行贷款审核，会导致“二套房”，也就是购房贷款门槛提高，购买难度增加。

　　“90/70”政策

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国十五条”)，首次提出明确新建住房结构比例。

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。