标题：各地房产界人士纷纷到深圳取经

图为：各地房产界人士纷纷到深圳取经

　　源源不断的创新能力，支撑深圳房企多年来始终走在中国房地产行业的发展前列，并成为指引行业不断发展的风向标。

　　“拓荒牛”精神

　　“用一个词语来形容深圳房企，那就是‘拓荒牛’。”零度地产总经理吴早生如此概括。在其看来，深圳房地产是在没有太多经验借鉴的情况下，凭借自身的努力和不断钻研、探索，走出了一条适合自己的道路，而且其中的很多成功案例即使在现在，仍然令很多内地房企难以望其项背。直到今天，吴早生依然对自己十年前在深圳买的一套房子赞不绝口，“85平方，三房两厅两卫，住在里面很舒适，一点不觉得小。而在武汉，即便是90平米做成的三房，依然很稀烂。”

　　吴早生认为：“深圳房企持久领先力的根源，在于深圳市场一直以来就是买方市场，促使房企必须不断地创新，站在消费者角度，用超前的思维来建造产品，反复摸索、试验，最终形成了一种‘学习+创造’的‘拓荒牛’精神，这种精神和理念成为支撑深圳房企持久领先、不断前行的重要力量。”

　　路很长 差距很大

　　“目前，武汉房企学习深圳经验更多的侧重于规划设计、建筑用材等技术指标层面。”湖北长城 (论坛 新闻)建设实业有限公司策划经理郭加平说道。今年5月份，长城建设公司一行十余人前往深圳，重点考察了潜龙曼海宁、万象城、益田假日广场等多个商业地产项目。“感触很深，差距还很大，例如像干挂陶板外立面、24小时光感外立面等技术、材料的使用，在深圳较为普遍，而这些技术在武汉要么还没有，要么就仅仅用在一些高端项目上。武汉房企学习深圳，要走的路还很长。”

　　武汉当代房地产公司营销副总监田庆武认为，考察深圳市场，让其感触最深的是，处处“以客户为中心”的经营理念。“单是从体验式营销来说，深圳楼盘无论是从体验区、还是样板间，都能够做的很精细，尤其是很注重细节。”万科 (论坛 新闻)、金地等一些深圳房企进驻武汉以来，在样板区的营造方面总是能给人眼前一亮的感觉，在田庆武看来，“他们的确很出色，在深圳，注重样板区的细节打造非常普遍，而武汉本土房企绝大多数都还做不到这点。”

　　先进的开发管理系统、勇于创新的开发模式和创新理念、以及品牌营造能力使得深圳房企多年来始终走在市场前列。武汉大洋城市经济发展研究院市场研究部主任李祥忠认为：“整体看，武汉房企开发理念是比较落后，真正注重品牌建立的开发企业不多。另外，武汉本土营销机构的操盘水平参差不齐，大部分不能够随市场变化而变化，往往是等市场有了反应才开始调整，而且能够做到策划和营销执行一体化的更是少之又少。”

　　学经验 对症下药

　　自98年房改以来，深圳房地产行业发展始终走在全国市场的前列。武汉市民用建筑设计研究院副院长郑国庆认为：“每一次产品更新换代，走在前列的总是深圳房企。从90年代末的万科四季花城 (论坛 新闻)，到中海、金地等等房企，他们总是交替上升，成为某一时期的行业领袖，由此可见，深圳房企的自我创新能力非常强。”

　　在郑国庆看来，深圳房企超强的自我创新能力与深圳的特殊地位和环境密切相关。“深圳是个年青城市，基本没有全国大多数城市面临的旧城改造问题，而且低收入人群也很少，基本都是全国各地的精英人群；另外，由于毗邻香港，行业专业化、精细化运作一直都走在全国市场前列。”他认为，武汉房企应该更多的学习深圳房地产行业先进的管理制度和经营理念，而有些产品照搬过来则会水土不服，“例如，由于气候原因，深圳楼市基本是无朝向概念的，这在武汉肯定不可以。另外，深圳中产阶层的数量庞大，且有庞大的国际、国内需求支撑，对房子的品质要求更高，新材料、新技术在那里应用较快，而武汉市民的收入水平有限，如果一味的建造豪宅，显然市场需求难以支撑。”郑国庆建议：“武汉房企可以更多的学习深圳万科早、中期中高层集合住宅的开发理念。”

　　吴早生认为：“学习深圳房企并非一日之功，武汉房企更应该脚踏实地，学习深圳房企的‘拓荒牛’精神，学习和创造相结合，而不是一味的照搬，盲目的建造千篇一律的大众化产品。”在其看来，武汉房企至少在三方面需要努力，一是要加强行业合作、交流，形成百家争鸣的良好局面，共同进步，而不是固步自封；二是要充分挖掘“水”资源优势，围绕“水”创新产品；三是结合武汉“冬冷夏热”的特点，潜心研发出适合武汉气候特征的舒适产品。

　　他们有一种 意识上的优势

　　深圳房地产市场以及地产商与武汉地房地产市场和地产商的差别在于，前者有一种意识上的领先优势。正是这种优势，牵引着武汉房地产市场这些年的发展。

　　这是曾经在深圳市场上打拼，如今在武汉地产市场展开地产营销的人士趋于一致的看法。“房地产营销代-理本质上是服务行业。深圳的服务业，从意识到实际运作上，和内陆城市相比，不在一个档次上。现在在深圳，买卖二手房时只需要打电话，就可以获得地产中介的上门服务，一切手续为客户办好，不需要像内地这样，客户跟着中介的业务员到处跑。”武汉世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘鲲鹏说。“两地的发展体制与发展沿革不同，按地方生产总值等重要衡量城市发展的主要经济指标看，总体上武汉发展相当于2005年的深圳。同样两地的楼市，尤其是高端楼市，武汉与深圳也还存在着一定差距。”大家顾问总经理高虹说。

　　在刘鲲鹏的记忆中，在深圳的那段日子就像“激情燃烧的岁月”一样，“周围的每个人都有一股不达目的誓不罢休的劲头，目标感非常强。没有‘睡午觉’的概念。大家废寝忘食，每个人每天的工作排得满满的，整个人就在一种‘压迫式’的工作环境下工作，但效率非常，大家都很拼命。”

　　国内最早的房地产代-理是在深圳诞生的。1993年，当世联到工商局办执照时，工作人员不知道给他们颁发什么样的执照。那时，国内还没有房地产营销代-理这个行业。

　　2003年到深圳世联后，成熟而先进的营销理念和管控模式像一股头脑风暴，全面冲击着刘鲲鹏。“写报告要用PPT的形式，这在当时的武汉是不曾有过的。‘项目定位’、‘精细化’等等方面，当时的武汉房地产界或只是在很浅的层次上有涉及，或者根本没有人尝试。当时的深圳地产商已经开始从城市发展的全局和高度看房地产了。”他回忆说。

　　深圳的那一年半时间里，刘的思维模式和工作方式上有了很大的变化。“当时公司内部搞培训，逼着我们自己讲课。一开始我们想不通，后来发现，只有讲出来了，才意味着对问题的真正理解。这种方式使我们以非常快的速度成长起来。”

　　回到武汉后，刘鲲鹏发现，这里的变化很大，深圳房地产的影响能很清楚的感觉到。其中，最突出的是“专业化分工”理念在武汉的大行其道。“优秀的开发企业进驻，使行业整体的开发和营销理念上了台阶。一方面，2005年后，专业的房地产广告公司在武汉出现并得到发展。另一方面，2002年的时候，武汉本地房地产开发商聘请营销代-理的，只占5%，但我回到武汉时，已经有60%的开发商和项目采取聘用营销代-理的方式了。这些都说明武汉地产界对行业的‘专业化分工’理念有了普遍的接受和认同。”他说。

　　万科是地产开发企业中最早引入营销代-理公司的企业。“刚回武汉时，正值武汉高端市场起步。当时，武汉发展商很不愿用‘豪宅’两字，而称之为‘高端市场’，这说明武汉市场观念处于萌芽期。随着2005年到2007年城市高端楼市的爆发期、2009年至今各片区类别墅项目的扎堆，武汉高端物业由点及面，形成了汤逊湖别墅、积玉桥高端等板块。这个过程中，武汉高端楼盘告别‘唯地段论”’、‘唯资源论’时代，回归精神追求。”高虹说。