标题：国庆后楼市或将迎大幅促销

尽管目前上海楼市整体成交量依然在低位运行，但开发商的推盘意愿开始明显增强，价格低开的房源也能迅速得到市场认可，被压制已久的刚性需求渐渐开始释放。近期，上海一、二手房市场成交开始缓慢放量，一些开发商已从降价中获得了不错的成交业绩。随着开发商资金趋紧，业内人士乐观预测，楼盘大幅优惠促销或将在国庆节后出现。

　　住宅成交价再超2万元

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品房新增供应面积为24.4万平方米，环比前周大涨49%；商品住宅新增供应面积达到16.7万平方米，相当于前周的2.46倍，虽然仍低于年均水平，但已是7月以来的最高点。

　　上周上海商品房成交面积为26.2万平方米，与前周相比上涨5%；成交均价为每平方米16786元，环比前周下跌2%。商品住宅成交面积为17.2万平方米，与前周几乎持平，进入相对稳定的阶段；商品住宅成交均价为每平方米20095元，环比前周微涨1%，再度突破两万元。成交排行前三的楼盘，领取预售证的时间分别在今年的2月、4月和1月，这些项目销售多达半年左右时间，一直无成交量，上周成交量开始出现，但价格未现回落，表明开发商宁愿选择捂盘也不降价，这是近期成交相对低迷的原因之一。

　　二手房市场重现投资客

　　8月至今，在上海二手房市场成交量比较大的板块中，宝山吴淞板块二手房成交量超过7月总成交量的50%，市场看房量环比增长35%。21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，目前吴淞板块内次新房成交均价为每平方米1.8-2.2万元，老公房为每平方米1.35-1.55万元。在看房量和成交量回升的影响下，板块内售房者的心态也渐渐起了变化。售房者的议价空间开始缩小，由之前的5%-8%缩小至目前的2%-3%。记者还了解到，同样位于宝山区域的杨行、通河、罗店等板块，8月至今市场看房量也有5%-30%不等幅度的上升。

　　随着市场的逐步回暖，吴淞板块的二手房市场又出现了部分投资客的身影。记者从21世纪不动产上海的一家门店了解到，一位投资客20天内淘得两套低价房。他于6月以270万元总价卖掉了自己在宝山六村一套140平方米的房源，此后便一直在寻觅低价房源准备下手。7月下旬，他以79万元总价购入宝林六村一套50平方米左右的房源作为投资，8月中旬再次以78万元总价买进永清新村一套57平方米的房源。据悉，目前像这样的投资型客户在整个吴淞板块中占比在1-2成。

　　下半年供应大超上半年

　　申银万国日前发布的报告称，万科6月全国所有项目平均降价幅度达14.3%，其中上海地区降幅20%，深圳15%。而万科近期公布的销售业绩显示其成为上半年唯一一家销售过300亿元的房企，销售额达367.7亿元，同比增长19.5%。万科地产董事长王石日前表示，万科从4月份起已按照消费者能够接受的价格对所售楼盘进行调整。目前消费者观望的低谷已经过去，一线城市房价下调的空间也就在10%-15%之间。

　　按照惯例，诸多开发商将销售重心放在下半年，这意味着下半年的供应量将大大超过上半年。据了解，万科已将定价权下放至全国40家分公司。据dtz戴德梁行对一、二线城市7月成交价格跟踪发现，成交均价已较上半年跌5.8%至6.6%。预计已面临资金链及销售达标困难的开发商将在下半年加大推盘力度，供应高峰的出现将加大市场对价格进一步回调的预期。

　　专业人士表示，随着更多新盘上市，促销范围可能进一步扩大，大幅度促销可能会出现在国庆节后，同时刚性需求入市比例渐渐增大。

　　尽管供应量没有有效增加，但市场上的刚性需求却按捺不住“寂寞”，开始入市。日前公布的统计数据显示，上海商品住宅成交开始呈现回升势头。

　　数据显示，上周，全市商品住宅的成交量达16.49万平方米，创下新政实施17周以来的最高水平。与此同时，受成交量持续回升的带动，开发商增加了供应——上周共有11个楼盘推出23.3万平方米商品房，是前一周4.7万平方米供应量的5倍左右。此外，统计显示，上周成交面积前十名的楼盘中未见大幅降价的楼盘，使上周楼市平均成交价回升了1.97%，达到20166元/平方米。

　　分析师薛建雄对记者指出，虽然近期三套房停贷、公积金装修贷暂停、国土部公布闲置土地黑名单等一系列抑制楼价疯涨的政策频出，但积压了一个季度的购买力还是爆发了，“这不但增强了开发商的信心，更让部分热销项目逆市涨价”。

　　不过，记者了解到，一些“蛰伏”已久的新盘虽然已放出即将开盘的风声，但对具体的开盘时间、定价等问题三缄其口。其中，更有等待时机“坐地起价”者。“原本打算买的民生路附近的房子又没指望了。”在上海某银行工作的李小姐对记者抱怨，“开发商6月份说好8月份开盘的，现在又变卦了。”而据该楼盘内部人士透露，“主要原因是现在开盘根本卖不出好价格。”但薛建雄仍预计，随着购买热情的上升，市场将会有大批楼盘上市，更将提前迎来“金九银十”行情。

　　“现在楼市积压了大量的供需能量，有多达66个楼盘预期会在9月份推盘，一旦购买能量调动起来，楼市就必然过热。”分析人士预警称，另外，世界性自然灾害给粮食生产带来的巨大破坏，让市场的通胀预期渐强，消费者购房预期也随之增强。对于楼市可能出现过热，薛建雄建议，“政府应时刻给银行‘敲警钟’，保持严格的房贷政策不松动；同时，应准备好合理的房产税政策，在楼市过热时开征，从而以这项税收政策迫使投资客抛盘，缓解长期供应不足的压力。”