标题：海南房产开发结构进行调整 促市场健康发展

　　地产海南讯：日前，海南省政府出台《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》，决定进一步加强和改善房地产市场调控，着力调整房地产开发结构，促进房地产市场平稳健康发展。

　　目前海南房产形成了商品房“一头独大”的的畸形格局现象，海南商品房的投资已经占房地产投资总额的90%，其主要原因是由于商品住房投资少、见效快。但由此也给海南房产带来了许多问题。

　　海南商品房高空置

　　今年房产界出现了一个新的名词——空置率，对于海南空置率，曾有不少网友市民通过各种晒黑灯等方式来证明海南存在空置率的问题，而其不仅仅是认为有甚至认为我省空置率相对高，造成了资源的严重浪费。自从海南被发展为国际旅游岛以及海南本地适宜的居住气候，购房率就不断的上升，据数据显示，海南所有的商品房中有70%以上是销售到岛外，但在2010年博鳌房产论坛上，华远地产股份有限公司董事长任志强对外强调，海南房产是典型的旅游地产，不能以普通的城市房产看之，海南并没有空置率问题，其主要原因是海南国际旅游岛的建立就是将海南发展成为一个以旅游休假为目的的，面对全国全年的气候海南最适合的旅游度假为每年的十月后，许多空置房产都是属于外地游客来此度假所买房屋，平常在外地工作当然会将房子空下，因此不应当有空置率问题。

　　严格意义上讲，空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子。“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。但海南的房子，并不是单纯的“空关”，只是在淡季里显出“空关”而已，作为典型的旅游地产模式，海南的空置率应该选择旺季时期作为参照，而每到旅游旺季，海南往往一房难求，也说明了海南的空置率存在时节问题。

　　在海南进行置业的大部分业主购房的目的是投资和度假使用，一定程度上也导致了房价升高，而海南本身为现代服务业提供配套的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房地产严重不足，也使得海南房产发展出现了畸形的情况。

　　海南对应办法 开发建设只租不售公寓

　　随着每年旺季的到来，“候鸟”也逐渐回到海南的家中，空了一年的房子也总算有人入住，此外新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候，良好的水质，又有山有海，是个养老的好地方，如今已经成为了国人的共识，大自然赋予了海南“养老天堂”的一切良好条件，是海南独有的，因此现在海南的“候鸟”数量仍然在逐渐增加。“候鸟”的增多给商品房的带来了商机，势必也就影响了房价。

　　针对每年就来居住几个月度假养老的“候鸟”买套房子值吗？买房可以升值，这是普遍人的思维，自从海南成为国际旅游岛后房价暴涨，到现在房价暂时的趋于稳定，据业内人士称也有可能会出现房价下降趋势，现在买房是否还可以升值已经成为未知数。为此我们为何不能将买房的钱用来度假时候租房呢？面对为了度假来买房的购房者，可以通过开发建设只租不售的酒店式公寓、租赁式公寓等，这样既减少了空关房，也满足短期到海南旅游观光、休闲度假、康体养生、养老等消费需求，并且可以减少购房者的经济压力。

　　从房屋贷款上抑制商品房

　　国际旅游岛建立使得海南房子呈现了“一房难求”的现象，这也就给许多炒房者带了商机，也是海南的商品房处以紧缺的状态，供不应求的假象，房价高升，然而事实是，需要买房的购房者却无法真正的购买得起房，为了控制炒房现象的继续，国家也已经做出了初步的调控，暂停发放第三套及以上住房贷款，并且对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%，然而对贷款购买第二套住房的家底，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于标准利率的1.1倍。此外在海南省政府下发《贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的意见》中对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款，对“候鸟”的来岛买房造成了一定的影响，降低了商品房的买卖，也对海南住房租赁起到推动的作用。

　　优先保证保障性住房建设用地

　　优先保证保障性住房建设用地，规定廉租住房、经济适用住房用地以划拨方式供应，急需建设的保障性住房项目优先使用政府储备用地，

　　今年开始，省国资委将盘活省属企业存量土地资产，建设一批保障性住房，着力解决“无房户、住房困难户、特殊困难群体”的住房困难。省属企业已盘活自有存量土地220亩，开工建设保障性住房1768套，具体为昌江1428套、海口196套、儋州120套、乐东24套。其中，272套接近封顶，232套预计明年2月竣工。除海钢集团昌江保障性住房项目外，海汽集团海口金盘项目1000套、联合资产海口盐灶项目800套、建设集团3个项目672套也即将完成规划报建和拆迁准备，将分别于9月、10月动工。

　　此外从本月出初，海南省已经开始进行对经济适用房的申请登记，考察，力争做到各个收入阶段人群都可有房屋居住，低收入这有廉租房，高收入者有商品房，中等收入者有经适房。据地产海南最近了解到目前已经有商品房楼盘改为经济适用房，可见商品房独占市场的现象已经逐渐受到了控制。

　　从土地用途根源管理

　　海南省政府也已经从源头上进行整顿，严禁将其他用途土地用于商品房开发求各市县切实加强规划引导和管理，充分发挥土地利用总体规划对房地产业平稳健康发展的统筹、引导和管控作用。沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游经营性项目用地，在土地出让阶段即明确项目建设类型。严格土地利用规划和城市总体规划等规划的实施管理，严禁擅自改变土地规划用途，将其他用途的土地用于商品住房开发，或将酒店类项目分割出售、转让。同时，健全建设项目竣工验收制度，将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为项目竣工验收的一项内容，以切实做好房地产开发结构调整工作。

　　除了以上可以控制商品房独占老大外，也有业界人士认为出现一批空置房，是因为没有征收房产税，建议征收房产税来抑制空置率，从而达最终目的。樊纲表示，中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税。山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海表示，“商品房长期闲置，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被少部分人滥用于牟取暴利，使地产成为少数人向一般社会公众赚取超额利润的手段，所以应该适当征收空置税”。关于征收空置税现已经众说纷纷，但最终目的都是能将海南商品房独占老大的畸形格局改变，确保海南房地产健康发展。