标题：透过重庆模式探索中国房地产发展的出路

现在中国的房地产市场已面临一个非常尴尬的境地：房价涨到疯长的阶段，政府迫于民生压力，要出台政策干预；然而政策一出台，效果一显现，市场马上萧条；所有出台的政策，对于要解决的问题，效果实在是差强人意。有媒体报道，本次调控已经取得降低房价的明显效果，一时间销售量急剧萎缩，房价约下降10-20%。如此情况要延续下去也是令人堪忧。每次调控，都显出一波波轮回。此次调控力度空前，但都脱不了历年来调控的规律。

不管人们承认不承认，房地产行业是支柱产业，这一条是否认不了的。它要带动紧密型的56个产业，间接影响的还不知多少人的饭碗。因此有学者明确指出，到今年年底如果GDP保8不能完成的话，严厉的房地产调控政策就会松动。纵观全局还有哪一个行业像房地产行业对消费拉动作用那么明显呢？对于房地产行业全国人民是又爱又恨。爱的是住房是人们生存发展的第一需求，拥有好的住房是人人都追求的，所谓“住得好一切都好”，何况住房还是最好的投资品。改革开放最突出的成效就是政府用土地收入改变了城市面貌，改变了人们的居住条件。但是令人恨的是房价的涨幅到了令人发指的地步，而且不知要上涨到哪里去。政府对房地产调控确实拿不出更好的办法。“物业税”是解决房地产根本问题的好办法，但是由于种种原因物业税一时半会出不来。

那么，房地产市场出路在哪里？最近，有学者认为，要解决住房问题，重庆模式是一个出路。所谓的重庆模式，第一就是重庆政府投入1000亿建设4000万平方米的公租屋。这笔资金30%来源于土地市场的收入；70%来源于社会融资平台和社保资金。第二是引进300万农民工给户口，其前提条件是放弃宅基地，给与“地票”，以换取城市住房，以此来保障耕地红线。这是解决令人头痛的房地产市场问题的一个出路。否则的话用行政手段来调控房地产市场，结果都不很理想。

今年以来，为贯彻落实国家和相关部委的一系列调控房地产市场的政策，加强和改善房地产市场调控，解决中低收入群体住房问题，重庆按照“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的调控思路，出台了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。

一是构建多层次住房供应体系。第一，加快保障性住房建设，明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%，涉及征用农民集体土地的，落实农用地转建设用地计划和占用耕地计划指标，加快征用土地进程，及时向社会公布住房用地年度供应计划，并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。第三，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。

二是实施差别化引导政策。第一，支持保障性住房建设，保障性住房项目土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。第二，鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。第三，限制高档住房和投机型购房消费，重申严格执行国家税费及信贷政策。个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转让的，免征营业税；不足5年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。个人购买高档住房超过5年(含5年)转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税，不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税。高档住房交易契税按3%征收。

三是引导房地产企业合理发展。第一，明确政府引导方向，促进房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范。第二，发挥政策引导作用，引导企业多开发普通商品住房满足大多数居民的消费需求。引导房地产企业集约节约用地，多利用地下空间，对居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金和配套费。引导房地产企业参与“森林重庆”建设，搞好小区绿化，房地产开发企业为小区绿化而购买的林木、苗圃不计入绿化施工企业的营业收入计征营业税及附加。

四是强化房地产市场监管。第一，加强土地供应管理，保障划拨土地供应，规范土地招拍挂制度，合理确定土地供应的方式和内容，建立健全房地产开发企业诚信档案，限制拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人参与土地出让活动，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。第二，整顿房地产市场秩序，完善商品房预售管理制度，已取得预售许可的房地产开发企业，要按照信息公开的原则，在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。明确各职能部门在房地产市场监管中的责任。

此外，该《实施意见》还明确指出，如国家有新政策出台，按新政策执行。此文件出台后，4月17日，国务院又下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)，从抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设等五个方面提出了十条具体的房地产调控政策。目前，重庆正按照文件精神积极研究制定各项细化措施并贯彻执行，一是严格执行对贷款购买首套自住房(建筑面积大于90平方米)的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。二是正在积极研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，并加紧对土地增值税的清算工作。三是继续加大公共租赁住房的建设力度。四是进一步加强市场监管。

据最新的消息，国土部再次明确了招拍挂的大方向，完善制度加强房地产调控；首家央企明确清退时间，中远拟一年内售完远洋地产。上海的商品住宅上周成交环比增26%，均价再回至2万以下，有5个楼盘价格跳水，楼市或启动新一轮降价。政府、开发商、购房者的博弈还将继续。在我们看来，降到2万以下，房价还是相当高的，普通购房者还是买不起的。解决房价高的问题还是要靠多建保障性住房来解决。重庆的思路是一个很好的思路。政府下决心做这个事是做的好的。重庆的做法值得各地政府学习。关键的关键是政府要拿出土地收入的大头建设保障性住房，商品房市场放开、管住。高档商品房高税率征收的一定比例税费再投入保障房建设，以此来保证房地产市场的良性循环，打破历次房地产调控越调越高、越调越难的怪圈。