v 核心提示：房地产政策和房地产行业发展无疑已成为影响市场预期和走势的核心要素。从长期来看，中央大力加快推进城镇化进程已经是势在必行，但是阻碍这一进程的制度限制不容忽视，由于牵涉到的复杂利益博弈，短期之内虽难成行，但是这一趋势不容改变。从中期来看，中央和地方政府的利益博弈、政策和市场的预期博弈仍是主旋律。中央出于平衡各方利益，稳定房地产预期，仍会加大土地投资量。
一，房地产牵一发而动全身
从经济层面看，以房地产为核心构成的产业链涉及到的行业多达60个，占GDP的比重高达6.6%，对大部分周期性行业发展都有较明显的影响，金融危机下出台的4万亿救市方案，首要之举就是给房地产注入"强心剂"以激活中国经济，原因也就在此。并且，拉动中国经济向前发展的"三驾马车"（投资、消费、出口）中，受房地产直接控制的就有"两驾"（投资、消费），而另"一驾"（出口）也会间接受其影响。再次，房地产与银行关联极为密切，房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量。目前银行的信贷资产中大部分是以房地产或与其相关的形式存在，央行副行长吴晓灵此前曾指出："中国房地产企业对银行贷款的依存度非常之高，所有的风险都放在银行身上。"房地产的风险会通过银行系统加倍放大，美国的"次贷危机"就是一个很好的例子。房地产行业可谓牵一发动全身。
正是由于房地产基本决定了市场上大部分投资者的信心走向，决定了经济发展前景，更具体来说，影响市场预期的核心就在于未来房地产投资是否会缩量。管理层出于经济维稳，未来的房地产调控依然会是小心翼翼。
二，长期看城镇化
目前房地产调控陷入尴尬局面，政策放松，房价暴涨；政策收紧，房产缩量，经济下滑。
从长期来看，破解这一难题的方法就是实现城镇化。中国的城镇化比例仍然不超过50%，对比欧美70%以上的城镇化率，仍然有很大成长空间。从各国发展的历史经验来看，城镇化是保持高经济增速的关键，欧美高速城镇化完成以后，经济增长始终维持在5%以下水平就是最好佐证。
限制城镇化发展的最主要障碍就是土地制度的限制，土地制度的破题又会直接牵扯到当地政府的利益。但是基于中国特殊的政治体制，唯有保持经济的高速发展，管理层才会高枕无忧，但是促使中国经济保持高速增长的发动机就是在推进城镇化建设，所以未来土地制度的破题是势在必行。
一些主流经济学家总是局限在经济的角度看经济，单纯以历年GDP的数据及其变化，或者以进出口的变化情况，来预测中国未来几年GDP增长不会超过8%；又或者采用相同指标对比中国和欧美的发展情况，草率的推出未来中国经济会持续走下坡路。我们并不否认这些基于现实情况的数据能够反映经济当下的运行情况，但是他们没有站在中国政治体制的环境、大背景下看待问题，单纯依靠经济层面的分析来预测未来经济，推出的结论不免有些幼稚。
城镇化的进程尽管会有体制上的障碍，也会受到地方政府的抵制，但是中国政治体制有其特殊性，这就使得政府有强大的动力使经济保持高速增长，而且也有强大的能力调动全社会的资源进行投资。中国的政治体制制约着中国的经济必须保持高速发展的态势，在城镇化进程中来自地方政府的阻力也不会成为不可攻破的难题，中国的政治体制向来就有很强的自我完善能力，目前，温家宝总理在深圳的讲话中提到"不仅要推进经济体制改革，还要推进政治体制改革。没有政治体制改革的保障，经济体制改革的成果就会得而复失，现代化建设的目标就不可能实现。"我们认为温总理的"政改说"话藏深意，很可能是加快地方政治体制调整的信号，这给加快城镇化建设进程留下了充分的想象空间。
三，中期关注政策导向和市场预期的博弈
从中短期来看，中央解决城镇化进程的制度性限制难度很大，需要很长时间才能解决。而在此之前，管理层更需要的实际上是房地产持续稳定发展的环境，以此来促进经济发展和维持社会的稳定。这就决定了在中短期之内，对市场走势构成影响的主要来自于中央和地方政府的的利益博弈、政策导向和市场预期的博弈。
高房价招致民怨，民意的压力之下，中央对房地产的严厉调控很可能导致经济出现超预期的下滑，这与其维稳的意愿相悖，而房地产是地方财政的重要收入来源，几个因素相互交织，民意、地方和中央的相互角力，推动着房地产市场的未来走势。
平衡各方利益并非易事，取得利益的博弈平衡首先需要地方政府保证市场的土地供应量，其次需要房地产商和社会的房价预期保持稳定。
之前的严厉调控政策经过与市场预期的激烈博弈，现已消失殆尽。目前一个值得关注的现象反而是房地产投资的放量以及房价的反弹，根据统计数据显示，上半年房地产投资量并未如经济学家所预期的那样缩减，反而保持一个平稳增长的态势。除一线城市在调控之后出现出量停价滞，二三线城市的房地产投资都呈现土地销售、投资、房屋销售放量的良好格局，加之之前的调控措施都已经成为过去时，使得房价开始反弹。
目前，从三部委表态房地产调控方向不变，及国土部大力清查地方土地闲置情况，李克强短期多次对房价调控的强调，以及银行的紧缩信贷等等，市场新一轮的调控预期又在酝酿，政策导向和市场预期的博弈值得关注。