标题：房产税前奏价格僵持不下 与决策层当初设计背道而驰

　　“估价按市价，就高不就低，税率按千分之八。据说当时准备了三套方案，这套是最轻的。”上述人士表示。

　　除了房产税带来的阻力之外，当地开发商反对之声强烈，亦成为细则迟迟未出的重要因素。

　　上海知名地产评论人蔡为民透露，7月初，政府曾召集众多开发商和中介开会。房管局的高层在会上表态说，上海的调控细则最多影响到20%的人，涉及范围不广，杀伤力有限，和北京不一样。“官方希望通过开发商，让市场都了解政策，大家不要那么担心，该买的还是要买。”蔡为民说。

　　但在蔡看来，20%是立即的杀伤力，会产生威吓作用。“这20%事实上是地产市场的主力部队，完全可以撬动80%的市场。”

　　这次会议上，绿地、金地等企业对新政所带来的下行预期均表示出担忧。

　　“最终，决策层觉得一旦这个细则出台，对市场打击会非常大，希望再观察一下市场，作为政策储备。”上述接近住建部人士表示。

　　博弈平衡点

　　全国房地产调控政策是否见效，在某种程度上，决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后，已渐渐恢复元气。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示，“目前已经有'日光盘’出现了，尽管这只是个别项目，却是积极的信号。”

　　根据他的调研，上海楼市目前进入了新一轮稳定期，“成交量与价格均无太大动荡。”

　　陈啸天表示，若将上海分为中心、次中心和郊区三大块，则它们均已完成了价格测试。“不怕博弈和僵持，就怕找不到博弈的平衡点。”陈啸天说，“这一平衡点的大概数字是降价15%。”

　　在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中，“一些7折、8折的盘，走得都非常快。”

　　陈啸天分析，这些价格出现松动的开发商可分为两类：求周转和创纪录。

　　比如当地一家知名国企，2009年的销售收入达到106亿元，而今年上半年，其销售额尚不足30亿元，资金压力巨大。

　　成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示，资金状况好的公司并不少，但随着时间的推移，开发商心态会有变化，而且是朝着不好方向变化。“我们负责代-理的几个项目，大家都已经把开盘预期降低了，销售策略是就低不就高。”

　　创纪录则是几个大开发商的诉求，为完成年度指标而快速回笼资金。“比如恒大或万科，有一些盘降了15%左右，但它们只降不说。”陈啸天说。

　　打折促销，看似热闹，但蔡为民认为这依然是个案。“根据我的统计，上海楼市价格仅仅下调了5%到8%。”据蔡为民统计，在较为偏远的嘉定，房价下跌幅度也不足15%。

　　全忠则认为，看似下调的价格背后，均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。“比如近期高端楼盘入市少，均价自然会下来。”而在他看来，多数高端楼盘的价格并未出现松动。

　　房产税前奏

　　价格僵持不下，这与决策层当初的设计背道而驰。

　　一位接近任志强的人士透露，任上月曾被某部门约谈。在此后的一次聚会上，任志强与王石相遇。“任志强觉得华远降价，带动效应有限，所以劝万科带头表态，但王石拒绝了。”上述人士表示。当时万科已完成350亿元的上半年销售计划，并无降价压力。

　　就在这次聚会上，任志强透露，若房价继续僵持，会有更严厉政策出来。“这也是任志强近期不断呼吁降价的原因。”上述人士分析。

　　与此同时，国十条的落实工作依然在进行。8月底，上海再次重申收紧三套房贷。“这说明之前信贷政策始终没有贯彻，因为没有具体细则。”蔡为民说。

　　“即使没有调控细则，我们的工作也一直在做，就是落实国十条。”上海市房管局人士对《财经国家周刊》记者表示。“具体主导当然是市政府，比如涉及到信贷政策、供地计划等，已经超出了房管局的权限。”

　　陈啸天对此表示，“政府在刻意保持信息的模糊性，这对楼市有稳定作用。”

　　对于上海调控细则最终能否出台，多位受访人士意见不一。蔡为民认为，距“国十条”出台超过4个月，此时再出细则已无意义。但他认为，“按照目前态势，上海明年出台房产税不可避免。”

　　全忠则透露，二手房交易税可能会在2010年10月率先变革。“过去有阴阳合同，现在的新政策将不按合同交税，要按照权威评估机构的数据来征税，叫做资本利得税。这或将是房产税的前奏。”全忠说。