核心提示：在中国城镇化建设进程即将进入加速前进的新阶段，实现宅基地流转是必然趋势。即将召开的党十七届五中全会将为"十二五"规划制定出大致的草案，我们认为"十二五"规划的重点就在于加快城镇化建设进程，所以，宅基地流转有足够的理由成为接下来的热点问题。
一、宅基地流转是实现城镇化的前提
所谓"宅基地换房"，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再"招"、"拍"、"挂"出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
通过"宅基地换房"，达到了节约、集约、高效利用土地的目的，在不新占耕地的前提下为经济发展腾出了空间，保住了国家18亿亩耕地的红线。前景虽好，但是为保农民利益不受损害，有很多问题值得深思。
二、诸多地方值得警惕
首先是定价权问题。房产和宅基地的价格如何确定？目前我国集体建设用地与城市国有土地地位不平等，这就直接造成了农村和城市房价的悬殊，而宅基地置换房产所标榜的"同权、同价流转模式"本身就是建立在这种不平等的交易之上，农民让出了土地之后，是否得到了利益保障，以至于不会成为新形势下的"以乡补城"，值得我们深思。
其次是自由流动问题。管理层推出此政策的初衷是为了提高农村集体建设用地的利用率，缓解目前土地供应紧张的局面，达到抑制房价的功效。但是这一政策的前提是：宅基地换房产是整体推进还是尊重个人意愿？若尊重个人意愿，难免无法实现提高土地利用率的初衷，若整体推进，强制农民用宅基地换房产，是否会引发社会矛盾？毕竟对大多数农民来说，土地才是自己的"命根子".
最后，农民市民化的问题。城市化的核心是农民的市民化，而非取消农业户口，或让农民住进城市商品房这么简单。即使让农民利用宅基地在城市换取了一套满意的商品房，与户籍相关的教育、医疗、社保等公共福利无法配套解决，充其量也只是集中在城市的农民，根本谈不上是一个市民。
三、本质上要从政治体制改革入手
顺利实现农村宅基地流转置换，加快农村城镇化建设进程，破解诸多难题，看似只是经济问题，实则不然。破解这些问题的方法就是政治体制改革。
中国政治体制有其特殊性，中央和地方政府的利益博弈正是在此体制当中，当经济发展到一定程度，生产关系开始阻碍生产力，那么这时候就需要改革，而中国的改革又不同于资本主义的改革。中国的改革本质上是中央和地方政府关系的改变。具体说来，地方政府出于自身利益难免对实施中央政策缺乏积极性，加之与各行业已经构成"利益集团"，很大程度上削弱了中央的政策效果。
前几天温家宝在深圳的讲话提到，"不仅要推进经济体制改革，还要推进政治体制改革。没有政治体制改革的保障，经济体制改革的成果就会得而复失，现代化建设的目标就不可能实现。"我们认为这就是接下来进行政治体制改革的前奏。最近温总理又召开全国依法行政工作会议，强调依法执政的重要性，我们认为这是管理层加速地方政治体制改革的信号，未来城镇化进程有可能会因此进一步加快。
我们认为，市场对政策的新一轮预期已经启动，相关政策的利好消息会支撑房地产业持续向好。城镇化会带动相关行业投资，拉动经济持续发展，一旦宅基地流转大规模施行，对股市将是重大利好，强大的投资动力将直接带动股市的上升，投资者也会因此加大对未来市场的信心。