标题：中国房地产调控即将进入攻坚阶段

　近期，潘石屹两次于公开场合表明看跌房价，并且明确表示，房价将跌回2009年初的水平。潘石屹赖以支撑其观点的依据是，今年第四季度将开始实施的一系列政策如加大对保障性住房建设的决心、银监会“三个办法一个指引”、住建部对预售收入监管的办法以及清理闲置土地等，都将对未来一年住房价格产生下跌的压力。

　　对于潘石屹的观点，笔者完全赞同。

因为潘石屹所说的几个支撑其观点的理由非常充分。保障房的大力推进将大大稀释商品房市场的需求，必将令供过于求局面长期存在，这样房价必将下跌。而银监会的“三个办法一个指引”、住建部对预售收入监管的办法以及清理闲置土地等，都将从根本上打击开发商的心态，这样将直接导致开发商不得不调低自己的获利预期，在其开盘时必将采取低价策略，而对于前期已经销售的盘，必将降价促销以期从市场拿钱。

　　而对于潘石屹如此理性的房价走势预测，任志强却提出质疑。今天任志强在其博客发表博文《别听小潘瞎忽悠》（原文见任志强博客），此文对于潘石屹观点没能进行有力反驳，相反倒是印证了潘石屹看跌房价的观点，从任志强的逻辑来看，他还是同意潘石屹房价下跌观点的，只不过，他不愿意接受房价将大幅下跌的观点。因为通篇读来，任志强同意了潘石屹信贷影响房价，预售款监管影响开发商资金周转等观点。

　　而在提到导致房价下跌的因素时，任志强没有给出明确的答案，只是含糊其辞地提到供求关系对于房价的影响，以及经济周期对于房地产发展周期的影响。那么，在中国的房地产市场，究竟是什么因素会导致房价下跌呢？

　　首先，市场出现供过于求时候，房价必将下跌。目前，正如潘石屹所说，随着保障型住房大力推进，市场供求关系必然会出现逆转。加之，在政府密集调控之下，投资者、消费者绝大多数选择观望，市场供过于求局面必将长期存在，房价必将下跌。

　　其次，消费者能够有理性的房产消费观。当老百姓能够树立理性的房屋消费观时候房价也会下跌。因为，消费者有了理性的房屋消费观，则以前扎堆买房的现象有可能不会再出现，这样势必降低市场需求，从而令房价下跌。本轮调控以来，消费者已经渐趋理性，对于买房，大多选择离场观望，这样，市场需求必将大幅降低，房价下跌甚至大跌是一种必然。

　　第三，房产投资者的投资行为趋向理性，房价将会下跌。房产投资者有了理性的投资理念时，就不再会盲目、冲动。这样，房市投资需求也将大大降低，从而对房价降低有利。从目前来看，尽管本轮调控重在打击投机，可对于投资客心态的打击也是非常明显的，投资客大多已经离场观望。手中持有房子的投资客要么就长期持有用来出租，要么就是割肉出逃。这样，房价必将下跌。

　　第四，市场竞争的加剧，将导致房价的下跌。竞争的市场才是健康有序的市场，房产竞争的加剧会导致房价下跌。目前，由于受到开发贷受限，预售款监管，个人买房贷款受限等因素影响，开发商面临巨大的资金压力，市场竞争必将大为加剧，开发商之间必将打起价格战，房价必将下跌。

　　第五、国家宏观调控的政策会导致房价下跌。前期调控屡成空调，房价越调越高，原因就是没有调控到点子上。而政府本轮调控是加快保障性住房推进速度、打击房地产投机和打击开发商违规相结合。这些政策叠加起来，必将从根本上改变市场供需双方的心态，令开发商、投机（投资）客大幅降低获利预期，令消费者、投资者确立理性房屋消费观、投资观。这样，开发商、投机（投资）客将大幅降价销售，而消费者、投资者则将大多选择离场观望，房价下跌是必然。