标题：侯云春：适时开征物业税或房产税 增加房屋保有成本

　　9月4日，由中欧国际工商学院主办的“2010首届房地产业高峰论坛”开幕，中国国务院发展研究中心副主任侯云春先生发表主题演讲《我国房地产市场健康发展的根本出路在于深化住房制度改革》，以下是侯云春先生的部分精彩观点：

　　我认为当前房地产市场调控政策的根本着力点不应是以房价涨落本身为指向，而应针对人们不同类型的各种需求深化房地产制度，尤其是住房制度改革，建立多层次的住房保障和供应体系，加大财税、信贷、土地等政策调节和引导力度。通过市场机制和政府保障相结合的手段，既充分保证市场有效供给，又合理调节各种需求，坚决抑制过度投机炒作，从而实现房地产市场在工序基本平衡下的价格稳定和可持续健康发展，对此可以考虑从住房购置、保有和出售三个方面出手采取必要措施。

　　一，加快完善住房租赁市场，加大廉租房、公租房等建设力度，规范租赁市场次序。

    这主要是在购置租赁环节进行调节，减轻消费者的支出负担，廉租房、公租房等保障性安居工程已成为各级政府工作的重点，今后在加大对廉租房、公租房建设的政策、资金支持的同时，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障准入和退出机制，保障型住房和住房保障对象的管理信息系统，社会监督机制等等，可以探索实施廉租房实物配租机制，引导社会资金参与投资建设廉租住房，促进廉租房建设和运营的自我平衡和良性循环，明确保障对象的权利义务，完善退出机制。

　　对于无力购买和暂时买不起房的城市低收入住房困难家庭，新就业职工和符合条件的外来务工人员等中等偏下收入的住房困难群体，通过大量发展公租房、农民工公寓和吸引更多的存量房源进入租赁市场等，满足他们的租住需求和夹心层的过渡型基本居住需求，为减少操作成本、可规定享有政府补贴的租赁房只限本人、本家庭租住，不得转租和私下转住。同时应积极培育和规范发展租赁市场，建立健全租赁市场的管理制度，规范市场中介服务行为，逐步形成规范的房屋租赁市场，同时应当利用信贷、税收等优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，为中低收入人群提供较低租金的住房，也可考虑由政府出面设立类似中国的两房，收购部分房产进入公共租赁市场，租房居住实现人们住房的市场化、便利化、合理化的重要形式。租房的居住面积可大可小，距离可远可近，标准可高可低，有利于人们根据收入水平、就业地点、工作性质灵活选择，有利于降低生活成本和减轻交通压力，也有利于人口迁徙和人才流动。在大力发展政府补贴租赁市场的同时，还应当积极发展更多层次的住房租赁市场，使租房居住成为今后解决住房问题的重要形式，甚至或主要形式。

　　二，适时开征物业税或者房地产税，增加房屋保有成本。

    这主要是在房屋的保有环节进行调节，物业税或房产税是以房屋本身为征收对象，按照房屋的原值或房屋租金向产权所有人征收的一种税。目前世界主要国家都已开征物业税或相关的税种，比如美国开征有1%到3%的财产税，日本开征1.4%到2.1%的不动产税，新加坡按租金征收13的财产税等等。开征物业税有助于增加房屋保有环节的成本，尤其是拥有多套住房的持久成本，抑制享受型住房需求和投机型需求，节约土地等资源，目前开征物业税已经提上意识日程，一些城市正在酝酿对非自住型的住房开征房地产税，应该在相关措施协调配合之后加快推行，应当强调的是征收物业税的一个重要前提是不增加中低收入群体的住房负担，例如可以按家庭规定一定的免税面积等等。

　　三，适度提高房地产交易税、增加投机交易成本。

    这主要是在房屋的交易环节进行调节，房地产交易税是在房屋买卖环节，主要针对卖房人征收的税收，目前的税种包括汽水、营业税、印花税、个人所得税等等，今后应当在严格税收监管，减少征收程序的前提下，可以考虑适度提高房地产交易税，这有助于增加房地产的交易成本，减少投机炒作。但也应当合理区分改善型需求和投资投机性需求中的交易行为，不增加正常自住型购房的负担。在其他方面也应当积极采取相应的政策措施，比如建立科学的住房保障体系，建设的评价和考核机制，全面评价住房保障体系建设的进展和成效，加强对住房保障工作的监督，强化住房保障目标任务的落实，发展与完善房地产金融市场，积极探索多种融资渠道和多种融资方式，建立多元化的房地产投融资机制，改变目前过多依靠银行融资的状况等等。