标题：美国楼市的切肤之痛（图）

这一小段反弹与道指产生共振

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　　美国:成屋签约销售指数 制图 孙立

　　美国成屋销售(单位:万套)

　　2010年7月美国成屋销售量为383万套

　　美国30年期抵押贷款固定利率

　　2010年9月2日美国30年期抵押贷款固定利率为4.32%

　　“那是我的底价，如果不能以那个价格成交，我就等到市场情况好些时再卖。”劳里·萨拉曼是一位普通的美国妇女，她在纽约有一套带有三个卧室的房子，房龄仅一年，她要出售这套房子，但次贷危机后的美国地产市场显然没能让她如愿。尽管房子标价从47.5万美元降到了44.99万美元，却依然无人问津。

　　最差的七月

　　根据标准普尔8月31日发布的房价指数报告，全美房价指数在今年1季度下降2.8%后，2季度上升了4.4%，房价似乎已经开始走出低迷。但是7月份美国房屋销售业绩却让人大跌眼镜，据美联社和路透社8月29日联合消息，美国7月份的二手房销量跌破了15年以来的最糟糕水平。美国住房和城市发展部部长多诺万对媒体公开表示，这场楼市暴跌已经出乎奥巴马政府的预期，而政府方面则正在采取相应措施，包括推出针对部分借款人的再融资计划，以及向失业人群提供紧急贷款等计划。

　　尽管成交量下降，但美国楼市的成交率却开始反弹，似乎预示着市场的求购有效率开始上升。全美地产经纪商协会(NAR)9月2日公布的数据显示，美国7月份NAR季调后成屋签约销售指数在经过连续两个月的下滑之后开始反弹。数据显示，美国7月份NAR季调后成屋签约销售指数月率上升5.2%，年率下降19.1%，至79.4，经济学家预期为月率下降1.0%；该指数6月份下降2.8%，至75.5。

　　同时，NAR在月度行业预测中还预计，今年美国成屋销量将达到491万套，2011年将达到544万套。价格方面，NAR预计今年美国成屋价格中值为172700美元，2011年为174200美元。据了解，2009年美国成屋销量为516万套，成屋价格中值为172500美元。

　　政策的“宿醉”

　　美国次贷危机后对购房者的税收抵免政策在4月底到期后，在此时限之前买房的人必须在6月底前完成购买手续才能享受优惠政策，而7月份开始楼市就不再有任何优惠政策，出现成交量大幅下滑也算顺理成章。

　　美国房地产经纪人协会（NAR）披露，从2009年1月1日起，个人年收入在75000美元以下的美国家庭首次购房，可以享受最高达8000美元的税收抵免；从2009年11月6日起，购买改善性住房的家庭申报成功之后可以享受最高6500美元的税收抵免。而这两项政策都在今年4月30日到期，并且大限之前的购房者必须在6月30日前完成交割。皮耳旁特证券的经济学家Stenphen Stanley称7月份大幅下挫的二手房销量是抵免政策到期以后的“宿醉效应”。

　　同时，最近的经济数据也显示，美国可能又将进入缓慢的发展时期，失业率达到9.5%，接近27年来的新高。在这种经济情况下，大多数人都开始犹豫是否应该把所有积蓄都拿出来买房。与此同时，尽管美国眼下30年固定抵押贷款的平均利率已经降到了4.42%，但是很多人仍然不愿意出手买房，因为银行借款的门槛也已经提高，买房其实并不能得到什么实惠。　　

　　市场在观望　

　　尽管美国有些地区的房价已经有所下降，且抵押贷款利率已经下降到近十几年来的最低水平，但像萨拉曼那样选择观望的人仍不在少数。不过，也不是所有的人都像萨拉曼一样坚定。

　　Scott Prestipino就降价销售了他在纽约的房产，这套房子去年12月标价67.5万美元，而上个月他的最终成交价格却已经降到55万美元。Scott和爱人回到自己曾经住了15年的纽约郊区，他坦言自己没有能力供养两套房子，降价销售也是迫不得已。

　　通常情况下，市场僵局会造成价格下降。加州房产经纪人Aaron Zapata认为：“如果所有的购房者都认为房价会下降，然后他们停止购买行为，房价就会下降”。然而，市场的现实却进入了一个怪圈——潜在买家认为房价还会跌，但房主们把自己的房子放在市场上卖，却并不愿意降价——这样就让整个市场形成了越来越浓的观望氛围。这种观望氛围导致房屋销售量的大幅下跌，也可能会更加恶化房地产市场的发展，从而使得整个经济都蒙受损失。

　　新一轮救市饮鸩止渴？

　　美联社房产评论员认为，以现在的销售速度，要用1年零两个星期把市场上的房子都卖掉，而正常的水平应该是6个月。马登房产投资公司（M）负责人Mitchell Hochberg也提出，现在美国楼市库存正在增加，丧失抵押品赎回权现象正在上升。假如就业率不再上升，信贷准入政策没有更加严格的措施，那么楼市销售的疲软状况就仍将继续。

　　面对这种情况，8月29日美联社消息称住房和城市发展部将推出一项“房主紧急贷款计划”以及再融资计划来帮助那些已经失业或者经济条件不好但需要供房子的人。或许不久以后，这项计划的实施又会和当初税收减免政策推出时一样刺激购房需求，使房产市场暂时回暖。但“房主紧急贷款计划”超过有效期以后呢？税收减免政策退市后给今天美国楼市带来的疲软是否会再度上演呢？如果不能从根本上解决经济发展问题和置业前景问题，再多的政策刺激也无异于饮鸩止渴。