标题：土地增值税预征率上调一倍 房产商一致认为会推高房价

　　上月，中山市地税局的一份公告挂到了其官网上，公告显示，我市土地增值税预征率和核定征收率将在10月1 日进行统一调整。调整之后的普通住宅的预征率为2% ，其他房产的预征率为2.5%，保障性住房为1% 。而在此之前，普通住宅为1% 。对此，多数开发商的观点一致，认为这个政策会增加开发成本，从而导致下半年楼市的优惠减少，甚至可能带来小幅涨价。“羊毛出在羊身上”是他们提到最多的一句话。但也有业内人士表示，政策的目的是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。

　　●政策初衷为打击囤地捂盘

　　记者在中山地税局官网上找到的公告原文为：根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)及《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(粤地税发［2010］105号)的有关规定，我市土地增值税预征率和核定征收率统一进行调整，具体调整公告如下：从2010年10月1日(税款征收期)起，房地产开发项目的土地增值税预征率分别调整为：(一)保障性住房的预征率为1%；(二) 普通住宅的预征率为2%；(三)其他房产的预征率为2.5%。二、土地增值税核定征收率分别调整为：(一)销售(转让)保障性住房的核定征收率为2%；(二)销售(转让)普通住宅、转让工业用地土地使用权的核定征收率为5%；(三)销售(转让)其他房产、转让非工业用地土地使用权的核定征收率为5.5%。

　　宏业房地产公司的财务人员向记者表示，一般的房产公司都会以预征的方式缴纳土地增值税，在此政策之前，普通住宅的预征率为1%，这次上调至2%，等于是翻了一番，幅度是较高的。

　　有业内人士介绍表示，这个政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。他表示，政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。

　　持相同观点的人也不少，有人说如果土地增值税严格清算，很多开发商都不会愿意涨价。因为涨价之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地增值税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。

　　●上述解读被评为“一厢情愿”

　　虽然政府的出发点和部分专家、业内人士的解读都认为这个政策能够打击开发商囤地捂盘的行为，从而抑制房价上涨。但是，中山国城房地产投资有限公司总经理曾文雄一语指出这种想法大概是“一厢情愿”的。“正所谓羊毛出在羊身上，土地增值税交多了，那开发成本自然高了，自然会转嫁到消费者身上，怎么可能降低房价呢。8月份楼市的表现，大家已经看到了，我认为下半年楼价会继续走高，不信的话，大家可以等着看。”他认为政府要想把房价降下来，方法很简单，这就是必须把供应体制做好，把土地供足了，房价自然就会回到正常轨道上来。政府制定政策时不能把高房价的“板子”打向开发商，要想从根本上解决高房价问题，还必须向“土地财政”开刀。

　　与曾文雄持相同观点的还有尚城的韩鹏，他认为“土地增值税预征率和核定征收率的提高，会增加开发商的开发成本，那下半年楼市方面的优惠会减少，甚至出现一定的涨幅。”

　　中山资深房评人黄峻更是旗帜鲜明地表示，任何税收的增加都会转嫁到消费者身上，只会推高房价，而不是压低房价。他甚至认为，8月份以来楼市的种种回暖迹象，可能是有些消费者看到了税收增加的趋势，判定未来房价必定会走高，所以早早下手。“大家为了避免加税和税负转嫁，在9月前采取行动。当然，8月的红火与开发商小幅降价、历来房地产旺季等因素有部分关系，但是加税是主要原因。在如此高的税负情况下，所有产品的成本最终还是转嫁到消费者身上。房价问题一样，地价、增容费、报建费用、公共设施费用、验收费用、两重的营业税和所得税等一大堆税负，最终还是压在购房者身上。要是买不起新房，搞个二手，不理你卖房是否赚钱的高额流转税、不理你有没有增值的‘土地增值税’也是逃不了。你说房价能低吗？”

　　在记者调查中，发现不少消费者也持相同的观点。有市民指出，买家没有卖家精，开发商终究要“羊毛出在羊身上”。

　　●“可能是政府的警告而已”

　　除了上两种观点之外，也有人认为本次的政策也可能是政府的一次警告。“政府下了这么大力度来调控房价，结果8月份的数据却有明显的回升，至少于政府的威信上也说不过去。其实，土地增值税对于财政的意义可能没有想象的那么大，现在正在讨论的房产税才是真正的利器。而这次土地增值税预征率和核定征收率的提高，我觉得也是政府的一次警告。”大地物业市场研究部总监冯瑞卿如是表示。

　　业内人士介绍说，土地增值税的清算工作依然难度很大，其功能更多是警示开发商，使他们不敢囤地捂盘，以抑制房价。新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣，但新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。由于土地增值税政策制定的漏洞，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。土地增值税的清算需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。

　　而比较有趣的是，在采访中，有代-理公司则对有关土地增值税的问题表示不方便回应，从这一点似乎又透露出另一种信息。