标题：近期楼市行情及调控再出重拳的可能性

 8月份部分一线城市和二、三线城市的楼市成交量逆势大幅上涨，一些地方的房价也纷纷反弹。房价反弹首先从成交量放大开始。据中国指数研究院8月30日发布的最新市场报告，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨；在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨，一线城市上海和广州的房价分别环比上涨5.69%和2.54%。

    地方政府对“新国十条”执行不力、各方对楼市调控的心理预期松动、对不合理消费乃至投资投机消费遏制不力是出现此轮“量价齐涨”的主因，根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。这说明，二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位。而几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。

    e房网认为，8月份下半月起，各地成交量反弹、部分城市房价重又上涨的现象，是因为刚需等不及、开发商试探消费者底线、消费者对调控不抱什么希望、通货膨胀及负利率下纷纷投资房产以实现保值增值、部分银行房贷政策暗中松动后部分投机客进入部分城市楼市等因素。有人说是假性回暖，政策面、资金面、供应面等都不支撑房价上涨。但e房网认为，所谓的供大于求、开发商资金紧张、保障房加快建设、房产税试点征收等不对称的信息，一方面只是指大趋势和总体情况，另一方面也很难抵挡住普通消费者对房价不会下跌甚至会上涨的心理预期（这种预期具有很强的传染性并且基于售楼处看房买房人多起来的现实而迅速弥漫）。如果没有更严厉的政策出台，逼迫开发商主动大幅度降价（如提高并全面征收房地产土地增值税、提高房地产所得税标准等）、严格限制炒房投资（比如即使全款购房，也限制购房套数，比如再次大幅度提高二套三套房贷门槛和贷款利率甚至不给二套三套房贷款、专门针对房地产行业的大幅度加息等）并且逼迫多套房主释放房源（如由中央赶快释放年底前在全国范围内征收房产税的消息），那么房价很难真正下降多少，尤其是楼市泡沫较小的二三线城市的房价很难会下跌。然而，以上所说的措施基本上都是不太可能在近期实现的。如果9月份经济数据依然乐观使得四季度有很大调控空间，同时假设9月份房价总体上涨（尤其是一线城市上涨）、投资投机客大量入市，那么10月份中央就可能会展开更严厉的调控。因此，9月份是关键！从现实来看，目前还主要是成交回暖，房价总体基本稳定，而开发商面临供应加大、资金紧张的压力，9-11月份是开发商重点“跑量”的三个月，因此，9月份房价大涨的可能性很小，出现新一轮促销打折的可能性较大（尤其是一线城市和部分热点二线城市）。如果9月份房价能稳定住，那么调控估计也会稳定。不过，目前某些城市投资投机客又开始入市，这将是一个危险的信号，如果9月份因为开发商不理性及银行房贷政策松动推动投资投机炒作过多而造成某些热点城市市场恐慌从而使房价快速上扬，则中央也有可能迅速再出重拳（比如对开发商停放贷款及加强预售款监管，通过卡开发商资金链的办法，迫使开发商降价；再比如通过全面严格征收土地增值税逼开发商降价；再比如提高开发商拿地自有资本金比例；再比如曝光闲置土地开发商名单并收回部分闲置土地或逼迫开发商开发闲置土地；再比如严格禁止开发商“挤牙膏式”的销售行为；再比如政府指导定价并严格禁止开发商在拿到预销售许可证前收“诚意金”等；再比如更严格的执行二套房、三套房政策，甚至在各城市普遍执行限购、限制外地人购房等政策；再比如再提高二套房以上的首付比例和贷款利率或加息；再比如加快推出房产税。。。。。。等等）。

    总体而言，政策面依然没有放松迹象，资金面有收紧趋势，供应面有大量增加的态势，价格过高、投资泡沫较大的北京、上海和深圳等一线城市和部分热点二线城市的楼市投资投机需求短期内不会大量入市，如果价格没有实质松动，好不容易积聚的刚需将有可能重新观望，开发商降价压力依然较大。但是，目前也要警惕刚需大量入市后开发商自我感觉良好而乘机涨价，也要警惕投资投机客卷土重来。因此，9月份是关键，9月份房价是否平稳关乎到所谓的“二次调控政策”是否会在四季度出台。换言之，如果接下来的9月份一线城市和热点二线城市房价持续较大幅度上涨，可能会在四季度甚至10月份就招来中央更严厉的调控措施。当然，所谓的“二次调控”估计也就是对“新国十条”及后续配套政策的逐一严厉落实，不太可能再有全新的政策出台。