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尽管如此，楼市的过去、今天、明天依旧是老百姓讨论最为热烈的话题。
作为最复杂的综合体，自然要用相对全面的市场心态来分析。究竟是谁在买房？他们在何时买房，买的是哪里的房子，又究竟为何买房？在新闻事实中有5大要素(5个W)，即何时(What)、何地(Where)、何人(Who)、何事(What)、何故(Why)。这一次，我们就用这5个W，来探究一下当下楼市中的购房问题。
WHO？当今市场，谁在买房？
首套刚需置业
必须买房、冲着低价入市
案例：23岁的夏先生，典型的新杭州人，尽管年龄还不大，但近日已将目标锁定在买房一事上。
“是父母催得急。”夏先生直言不讳。他告诉记者，自己在杭州读的大学，刚安顿下工作不久；父母在外地工作，对杭州楼市的情况并不算十分了解，“但我爸向周围朋友打听了一圈，听说现在楼市有回暖的趋势，不仅是杭州，上海等地都一样，再不买肯定还要涨。于是，这个月以来就一直催我赶紧选房下单。”
夏先生无奈表示，作为一个新杭州人，虽然已经租了一年的房子，但是一年后还是要为找房子不停地奔波；而且每年花在租房子上的钱也是很大一笔支出，还是赶紧买房来得实在。“爸妈为我考虑，所以房产证名字准备写在我名下，至于首付，当然是父母赞助了。”夏先生说。
点评：而据观察，刚性需求置业中也分为两种：一种是以夏先生为代表的、典型的父母为子女买房；另一种则是需要置办婚房、且手头资金较紧的这一类人。
上周末开盘的下沙某楼盘相关负责人向记者透露，之所以项目销售情况较好，其中原因很大程度上是由于得到了刚需的追捧。“尽管项目为40年产权，且户型较小，但约9000元/平方米的价格在目前杭州楼市中甚至是下沙市场中都很难寻觅。不少客户明确表示，自己就是冲着低价来的，因为‘必须买房’。”该负责人说。
“购房大调查”的结果显示，参与投票者中有多达61.6%的意向购房者为“新杭州人”，多出“杭州本地人”近两倍之多；而事实显示，在当下拥有购房行为的刚需置业者中，在杭工作、将把家安在杭州的新杭州人的确为刚需的中坚力量，这也是为何刚需一直源源不断存在的重要原因之一。
改善型置业
追求学区，改善居住
案例：王女士最近只关注学区房，虽然儿子这个月才满2岁，但是他们全家早几个月就开始为购买学区房急得像热锅上的蚂蚁了。
王女士称，此前考虑的项目有两个——滨江区政府附近的绿城 (论坛 新闻)·明月江南 (论坛 新闻)项目，以及三墩的金地·自在城 (论坛 新闻 视频)。她表示，虽然明月江南从地理位置、楼盘品质来说都相对更好，但是考虑到自在城的文三街小学学区优于明月江南，购买的心理天平就完全倾斜了。
“什么地段好坏、上班是不是远、升值潜力如何、户型如何，一概都不考虑了，只要是学区房。”王女士说。
实际上在她王女士和周围朋友之间，孩子年龄段相仿的一些母亲已组成了一个“妈妈群”里，每天聊的都是换房、换学区房的话题。“尽管我们确实是改善型需求置业，但我觉得说法不能过于绝对了。其实我们就是实实在在的刚需，为了孩子读书而换房的改善型刚需！”
点评：正如王女士所说，改善型置业，实际上是刚性需求中的一种，因为购房者是以自己的实际需要出发而换房。据了解，为了给孩子创造良好学习环境而“被迫”换房的家庭，其实并不在少数。
相关中介门店透露，一些家境一般、要靠卖掉现住房屋才能购买学区房的家长，则将目标放在那些老小区的二手房当中。华邦地产相关负责人郑建表示：“多大面积、多少年房龄已都不是考虑重点，早早购房之后把户口迁过去，达到学校的居住年限，才是这些家长现在最为重视的。”
而除如王女士这般，为了孩子上学而专注于学区房外，为了改善家庭居住条件、增加居住空间即增加房屋面积而换房，这样的改善型需求购房者也不在少数。正如日前热销的绿城西子 (论坛 新闻)·紫兰公寓 (论坛 新闻)等，都备受改善型需求青睐。必须注意的是，与以“追求学区”为目标的改善型需求不同的是，这一类居住品质类改善型需求则更看重物业类型、房源面积、小区环境等因素。
纯投资置业
有闲钱，投资房产最安全
案例：蒋小姐今年29岁，常年在台州工作生活，却一直关注着杭州楼市：“前几年家里做实业积累了一笔闲钱，大约800万元左右。今年其他行当赚钱都不是非常顺利，所以还是打算把钱投到房地产业，杭州自然是浙江省内的首选。”
与蒋小姐首次投资于杭州楼市不同的是，古小姐此前在清源·上林湖 (论坛 新闻)已有过一次投资经历。“我们家的排屋买得比较早，现在想探探行情便挂了出去。之前心想，能卖到300万元就不错了，谁知询价人不少，甚至提价至320万元了也一直有人来询问。我想，如果价格能到350万元就出手，然后再换一套房源作投资。”
然而古小姐仍有一个顾虑：尽管目前市中心高端楼盘卖得不错，地段稀缺，不用担心保值问题；但作为投资者，投资回报率才是最重要的。“我还是在考虑升值空间问题。说实话，排屋今后肯定是稀缺品；但相对而言，市区的楼盘容易出手、租金回报率又相对较好。到底该投资哪类产品呢，实在想不好。”古小姐十分纠结。
点评：老投资客，以及初出茅庐的投资者，便组成了当下市场中的投资团体。
很难说投资客在市场上占了多大成分，但随着近期市场态势相对向上，投资客的回潮已是不争的事实。哪里有热销盘，哪里就有投资客的身影，他们的嗅觉相当敏锐。
业内人士表示，眼下选择以投资性质进入楼市的购房者，多是以今后的生活投资为目的，手中攥着的都是真金白银。“目前市场中除了房产品外，很难找出相对稳定的投资渠道，因此房产品也理所应当地成为替手头资金保值、增值的最好选择。”
曹旭东表示，即使是首次投资者，在当下市场中，也不可武断定义为“盲目跟风”：“根据现在的信贷政策，各大银行多实行差别化信贷，信贷政策进一步收紧，投资成本的持续增加，因此投机者想要从众获得所需的贷款额度已变得更难。因此目前投资的这一类人，依然是有一定资金实力的投资者。”
WHEN？恰逢“金九银十”放量
合适的楼盘、合适的价格、合适的开发商
这一波热销行情是从何时启动的？或许就是大半个月前的那个周末。当时，市场中也有不少高端、改善型楼盘纷纷同时推出；与此同时，是楼市“存就抵”优惠的激烈进行，折扣、低价激发了购房者的购买行为。于是，楼市“两头热”的行情被点燃。
相关数据统计，今年8月至今，杭州主城区的成交数量呈现出持续上扬的态势。8月2日至8月15日，两周的周成交量分别为472、346套；8月16至8月22日，周成交猛增至997套；而8月最后一周即8月23日8月29日的周成交则直奔1368套。
进入9月，周成交一直持续在千套以上。“为何现在的楼市备受关注？”有人提出疑问。是从购房者到开发商，全体进入了活跃期吗？这一市场表现又是否与“金九银十”有关？
“关键还是开发商的推盘放量，以及购房者观望的结束。而这一切，与传统‘金九银十’又有着本质差别。”双赢置业机构总经理章惠芳这样表示。章惠芳说，传统的“金九银十”是对应“红五月”这一年内另一高点而言的，但今年，由于新政的影响，5月的市场供应量、成交量均没有释放出来。“而当下成为市场的一个承上启下的良好时机：一来有个别开发商的促销优惠，‘打破’了市场的僵持局面，从而引领了销售；二来则有压抑许久的市场需求的释放，购房者从观望转化为了行动，也恰好迎合了低迷已久的楼市需要，刺激了开发商的加速推盘。”
“可以说，是合适的楼盘、合适的价格、合适的开发商交织在了眼下‘金九银十’的时间段中，造成了目前相对看好的销售局面。”章惠芳说。
另据调查，在“您今年是否有购房计划”一项中，56%的参与投票者选择了“说不好，要观察一下近期市场走势再说。”
但必须注意的是，在余下的“想赶紧买”与“不买”两项中，决定尽快买房的参与者占了28.4%，远超出“不买”的15.6%。由此不难发现，在目前这一波行情的推动下，不少购房者的心理已发生变化；尽管对后市多有不确定，但压抑许久的购房需求以及恐涨的心理因素依然促使其购房行为的达成。
WHERE？热点楼盘支撑楼市板块热度
板块价值和预期左右购房
据调查，市中心的房源依然在购房意向中占据榜首，获选率达到23.9%；随后，是城北、下沙与滨江，分别占了16.2%、14.4%与12.2%。这也证明了，市中心产品始终为购房者心目中的置业首选。
与调查相呼应的是，近期开盘的市中心产品，尽管销售并非“日光”，但无一不是取得了良好的销售成绩，绿城西子·紫兰公寓、赛丽绿城 (论坛 新闻)·丽园 (论坛 新闻)、紫玉公馆 (论坛 新闻)便是其中的典型。
“实际上，目前并没有十分热点的区块，热销产品均转化为个案呈现在市场层面。若真要说有较为吸引眼球的热点板块，也是被个盘所带动的。”章惠芳如此直言。
为此，记者罗列了一下市场中关注度、成交量均较为惹眼的几大板块：市中心、下沙、西溪、钱江新城、三墩。正如章惠芳所言，对于这些板块，我们很容易便能找出带动其走势的明星楼盘。
“需要注意的是，即使有高性价比的铺垫，并不是每个板块都可以取得如此好的销售成绩的。”资深业内人士方先生评论认为。以丁桥板块为例，方先生表示，尽管约13000元/平方米的价格在杭州楼市中颇具优势，且有着强大的后备供应，但一来目前没有足够的供应推出，即楼盘集中供应量不够；二来没有好的促销行为，即板块曝光度不够，因此难以在当下市场中形成出色表现。”
“更为重要的是，板块价值与板块预期在很大程度上左右了购房者的心理。例如西溪板块以及钱江新城区块，两者的稀缺性以及价值优势已经在购房者中扎了根，因此一有房源推出，且价格合适，便能吸引市场关注。”方先生说。
WHAT？什么房子“最红”
“促销优惠派”、“稀缺环境派”“学区诱惑派”
稀缺地段，品质产品，适中价格，或许便能说明当下热销楼盘的特点。
什么房子“最红”？除上文已提及的市中心楼盘外，在下沙，有以保利·东湾 (论坛 新闻 视频)、金隅·观澜时代 (论坛 新闻 视频)为代表的“促销优惠派”为典型；在西溪，西溪蝶园 (论坛 新闻)、坤和·西溪里 (论坛 新闻 视频)、绿城·西溪诚园 (论坛 新闻)“三剑客”紧握“稀缺环境”这一优势，牢牢抓住实力派改善型置业的眼球；在钱江新城，凭借CBD地段优势，滨江·城市之星 (论坛 新闻 视频)独树一帜；在三墩，金地·自在城 (论坛 新闻 视频)这一大盘有着金地品牌开发商的支撑，再加上学区房的诱惑，热卖也是情理之中。
分析今年8月至今6周内的每周成交TOP10排行，滨江·万家星城 (论坛 新闻)4次上榜，其中3次获得周冠军。此外在周排行榜上频现的明星楼盘还有金地·自在城、世茂 (论坛 新闻)·江滨花园 (论坛 新闻)、保利·东湾等。
而一些购房者，迟迟未下单，正是因为依然在寻找心仪的产品。
“在我们台州投资客的圈子里有个论调，如果要投资，宁愿多花点钱投资排屋或别墅类高端项目，因为这类高端稀缺产品几年后的回报率也会比普通产品高一些。”蒋小姐坦言。为此，和家里人商量之后，蒋小姐认为之江板块的新帝·郎郡的排屋值得一看。
WHY？为什么要买房
40.6%表示：只要价格合适就买
“为了我的未来考虑，父母给我买婚房。”夏先生说。
“为了孩子的未来考虑，我给孩子换学区房。”王女士说。
“为了资金保值增值的未来考虑，我买房作为投资。”蒋小姐说。
综合上述案例，再回头看看这些买房人的诉求，我们似乎可以大致罗列出购房者买房的理由。
然而，当下买房的背后，却存在“看不清后市走向”忧患心理，这是目前令购房者最为头痛的因素。“有钱，但是不知该往哪个楼盘投，身边几个父母的生意伙伴都是相同想法。”交谈中，蒋小姐反复提及这一顾虑。
与蒋小姐的说法相呼应的是，在调查中，针对“倘若现在购房，什么对你影响最大”一问，选项“市场走势预期”和“贷款、首付问题”平分秋色，“市场走势预期”投票占比在51.5%。
而对于不知是否会如约而至的“金九银十”，40.1%的参与者却持看空态度，其认为，下半年楼市“会下跌，国家调控决心不减，二次调控或到来”，这一数字超过了认为下半年楼市将“平稳过渡，新政下的冰点期已过去，大幅反弹也不会到来”的投票者，后者占比为38.8%。与此同时，仅21.1%的购房者表示“后市看涨，楼市调控已失败”。
近日，有相关人士向记者透露，市场中不排除再度出台新政的可能；不少媒体更是发表文章称，“楼市调控已到关键期，不可动摇”。“我们为什么要买房？”实际上，后市预期的不定，既是购房者观望的理由，也是购房者买房的理由；看跌或者看涨，是猜测也是赌博。正因为如此，我们才不难理解，尽管有35.5%的参与者认为“房价还有下行空间”，但仍有40.6%表示“只要价格合适就买”。