标题：8月中山楼市量升价跌

　　开发商加大折扣力度,刚性需求开始释放,8月成交量环比涨近六成

　　与早前业界所预料的,伴随着推货高峰的到来,8月中山楼市再次出现量升价跌的局面。虽说全市住宅成交环比七月增长近6成,但价格却降了近400元/平方米。

　　对此,有中介机构分析,成交量的持续增长并不意

　　味着价格可以快速上涨。因为此轮楼市反弹是由刚需主导的,而刚需的价格弹性较大,即当价格涨幅超过一定幅度时会促使刚需再次陷入观望,从而令楼市“二次触底”。

　　成交:环比7月上涨近六成

　　来自国土资源局公布的数据显示,今年8月份中山全市商品房共备案3965宗,成交面积39.3万平方米,成交金额约19.9亿元,比7月份有了明显提升。

　　其中住宅成交3145宗,成交面积为34.7万平方米,成交金额约17.2亿元。虽然上述数据比去年同期分别下降13.8%、19.2%、10.8%,但是相比7月份已经有了大幅提高,分别提升了57.6%、54.2%、43%。在成交大幅上涨的同时,8月全市住宅供应也有了显著提高。

　　天域置业统计显示,今年前8个月中山住宅产品供应的高峰值出现在4月,主要抢在“五一”销售节点之前上市,形成本年度新货供应的一个高峰。在接下来的三个月内,市场新增供应非常低迷,其中镇区7月份新增供应不足1000套,降至今年最低值。

　　而到了8月,城区新增857套,镇区新增4598套,环比上月分别增长14.4%和463.5%。这一数据仅次于4月份新增规模,反映出发展商正在积极为“金九银十”做推货准备。

　　从新增项目构成看,中高端项目供应大涨,近期城区已开盘或即将开盘的主要为中高端项目,高端洋房有雅居乐·熹玥、豪逸·御华庭等,加上周边镇区部分别墅新盘,可见今年接下来的几个月里,全市尤其是城区中高端产品供应将大增,这也直接影响到中山房价成交水平及客户结构。

　　均价:总体略降380元/平方米

　　在成交均价方面,据市国土资源局统计,8月份全市住宅均价为4951元/平方米,比7月份价格下降了380元/平方米,也是4月份新政之后首次明显出现价格下降。其中城区住宅均价为5407元/平方米,镇区住宅均价为4781元/平方米。

　　若从户型来分析,8月份城区建筑面积≤144平方米的经济实用型户型价格略微上扬,而建筑面积>144平方米的大户型则出现下跌,8月份均价为5648元/平方米,比7月份的6322元/平方米下跌12%,价格下降明显；镇区方面,8月份中山镇区商品住宅交易价格比7月份略微上涨,涨幅不大。

　　在8月以前,整个楼市价格并没有明显松动,且开发商与消费者存在较为长时间的观望对峙。而从数据可以看到,开发商于8月份通过各种各样的活动优惠、折扣力度明显加大,促使部分刚性需求的消费者开始选择出手购房,为“金九银十”的房产销售热季先拔头筹。

　　此外,价格昂贵的别墅在如今的市场中却再度遇冷,均价略微降低。而价格更加实惠的中小户型产品则继续走俏。这两大原因也直接拉低了本月全市的成交均价。

　　区域:大部分镇区成交大幅回暖

　　从上述分析可以看出,相比过去连续三个月的持续下落,8月份全市住宅成交确实出现了明显反弹迹象。

　　天域置业统计显示,城区四区中,除了东区成交比上月略有减少外,其他区域都有较大幅度的增长。石岐区主要受新盘莲兴大厦开盘拉动,当月劲销149套,是石岐区的主要销售项目；西区的金怡苑B区新推出160套住宅,8月备案51套；此外,凯旋时代公馆销售16套、美林假日花园销售39套、尚湖轩销售43套,相比7月也都大有提升；南区方面,主要在售项目本月销售都比7月有所转好,其中增长幅度最大的是万科城市风景,8月销售201套。

　　镇区方面,中山大部分镇区成交量都比7月有所增长,其中几个销售量最大的镇区如火炬、沙溪、三乡、坦洲等都有大幅度成交反弹提升,火炬区主要受到凯茵新城月销175套的拉动,沙溪中海翠林兰溪园推出洋房,本月也有不错销量,三乡、坦洲等镇区主要在售项目也都有不同程度成交回涨。

　　在新增供应方面,8月新增住宅比例最大的是火炬和五桂山、坦洲、三乡等几个重点镇区。其中火炬区新增住宅供应1047套,百合家园、尚城、步行街都有住宅推出市场,另外新项目水秀花园也有535套备案；五桂山新增住宅全部来自雅居乐·御龙山项目,备案达965套；坦洲主要是中澳豪逸半岛的587套、丽珠花园的134套；三乡主要项目为雍泉度假山庄,共计560套,金红云花园共计109套。

　　走势:价格反弹或令楼市二次触底

　　8月中山楼市所出现的量升价跌局面,无疑为金九银十埋下了极为利好的铺垫。对此,业界普遍的观点是,在成交量连续数月大幅度下跌环境下,开发商迅速行动,市场主力推出特价、精装及小户三类抗政策性较强产品,一定程度上支持了市场销售,为8月份市场转好创造一定条件。

　　天域置业认为,随着时间推移,中山地方执行政策弹性有所放大,具体表现为逐渐增加周边城市客户按本市客户办按揭,且对客户已出售住宅可不计算套数,唯一住宅售出再购可按第一套等,政策对于中山尤其是长期依赖外地客户的三乡、坦洲等镇区影响较为明显。

　　此外,在经历了5、6、7月连续三个月的市场成交低迷期,市场一直处于发展商与消费者的观望对峙中,市场价格并没有明显松动,但优惠力度的加大,促使部分刚性需求释放,开始选择出手购房。

　　“但是,伴随着8月份成交重新转暖以及众多高端项目的相继入市,中山楼市整体价格尤其是城区价格还有望进一步走高,可能会进一步坚定开发商坚持不降价的决心。”天域置业预测道。

　　而世联地产的分析师则认为,8月楼市的强势反弹说明市场对新政的影响消化贻尽。但成交量的持续增长并不意味着价格可以快速上涨。因为此轮楼市反弹是由刚需主导的,而刚需的价格弹性加大,即当价格涨幅超过一定幅度时会促使刚需再次陷入观望。正因为如此,此轮反弹会导致价格出现上涨,而最终令楼市“二次触底”。