标题："金九"楼市诸多悬念待破

“金九”的前两个周末，30多个楼盘摩拳擦掌亮相，市场一片厮杀之声。“金九银十”如此受开发商重视，主要是它决定着上半年因受调控影响而未能如期完成销售任务的开发商能否在年终过个好年。各种明折暗降越来越多，纷扰的市场让购房者有点犯晕：到底是真降还是假摔？楼市是否回暖？会不会有二次调控？

　　真降VS假摔？
    进入9月，多数楼盘经过淡季的蛰伏，不管是主动还是被动，都选择在快速上市。

这波上市热潮由光谷 (论坛 新闻)、南湖、金银湖、后湖等次中心片区带头，中心城区多个楼盘跟进。
    某网站数据监控中心统计数据显示，武汉楼市定于“金九银十”开盘或者老盘新推的项目数达65个，从目前来看，9月份武汉楼市有超过50家的楼盘集中上市，且均以中小户型为主打。开发企业的企图很明显，瞄准庞大的刚性需求置业群体。
    从目前各个楼盘打出的优惠来看，近郊片区多以低起价为卖点。如沌口片的观澜御苑 (论坛 新闻)，起价5288元/平方米，认筹当天不少刚需族到场；东西湖的美联奥林匹克花园 (论坛 新闻)，89平方米—98平方米户型，起价5800元/平方米，算上“1万抵3万”等优惠，均价6300元/平方米。而5月份，其推出的精装小户型尚卖7300元/平方米，差价约1000元/平方米。光谷的锦绣龙城，最新房源起价5200元/平方米，最高6000元/平方米，比上半年的最高价低了近1000元/平方米。南湖的金地西岸故事 (论坛 新闻)，以均价6400元/平方米销售200多套中小户型，比前期的7300元/平方米降价近千元。
    价格回落比较厉害的，多是片区房源供应量大的。如光谷，此轮热潮中十几个楼盘推盘，且都集中在光谷大道、民族大道靠近三环线区域，周边楼盘本来就多，集中上市自然价格成为最硬敲门砖。
    还有一些中心城区楼盘，多采取折扣方式。如两万抵五万、开盘9折等促销。
    这么热闹的明折暗降，房价真的降了吗？
    记者发现，8月武汉主城区在售楼盘成交均价6605.83元/平方米，较7月下跌34.26元/平方米，跌幅为0.52%，与去年同期相比增幅12%。这也是武汉市主城区房价继7月下跌之后的第二次下跌，但跌幅都很小。从周成交情况来看，已经连续十几周出现了小幅回落，从高峰时的6674元/平方米，下降到如今的6593元/平方米。但对购房者来说，这点“甜头”远不够。
    一直关注新房市场的高女士介绍，中北路锦绣江南三期上半年最高卖到了8000多元一平方米，但现在四期价格出来了，最低的8300元/平方米，最高到了10800元/平方米。“这哪里是降价了？”她认为，目前市场的降价风声只是开发商的小恩小惠而已，即使那些降价千元的，也比去年同期的价格高了不少。
    热线房产网以“9折是武汉楼盘底线吗?”为主题的调查显示：94.44％人认为直接打折最好。而63.33％以上的网友认为“目前房价仍然虚高，泡沫大，楼市调整仍未到位。”

　　全面回暖VS短时繁荣？
　　“金九”的来临，也让开发商自己开始先行“暖场”，不少楼盘的销售人员都对外称最近市场成交量已经开始回升，市场正在“回暖”。
    这场“回暖”，先由少量楼盘自行制造：低价入市引发部分刚需婚房族入市，随后，一些楼盘开始慢慢调价，对外宣称房源紧张。如武昌一个大盘，前期推出的小户型受热捧后，立刻对尾盘进行了几百元的提价。还有市中心楼盘则采取了销控，部分房源并没有完全推向市场。“这个行情下，房子比前段时间好卖，我们不着急全部卖光。”该楼盘销售人员介绍。
    从销售情况看，8月份以来，的确有一些楼盘出现了热销。如南湖的金地西安故事和南湖SOHO520，开盘后分别成交200余套和500余套。单这样的成绩并非普遍。
    其实，在新政之后，能继续保持热销的项目都有一些共同点：第一，项目产品的定位。新政之后热销项目推出的产品大多数是以中小户型为主，这也迎合了刚需群体的需求。第二，项目价格达到购房者心理预期。价格始终是购房者最为关注的，成交量较好的楼盘多以较低的价格来撬动市场。但市场走向不能以偏概全，不能以个别楼盘的热销就妄下定论，认为整个楼市正在“回暖”。
    亿房研究中心研究员陈龙认为，如果除去这些突出贡献项目的成交量，武汉楼市近期实际成交情况与五六月基本相似，楼市成交量表现“火爆”中仍难掩其实际的低迷。
    如9月第一周，武汉商品房成交2453套，但第二周就降为2073套，并没有持续上升的势头。
    在一线城市普遍传来“回暖”传闻的时候，部分研究机构也分析认为，其实8月份虽然环比成交量有所上升，但相比去年同期下降仍很明显，8月份的成绩是开发商以价换量的结果，要达到“量价齐升”并不现实。
    几位近期有推盘计划的开发商表示，金九银十可能出现的态势是：中低端楼盘随着降价带动，成交量会有一定幅度的上升；楼市整体价格可能有所下降。
    作为传统的楼市旺季，开发商的新盘推出量较大，这对购买者来说，无疑是选择余地更大。
    二次调控空穴来风VS确有其事?
　　　　在9月初一线城市纷纷传出“全面回暖”的消息后，市场各方就在担忧，此类论调频出，无论真假回暖，炒作回暖的唯一结果就是会招来二次调控。
    近期，河北燕郊等地出台了严厉的房贷政策；而武汉市也启动了“二套房”查询工作，买房时，是否“二套房”，银行一查便知，大大方便了银行“认房又认贷”的操作；加上各种购房优惠利率陆续退出，调控没有丝毫松动的迹象。
    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示，政府宏观政策方向不会变，尤其是房地产从紧调控政策、节能减排政策和整顿地方融资平台的政策不会改变。他认为，当前国内各地房市价量反弹，仅仅是短期波动。
    不少购房者也认为，房价还没有实质性的下降，所谓回暖只是开发商的一厢情愿。