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杭州楼市经过七、八月份的降价搏杀，最近迎来一波又一波开盘“热潮”，在供应量“节节高升”，开发商优惠政策“强攻”之下，成交量明显反弹。浙江科威国际不动产提供的数据显示，本周(9.6-9.12)杭州主城区(不含萧山、余杭)商品房成交1116套，环比上升6.29%。
如此行情，是否意味着开发商摆脱了滞销困境？是否意味着另一场习惯性的价格反弹？此番行情背后，到底隐藏着什么样的玄机？
“金九”过半 斩获几何 库存房源陡增
近日楼市成交数据显示，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，尤其作为全国风向标的北京、上海、广州、深圳四个城市从调控以来首次集体飙升。
不少媒体、市民以及业内人士认为“楼市已经全面回暖”。而这一定论遭到了一些专业人士的质疑。
“这一轮回暖，其实是开发商为了回笼资金，大力促销使然，并不是真正意义上的回暖。”昨天著名经济学家陈湛匀教授接受本报采访时如是说。
他指出,“房产价格已进入下跌通道。目前楼市出现数据上的混乱，关键是没有分门别类地进行统计，打了混战，就容易让人有了全面回暖的感觉。”
对于开发商来说，争论楼市真假回暖似乎没多大意义，项目推出后如何售罄才是王道。
最近一段时间，杭州楼市陡然间恢复了久违的热闹，开盘行情再度井喷，且表现不俗。据了解，八、九月楼盘总开盘量达到了60余个，而9月份开盘的楼盘有近30个，其中有12个楼盘是首次亮相。市中心将有四个高端项目次第亮相，分别是赛丽绿城 (论坛 新闻)丽园 (论坛 新闻)、绿城西子 (论坛 新闻)紫兰公寓 (论坛 新闻)、紫玉公馆 (论坛 新闻)和大家武林府 (论坛 新闻)。值得注意的是，下沙和达 (论坛 新闻 视频)自由港项目9月9日开盘，开盘均价为9000元/平方米，至9月13日预定235套，预定率为62%。绿城紫兰公寓开盘成交91套，成交均价为30753元/平方米。
萧山板块的德圣 (论坛 新闻)博奥城 (论坛 新闻)即将推出300套左右的房源。该楼盘可以说是“未开先火”，据知情人透露，该楼盘由于各方面条件都还不错，意向登记客户已达2500余人，而且客户大部分是刚需，投资客并不多。
另外，三墩板块的红杉雅园 (论坛 新闻)，将首推183套单身公寓，面积为40～50平方米；滨江板块的中奥江锦国际 (论坛 新闻)将在9月底10月初推出250多套50～60平方米的精装单身公寓；推盘最多的要属余杭板块，临平的东厦 (论坛 新闻)东港 (论坛 新闻)、星桥的东田擎天半岛 (论坛 新闻)、瓶窑的信达柳郡 (论坛 新闻)等，一共有千余套房源将上市。
10月房交会前后，也将会有一批房源集中推出，特别是市中心和余杭区域将成为供应的热点。市中心的凯德 (论坛 新闻 视频)龙湾、中顺上尚庭 (论坛 新闻 视频)、杭州御园，下沙的名城湖左岸 (论坛 新闻)，余杭临平的绿城玉园 (论坛 新闻)和赞成 (论坛 新闻)香颂 (论坛 新闻)以及萧山闻堰的众安启航社 (论坛 新闻)预计在10月份推出自己的房源。
由此可见，陆续开盘让“金九银十”的供应量非常充足，说明开发商库存集中进入市场即将释放。
库存为何集中在这段时间上升？创基机构总经理刘开皓说：“一是和开发商项目的开发进度有关。比如某个时间段土地集中出让，开发商们项目开发的时间也差不多，开盘自然也集中在一个阶段。二是‘金九银十’是房产销售旺季，销售环境本身良好，开发商选择此时自然期待库存能售罄，这样还能保证企业的资金流通，何乐而不为？”
◎集中上市背后的库存压力 ◎优惠不止彰显的心理隐忧
◎“量放价稳”潜行的低调共识
近日从燕郊的天洋城、燕京航城、潮白人家等多个楼盘证实，河北户口以外的其他省市户籍人口，在燕郊买房贷款的首付要求提高至“最低五成”，如果是二套房，首付则须达到六成，利率也随之上调。中原地产三级市场总监张大伟分析，最近部分城市的楼市出现明显的市场反弹，这很可能导致政策更加收紧。
楼市调控
已到关键时期！
市场调整进入第二阶段，只有回调价格，才能释放需求
伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调控也将满半年，供需关系目前呈现何种状况呢？
短期的供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。4月中旬调控以来，楼市一直呈现阶段性的供过于求局面，近期市场出现回暖迹象，这一局面是否会发生逆转？
从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元，同比增长35%，增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收，政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位全国性大型房地产企业销售部门负责人说，“开发商的资金来源几乎全被切断了，必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。
2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击，全国房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起，房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖，经过一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市。一边是市场供应充足，另一边则是存量房不断增加，尤其是成交量持续低迷4个多月来，新增库存大幅增加。
“去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。”经济学家巴曙松近日说，在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下，只有房价明显下降，成交量才会逐步回升，市场才能从大幅波动中企稳。
调控以来，不仅在北京，近期各地楼市成交回暖，主要就是靠降价的项目热销带动，“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。
此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。
今年一季度，由于去年底出台的政策迟迟没有见效，大量处于观望状态的购房者迅速入市，导致市场过热。专家认为，购房者预期的改变，有可能在短时间内改变市场供需状况。如果楼市在近期出现量价单边上涨的明显回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供过于求的局面可能迅速逆转为供不应求。因此，政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。
年底临近，本轮房地产调控也已经过5个月，调控取得了初步成效。但近期一些地区超乎寻常的回暖迹象，也使人们对政策的长期效果感到忧虑。调控任务仍然艰巨，在当前的形势下，会不会有进一步的调控措施出台？
在近期举行的加快保障性安居工程建设工作座谈会上，国务院有关部门负责人指出，尽管调控正在向着预期的方向发展，仍应看到调控的效果只是刚刚显现，还不充分。在房地产调控的落实过程中，一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区，落实政策顾虑重重、不够坚决，调控的任务仍然艰巨。当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化及时进行政策调整。(据《人民日报》)
优惠之风不止
“现在供应量大增，一大批新盘新货集中上市，楼盘之间的竞争将更激烈，开发商会把握这次机会，否则年底要面临业绩不佳和资金难以回笼的困难局面。因此即使楼市成交量回升，开发商也不敢贸然涨价，反而会以更大的促销折扣来吸引市民。”一位业内人士透露。
目前杭州楼盘的优惠政策如存几万抵几十万，送飘窗送入户花池，送宝马车自行车等，以及各种各样的付款优惠方式，让人眼花缭乱。比如方正360空间推出10套“璞瑅65方”参加直降8万活动，目前尚有在售。城北高端公寓新标杆大华 (论坛 新闻)海派风景 (论坛 新闻 视频)即将推出的1号楼、2号楼空中叠墅，开盘期可享“存5万抵20万”优惠活动，这批户型还赠送20-30平方米的叠层功能空间。泰地北上新城 (论坛 新闻)买房送宝马自行车可抵2万房款……
9月12日开盘的紫玉公馆，当天基本销售一空。但其热销的主要原因是其低开的价格，在开价动辄四五万/平方米的杭州市中心，突然出现了3万/平方米的价格，自然比较好卖。一些楼层低朝向不好的房子价格甚至只有24000/平方米。现在杭州远在三墩的自在城 (论坛 新闻 视频)都早已突破这个价格，所以其价格之低可见一斑。
8月份已有开发商在实行这些优惠政策，目前这股优惠之风丝毫没有停止的迹象。这是否说明开发商正在接受市场严峻的考验呢？这是否意味着开发商的心理压力在增大？下半年的楼市将如何走？
“量放价稳”出台
“其实促销降价的只是部分房源，促销部分不排除缓解资金压力的因素。应该说，企业的资金链任何时候都紧张。在开发商的配合下到12月底前都是目前的状态：开发商会有些优惠力度，但大幅度降价不会出现。这比如很多餐馆搞特价菜，但也只是促销，很少会造成餐馆关闭。”浙江方正房地产开发有限公司总经理助理朱宏波分析，“房地产3~5年内还是有希望的。而下半年楼市走向将放量价稳，市场还是追求平稳的原则。对于老百姓来说，只要是自己住，现在买房也是时机，换句话说，其实在任何时候，刚需买房都是对的。”
对于未来楼市的走向，与朱宏波意见相一致的不在少数，坤和建设集团营销总监梁细清说，“未来三个月的楼市虽有点扑朔迷离，但总的来说会趋于稳定，房价也不会有太大涨幅，但是好的品牌房产公司还是具有明显的销售和价格优势。只是每年年底银行贷款都有不同程度的缩紧，这对开发商来说的确存在着资金考验，尤其是小房产开发公司。因为现在银行对放贷卡得很紧，所以现在坊间传言政府相关部门会出台加息政策。若真如此，一旦银行贷款加息额度新政出台后，势必会对楼市产生间接影响，比如老百姓购房心理预期、开发商对楼盘的定价，甚至开发商会鼓励客户一次性付款，并在付款方式的折扣方面给予优惠。”
昆仑 (论坛 新闻 视频)置业集团总经理蒋传良也认为，未来3个月房价应该不会再涨，涨就不正常了。“这些天我在天津参加达沃斯论坛，论坛上国务院温家宝总理说住房问题已成影响社会稳定的重要因素，所以房价要持续上涨，肯定不现实。现在媒体报道的有关房价回暖的数据都不太客观且不太真实。开发商希望在金九银十取得成交量上升，所以成交量是客观存在的，但并不说明楼市在上扬。”
本文收笔之时，正在参加达沃斯论坛的蒋传良给笔者发来短信：王键林建言保障房供应比例应提高至50%，天津住宅集团马骏预计今年年底开发商将大规模降价。