标题：丛屹:统计空置数据需进行房产普查

　　这一阶段围绕“空置房”、“闲置房”、“待售房”等名词的争论很多，不仅各种臆测、各种说法满天飞，而且各方数据真伪难辨。

　　实际上，“空置”的概念早就有了，90年代就有了商品房空置面积的概念，并且有数据发布。当时的“空置面积”主要是指开发商手中已建但未售出的新建住宅面积，类似于今天常说的“待售面积”。

　　现今社会广泛争议和讨论的“空置”、“空置率”，显然已经超出了早期“空置面积”的定义口径。大家所讨论的影响住房福利分配的“空置率”，其实是指全部住房存量中的闲置比率，这不仅应当包括新建住宅，还用当包括旧有住房。我在前面撰文曾经说明过，空置面积是一个动态变化的数据，不仅涉及房地产开发商的获利行为和消费者心理选择的变化，而且受政府对房地产开发区域在规划上的社会事业配套建设和产业配套建设方面的决定和影响。

　　由此，我们可以想象对空置数据的统计，一定是困难重重并且富有争议的。牛刀先生张嘴就来的数据、统计局和住建部的数据，没有一个不存在争议。因为有两个难点很难克服：

　　一是空置房的定义，很难统一，什么原因需要识别、多长时间闲置算是空置等等，存在很大争论。有点像前期查土地闲置，闲置的量很大，但其中有相当部分是地方政府承诺的配套未能落实的原因造成的，责任如何追究？没有下文了。空置房一定也会碰上类似的问题，这也是笔者为什么要在前面撰文《配套不成熟：解释空置的另一视角》，必须注意到这些细节，否则，空置房的讨论和处理，最终难免落于空谈！我们这样的事情已经碰到不少了，所以，再多说一句，老是发脾气、发泄情绪甚至骂娘，往往是于事无补的，不如静下心来好好探讨、琢磨，想清楚了再说话。多听听别人的意见，不要一和自己不一样就骂娘。对这样有极端情绪的同志，我们恐怕指望不上。真理是越辩越明的，而不是骂出来的(我一直认为，走极端者往往别有用心或缺乏全面认识)，要尊重并让别人说话。

　　二是即使强行按一个标准统计出来的数据，也会变化和波动的，需要随时统计公布其变化，这又很难做到。空置率在很大程度上是房价波动造成的，房价涨得快，空置率一定也会上升。为什么呢？因为此时，囤房比租房更有利可图呀。90年代初，日本的地价快速上升，就使得很多土地囤积涨价而不是用于开发；这个道理和解放前米价飞涨也是一样的，米价飞涨造成的是米店有米不卖。一句话，房价过快上涨才是引发消费者非理性预期“囤货居奇”的原因。所以，抑制房价过快上涨，才是抑制空置率的关键所在。当然，引发房价过快上涨的根本原因前面说的比较多了，这里就不再说了。

　　总之，对空置率的统计和后续处理，笔者不抱乐观的态度。笔者认为比较切实的做法是类似于人口普查一样，做好房产普查，是当前中国经济统计必须补上的一环，是非常必要的。

　　房产普查要比人口普查容易得多，首先因为房子不会跑(房产具有固定性)，人会跑(人具有流动性)，人都能普查清楚，房产没有理由不能普查清楚；其次，房产普查有基础也有渠道，地方政府的房管部门本来就有数据积累，也应是房产普查任务的主要承担者。

　　房产普查的重点不应是空置率，而是房产的存量结构。即房产普查应统计清楚的重点是：

　　1、房产的产权统计。公产还是私产、小产权还是大产权、产权人归属、家户归属；

　　2、房产的类别：面积大小、户型类别、区位类别(中心城区、郊区)。

　　对于空置率、使用用途这样容易模糊的指标，也可以做模糊统计。由于现实诸多因素，这些指标很难清晰，只有一定的参考意义。

　　房产普查有利于总体掌握各城市乃至全国的住房存量结构，为调控提供真实的数据基础，也有利于出台结构性调整的政策(有褒有贬、有堵有疏才是结构调整之道)，才能真正有利于理顺住房供需结构。